1、“.....绝对 不能盲目的开发，本项目规划万平米机电专业市场和万多平米 住宅。建议本项目商业部分业态稍作调整，尤其是汽车销售经营服务 区，必须确定厂商及代理商后才能确定。住宅部分应针对边缘市场进 行定位，特别在形象及户型的设计绿化环境功能设施配套物业 管理等方面优越其他项目，以避免销售招商和后期经营的失败。现 在设计的户型比较单并且明厅太少所以，在商业业态规划上必须 遵循以下原则 有利于商家互补性的原则 有利于商家共荣性的原则 有利于商家竞争性的原则 有利于物业可持续性发展的原则 有利于物业升级的原则 预留新业态的原则 有利于降低工程费用的原则 有利于降低公摊率的原则 有利于资产增值的原则 业态规划定位 统规划设计广告位广告等包括各业户门头，使整个机 电城有较高的信息能见度。 合理规划项目门前区域，增加停车位......”。

2、“.....沿街路灯大楼光彩工程等。 人流车流的动线设计，形成对人车的有效引导。 正视对产权分散的具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数的 实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局的整体性和完整性。 项目全程策略 销售策略 整体营销活动的策划待商定简单阐述如下 总体思路以地面推广为主，高空宣传为辅。 推广主线前期形象积累项目全面展示，档次质素卖点体 验式宣传有力促销 推广战术 针对泗阳县城区范围小人口少易于传播等特点，重点加 强楼盘现场包装及户外广告的投放，拉近人们与本案的心理距离， 使本案看得见，摸得着，形成强烈的现场冲击力。 采用短期内密集型轰炸的方式，速战速决，避免打持久战。 与政府联手，对泗阳丰泰机电城商业功能给予明确定位规划， 以增强投资者的信心，打消疑虑。 广告诉求点不宜太多，以免造成模糊不清......”。

3、“.....财富之源。丰泰机电城，财富新天地。 卖点提炼 未来优势彰显。项目位于城市未来的中心，人气鼎旺，财源滚滚。 商圈配套完善。金三角建材城，新东方商城近在咫尺。 建筑形式优美。从曾高设计外观设计，极尽现代设计之奢华。 创新户型结构。沿街商住两用式复合地产概念，有天有地，福荫 后代。 交通条件优越。本案淮海路与城商家及牵头租户实行定向招商， 安排专门招商经理重点落实适合主力商家业态定位的商家资源。 以商引商利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣 传，以吸引更多目标商家加盟。 广告招商通过各种推广活动和宣传制造题材，扩大本项目的影 响力，吸引目标客户的注意力，促进招商。主次分明，把握节奏 依据商家资源储备和优化目标客户层，先易后难，严格控制 和把握项目业态定位......”。

4、“..... 掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力， 扩大宣传，全面开展招商工作。 根据引进的主力商家及品牌商家业态的实际情况，灵活调整 业态，并实施定向招商，提高招商的成功率。 四商家应对策略 对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家 提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。 充分把握不利因素，规避和淡化对本项目的不利舆论，对不同 态度的商家采取不同的应对策略。 对意向性较强业态相符经营规模适度的商家，要积极跟进， 增强商家经营信心，消除其对项目的担忧，促使其下决心。 对于犹豫徘徊的商家，找准原因，对症下药。 五业主策略 合理规划，引导实施 特殊矛盾，积极应对 六管理策略 通过有效组织和组合，充分发挥团队的招商作用，相互协作， 以完成预定的招商任务为目标......”。

5、“.....促进和调动招商主办的工作积极性和能动性，合理的调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中的特长。 定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时沟通交 流，强化提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作 效率和能力。 组织提供相关资料，加强招商主办谈判技巧，增加招商的成 功率。 七价格策略 商铺租金价格考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速 度，整体采取统租金的额度先低后高的租金价格策略，并逐年进 行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺的局 面。 根据制定的参考价格体系及不同商铺等级标准与商家洽谈所能 接受的具体租金标准。 根据本项目商铺面积较大和商铺租金差别较大特点，结合对行 业市场情况业主的投资回报要求，按分区制定租金统标准。 拉大次级商铺与顶级商铺的租金差距......”。

6、“..... 对优质商家提供有巨大吸引力的优惠政策。 销售招商实施运作篇 销售目标总体销售达到以上。 二招商目标从正式招商开始，运作个月以内使招商率达到 以上，隆重开业形成旺场的局面。 三销售招商阶段划分为销售招商实施准备阶段 销售招商强势期 销售招商攻坚阶段 第部分招商销售实施阶段性工作 第阶段招商销售实施准备阶段 目标 深入细致地开展项目市场调查工作，根据市调结果完成和完善 项目定位项目运作思路以及所欠缺的项目不利因素等。 调整业态规划，根据甲方要求相应调整销售价及租金方案 完成对当地的销售招商人员的招聘和销售招商技巧培训......”。

7、“.....收集商家信息 筛选重点主题主力商家,开展对重点商家的接触 储备大量的购房业主及目标商家资源，为后期强势推广做好铺 垫工作 完成销售租赁合同的评审和定稿 项目全程策划篇 项目分析 经双方确定合作关系后，我公司在对该项目进行更深入调查研 究后，在以后的定位报告中详细阐述。简单阐述如下 项目优势项目周边方圆公里之内没有家汽车 店和泗阳县没有家规模化的集销售经营维修服务五金配件等 体化的机电项目，对面金三角建材城，西面新东方商城的建设加速 了新商圈的形成且项目所处位置交通非常便利新建汽车站在项目 旁 项目劣势区域经济比较形象化，属县级市，城市规模 不大，人气相对不足。地段位置稍偏，距现有商业中心相距较远。导 致市场培育起较长。 项目机会市场呼唤的诞生，以尽快达到服务需求......”。

8、“.....带动购买力。 项目威胁相距不到公里的宿迁市规模宏大的相类似 的项目，同质化经营将构成重叠经营现象，导致市场竞争激烈，必将 给我们后期招商经营带来压力。 项目关键不利因素及应对策略根据现有的规划来看配套 仓储物流设施不完善，给未来招商经营带来难度当地人们文化素 质不高，导致以中低档经营为主产业形象比较乱，也会导致名牌产 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,品商户投资经营者对消费缺乏吸引力。 二项目定位 项目总体定位 项目总体定位是项目的运作方向，待我公司进行深入的市场调 查后，在贵公司现有的规划定位基础上，根据我公司现有的资源经过 论证后得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研 究和制定。 形象定位 形象定位是整个项目的灵魂，它体现了项目的气质......”。

9、“.....这就是我们要达到 的形象包装的目的，比如现在急需要解决的围档和招商售楼处形象 问题。 功能定位 功能定位是确定项目商业展示的主要功能，开工前应根据意向性 大商户情况进行相对合理的划分及定位。 档次定位 档次定位是根据区域经济消费现状消费习惯消费实际消 费前景等确定项目档次品位。 业态定位 对整体的市场对象进行细分，在明确相应目标市场的基础上，创 造需求并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限 度的提升商业物业的价值。本项目定位非常关键，项目位置地处泗阳经济开发区，长途车站 边缘地带，离市场核心区域超过公里，属城乡结合部。所以，绝对 不能盲目的开发，本项目规划万平米机电专业市场和万多平米 住宅。建议本项目商业部分业态稍作调整，尤其是汽车销售经营服务 区，必须确定厂商及代理商后才能确定......”。