1、“.....以商厦形式诞生非产权物业，以租赁为主驻马店市商业物业开发，目前正处于商业初步发展阶段，以自由经营为主商业物业开始进入发展阶段，但目前仍不成熟，对于投资商铺营销概念，如商铺带租约销售等方式，还不能充分把握。从商铺发展历程可以看出，开发商业物业关键因素在于其投资价值充分挖掘，这是贯穿于商业物业发展始终主线。作为开发者，在保证自身利益前提下，同时必须保证投资者利益得以实现，这样才能从根本上吸引投资者和开发者目光。结合驻马店目前市场情况，中原认为商业价值关键因素主要体现在准确市场定位较有吸引力付款方式合理招商策略完善经营管理驻马店市商业物业产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策......”。

2、“.....东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民努力奋斗，今日驻马店农业经济正在稳步发展，并建成了以粮油食品医药机械电子轻纺建材矿产电力等行业为支柱，布局合理结构配套地方工业体系。常年粮食总产量亿公斤左右，占河南省油料总产亿公斤左右，占河南省，其中芝麻居全国第位。驻马店市人口现状市总人口城镇人口农村人口系列单位万人年全市出生人口万人，出生率死亡人口万人，死亡率全年自然增加人口万人......”。

3、“.....年末全市总人口万人。其中，城镇人口万人，占，市区人口万人，占城镇人口乡村人口万人，占。结论驻马店市目前和将来段时期内人口增长将仍然处于上升阶段。驻马店市城市化率约为，远远低于全国平均水平和河南全省平均水平。消费市场是由人口收入水平消费习惯及心理共同决定。万城镇人口决定了定市场容量。由于城市化过程直接与社会经济发展水平密切相关，驻马店市较低城市化率从侧面反映了城市经济发展水平有限。驻马店市年龄构成年龄构成岁岁岁以上根据河南省第次人口普查结果显示，全省平均每个家庭人数为人全省常住人口中，岁人口为万人，占岁人口为万人，占岁以上人口为万人，占。驻马店市作为河南省人口大居民储蓄额亿元结论第二产业在国民经济中仍然占支配地位，农业和工业比重较高第三产业比重偏低，城市商业服务业还不发达，从侧面反映了消费需求和层次有待提高恩格尔系数食品支出总额占家庭或个人消费支出总额比例达到......”。

4、“.....表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。结论商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化当地居民月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大发展空间。城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高，城市居民人均收入和可支配收入增长速度超过......”。

5、“.....市场环境乐观。社社会会消消费费品品市市场场消费总额城市消费额县及县以下消费额贸易零售额餐饮零售额其它年年消费品市场稳步发展。全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。结论社会消费品销售增长与国民经济居民收入水平增长趋势基本吻合，发展态势比较合理城区居民消费能力增长快于农村地区居民餐饮业消费增长快于批发零售贸易和其他行业。年全年实现社会消费品零售额状况如图总体营业额城市营业额县级以下营业额系列年驻马店市商品零售额亿元结结论论上述统计资料表明，年驻马店市经济发展显示出强大活力，继续保持驻马店市商业市场可行性研究报告驻马店市商业调查结论基本认为在风光路开发中档商场是可行的。支撑因素宏观根据年统计局的数据显示......”。

6、“.....少于全国人均平方米的面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。评定房地产成本定价法基本有三种市场定价法通过比较市场上多个有可比性同类物业价格，再根据项目本身质素定出物业售价。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。成本定价法在核算出物业成本基础上加定利润，就得出物业将来均价。本项目，中原将以市场定价法和收益还原法来共同确定。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。客户访谈统计租金价位比例租金接受度统计表低租金中等租金高租金以上结论通过对驻马店位经营户调研统计，有经营者对项目租金认可度在元平方米元之间，按照回报率，售价可接受范围在。有经营者对项目租金认可度在元平方米以下，有经营者完全可以接受元平方米左右价位。商业经营者经常性接触市场，对租金及售价较为敏感......”。

7、“.....元平方米租金，也就是售价在应该是是普遍可以接受价格水平。本案周边竞争项目租金统计结论根据项目周边商场租售情况可以看出，驻马店现有商场楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率，售价控制在元商场名称元北京商场层家电月喜迎门购物广场层服装元月春天百货楼月，二楼元月乐山商场楼月，二楼元月上海商城封顶楼元月，二楼元月天方商城在建只售不租楼，二三楼温州步行街商业街价格从商业街中心地段向东西两边降低元平米。驻马店现有商场二楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率，售价控制在平米。三层价格在元平米元平米。结合周边项目租售情况及经营者回馈商业层租金控制在元平方米月之间商业二层租金控制在元平方米月之间商业三层售价控制在元平方米按照年回报率，层售价在元之间二层售价在元之间市场定价法层注根据市场比较法对各因素修正原则，调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字......”。

8、“.....权重取值如下。大市，约占全省总人口，结论由此我们可以推测出，其人口年龄结构应与全省基本致，年轻人群是人口主体，也是消费群体主体，整体消费潜力较高。在全国经济发展大好形势强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。年驻马店市经济指标统计表经济指标收益状况亿元增长率国内生产总值各产业发展状况第产业第二产业第三产业数据来源年驻马店政府工作报告年驻马店市主要经济指标如下表地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元结论第二产业在国民经济中仍然占支配地位，农业和工业比重较高第三产业比重偏低......”。

9、“.....从侧面反映了消费需求和层次有待提高恩格尔系数食品支出总额占家庭或个人消费支出总额比例达到，略高于联合国小康生活标准上限。表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。结论商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化当地居民月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大发展空间。城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币......”。