1、“.....令人担忧是截至年底，重庆市岁及以上人口基本养老保险覆盖率很低，仅为基本医疗保险覆盖率是，明显滞后于重庆市人口老龄化步伐。事实上，人口老龄化趋势也考验着养老体制。三重庆市老年住宅市场现状老年人住宅明显不足截止到年，重庆城乡社会福利院有个，农村敬老院个。各类城乡养老福利机构床位总数达近万张，收养老人超过万人。国家标准，名老人中，应有至人能住进养老院。由此推算，重庆福利设施还远不能满足社会需求，养老机构发展空间非常大。户型设计不合理功能相对单现有养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。住宅区规模小配套设施不足目前重庆市养老公寓以中小型为主，多属传统养老院福利院，拥有个床位以上规模还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化......”。

2、“.....环境质量有待提升重庆市现有养老院中，绝大部坐落在主城区内，噪音和空气污染大，且多数养老院用房是经翻新过民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务人员多为下岗职工，他们没有经过专业上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人服务只是满足于简单端茶送饭洗衣，而无法从老年人心理和生理需求角度出发，提供人性化全方位专业服务。总结重庆市现有养老院敬老院均属计划经济产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院功能仅仅停留在为老年人提供个寄宿和同龄人交流场所，功能相对单，配套设施管理水平服务质量落后，人居环境较差。四重庆老年人住宅市场发展趋势民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观重庆市老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量问题......”。

3、“.....民办产权式老年公寓出现将打消老年人养老多种顾虑，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构优势表现在，体制机制灵活，适应性强经营策略上更多思考管理手段上多样，市场化运作负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型运作成本上更经济有效。老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院等福利机构目就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有养老院福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。老年人住宅开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年人公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代......”。

4、“.....而高档产品低档产品也将占有席之地。山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平提高，老年人对居住要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又应配有完善医疗保健超市商场银行保险邮局会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。四项目投资成本预算项目投资与成本费用估算地块项目开发假设条件规划用地总面积亩，。土地用途住宅用地使用功能居住养老建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度多层约层小高层约层综合容积率绿化面积总户数按户计算约为户，总人口按人均计算约为人商品房市场售价其中小高层元，建面约多层元，建面约商铺元，建面约......”。

5、“.....无法运用市场比较法确定项目销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为多层住宅元平方米，小高层住宅元平方米，商铺元平方米，并以此价格进行销售收入计算......”。

6、“.....可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产权归属敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销人对。但目前重庆市年满周岁及以上老年人有万人。按照现在全市床位数计算......”。

7、“.....而按照发达国家标准，名老人中，应有至人能住进养老院。由此推算，重庆福利设施还远不能满足社会需求，养老机构发展空间非常大。户型设计不合理功能相对单现有养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。住宅区规模小配套设施不足目前重庆市养老公寓以中小型为主，多属传统养老院福利院，拥有个床位以上规模还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新代老年人心理和生理需求。环境质量有待提升重庆市现有养老院中，绝大部坐落在主城区内，噪音和空气污染大，且多数养老院用房是经翻新过民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务人员多为下岗职工，他们没有经过专业上岗培训......”。

8、“.....对老人服务只是满足于简单端茶送饭洗衣，而无法从老年人心理和生理需求角度出发，提供人性化全方位专业服务。总结重庆市现有养老院敬老院均属计划经济产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院功能仅仅停留在为老年人提供个寄宿和同龄人交流场所，功能相对单，配套设施管理水平服务质量落后，人居环境较差。四重庆老年人住宅市场发展趋势民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观重庆市老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量问题。许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活要求，民办产权式老年公寓出现将打消老年人养老多种顾虑，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构优势表现在，体制机制灵活，适应性强经营策略上更多思考管理手段上多样，市场化运作负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型运作成本上更经济有效......”。

9、“.....因此对环境质量要求较多，而现有养老院福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。老年人住宅开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年人公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品开发将成为未来段时间内市场开发主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平提高，老年投资开发总成本前期费用万中期费用万后期费用万开发管理费不可预见费万万二项目投入产出与回报销售价格确定由于本案具体地理位置尚未明确......”。