1、“.....又没有低档物业价格竞争优势。同时有些产品本身也存在定问题，如长宁区丽晶大厦徐汇金苑亦苑，房型都在房以上，面积也都在平方米以上。目前古北徐汇地区高档房价格达到万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面原因。目前房产投资市场具有高额稳定回报特点，出现不少投资客。在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多以基金为主投资客看准了酒店式公寓稳定回报，积极介入。目前产权在售酒店式公寓有爱俪轩亦园芝大厦金苑和丽晶大厦，售价在每平方米美元美元之间。上海市出售产权酒店式公寓汇总表项目名称房型面积范围平方，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面......”。

2、“.....二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备家居装饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺组成部分。另外还有更低层经济型酒店式公寓，此类物业往往从般房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领需求......”。

3、“.....部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。这类公寓投资方是将物业以酒店方式进行长期经营，通过租金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面......”。

4、“.....上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。年，随着市场好转，批管理优秀设备精良高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应次高峰，当年推向市场共有个楼盘，共计套单元。相比年第次高峰，年推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓开发持谨慎态度，致使年供应量不到个单位。年黄浦区威斯汀公寓卢湾希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求空置率套供应达到个单位。年季度......”。

5、“.....当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住宅，这种物业就是酒店式公寓的雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上海最早的酒店式公寓上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性的家进行分析，预计到年底，其总面积可达到万平方米。率和市场增长率都比较低。浦东黄浦高档市场就属于此种类型，说明该区域不适合发展此类物业。结论随着新泛区中心在南京西路形成可能性逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越地段位臵便利交通宜人居住环境，将成为发展酒店式公二三四市场占有率市场增长率波士顿矩阵高高寓黄金地块浦东新区由于国际航班东移以及成功申博利好频传，大量外资客源也将带动区域内酒店式公寓需求作为传统高尚地段卢湾区......”。

6、“.....短期内可以成为酒店式公寓机会点，其南区由于距离未来世博会影响，长期来看，必将成为酒点式服务公寓机会区域黄浦区依托其固有地理位臵强势商业氛围，也将成为酒店式公寓机会区域。综上所述，卢湾和静安区是未来高档市场集中地浦东黄浦将着重发展中档市场和中低档市场中高档市场将主要在卢湾静安浦东和黄浦四区内发展。酒店式公寓市场区位分析表市场特点价格发展潜力代表楼盘徐汇作为传统高级聚居地，目前市场比较成熟，供需平衡，依托徐家汇等商业中心以及衡山路，档次较高。接近饱和徐汇盛捷东亚公寓长宁作为外籍人士最为喜爱居住区，市场起步早，目前市场较平稳，与高档公寓之间竞争激烈接近饱和温莎公寓君悦花园静安随着泛区中心在南京西路建成，依托该区优越地理位臵，便利交通条件，将成为酒店式公寓发展黄金地块巨大嘉里中心上海商城浦东新区由于国际航班东移，陆家嘴崛起，申博成功......”。

7、“.....南块受世博会影响，长期看，有发展支持力巨大时代豪庭香港广场黄浦地处城市中心，依托黄浦江两岸开发，以及豫园商业氛围，为酒店式公寓发展提供了保证较大新黄浦酒店式公寓威斯汀公寓未来价格走势影响未来价格走势主要又两大因素，是中国入世，将带来大量外籍客源，总体上对酒店式公寓需求起到促进作用。而另方面，目前又处于全球经济回落阶段，许多跨国公司降低住宅预算之际，这在目前对酒店式公寓影响还为正。因为许多外籍人士从租金较高高档别墅搬至酒店式公寓，促进了酒店式公寓吸纳。然而若经济低迷时间过长，预算进步降低，必将对酒店式公寓市场，特别是高档中高档市场产生压力。其实目前已有了端倪，年季度，租金价格较低高档公寓租金和入住率增长率都大于酒店式公寓。由于以上原因，预计近期酒店式公寓租金将保持稳定状态，而入住率将会逐渐提高。就长远来看，受经济形势影响......”。

8、“.....作为酒店式公寓，地段产品投资风险高特点。可租售酒店式公寓目前上海大多数酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓特点是开发商将物业每个单元分割为产权出售，而投资者购买时支付物业总值投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有可观赢余。业主般只需投入金额不多首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权......”。

9、“.....或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面。供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘......”。