1、“.....可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。别墅多层中高层既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅需要多层最热销，同时又能提高容积率使之接近于规定上限，可提高经济效益。故为推荐方案。第四章项目实施进度计划根据土工业基地。万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年需求量见表。在年累计可达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲发展已有先例，苏州照目前速度发展，预测是完全可能实现，甚至可能提前......”。

2、“.....园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年需求量仍将以幅度增长。由此可见，存在较大潜在需求量。价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计二产品策划土地规划用途土地规划用途居住用地。拟建产品类型及要求别墅半别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。多层住宅，建筑层数不低于层。中高层住宅，建筑层数不超过层地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。套型分析别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划约束。根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。拟定三个产品方案全部为别墅方案别墅多层住宅方案别墅多层住宅中高层方案。详见规划设计中方案比较......”。

3、“.....初步规划确定产品规模别墅，套多层住宅，套中高层住宅层，套商业店面房汽车库，个车位。三销售价格别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖苏园地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。关于多层住宅与中高层住宅之间价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过元之后，多层住宅成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过元，因此，多层住宅成本高于小方米元计算，汽车车位每个约万元。四销售计划别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下。多层或中高层，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下。五回款计划签定协议预付定金万元......”。

4、“.....首付。中高层造到三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得土地与过去通过协议取得土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来好处使得协议取得存量土地可以获得超额利润，而对于竞买土地来说房价提高带来好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得存量土地，旦市场价格向下波动，竞买获得土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价确定应充分考虑产品售价风险。本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许容积率比首次拍卖苏园地块高，若采用别墅多层中高层方案，容积率由全部建别墅左右提高到接近，经分析表明，每平方米土地土地费用承载能力比单纯建别墅可提高元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得经济效益相同......”。

5、“.....第三章项目初步规划与方案优化苏园地块规划技术条件该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于米。如界外是已建或规划生活居住建筑还须满足日照间距退线要求。低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。停车房正面米侧面米后面米。日照间距日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。小区建筑密度和每户基地参数小区建筑密度不超过，式住宅每户建筑密度最大不超过。低层住宅每户基地参数式住宅不得小于平方米。半式住宅不得小于平方米......”。

6、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二报告编制单位苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间第五章投资估算与成本估算项目总投资与成本估算结果拍卖文件规定起拍价万元，设定基准收益率，以内部收益率推算土地价格临界点为万元，以此为基本方案。土地费用由万元至万元，测算了多个方案各方案投资只有土地费用和财务费用不同。基本方案项目总投资构成情况详见表。项目总投资估算表表单位万元序号项目名称总投资备注开发建设投资土地费用前期工程费可研及勘察设计费按建安工程费......”。

7、“.....单方造价元商业配套单方造价元公共配套设施费按规定面积计算间接开发费财务费用贷款利率管理费用销售费用开发期税费房修基金其它费用不可预见费经营资金项目总投资二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊费用和单位产品开发成本详见表。开发产品成本估算表表单位万元序号项目合计别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套数量开发产品成本土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费间接开发费财务费用管理费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费开发成本合计单位成本元第六章经济评价投资计划与资金筹措项目计算期以季为单位，计算起始年份从第笔土地费用付款开始，至开发产品最后笔收入到帐为止......”。

8、“.....投资使用计划根据拍卖文件中苏州工业园区国有土地使用权出让合同规定，土地费用可在签定合同之日起日内次付清，或分三次付清，每次不得低于，第次和第二次在签定合同个季度内付款，第三次付款在第二季度期完成，详见表土地付款和工程进度要求，第期付款和第期付。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。资金筹措计划资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款般要求，银行贷款不超过项目总投资或土地出让金，其余由资本金和预售收入解决。资金使用顺序般第期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后投入使用自有资金般不低于土地价值或项目总投资。，在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售收入，不足部分使用贷款。本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金万元，同时由银行开始提供贷款万元......”。

9、“.....详见表投资计划与资金筹措表。二销售收入销售税金及附加计算产品定价销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格变化详见表售价分析表。别墅元，多层住宅元，中高层住宅元，汽车车位元，商业配套房元。销售面积别停车位通车小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层习惯做法，将二者定价相同。本地块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房向往，参加本项目咨询专家致认为应该比其他地段同类产品售价高。基本分析每平方米售价定为元。若干专家预测平均值，产品价格及收入概率分布如下表售价分析表表产品项目加权平均售价及概率别墅售价概率多层住宅售价概率高层住宅售价概率销售额万元销售额概率商业配套按每平方米元计算，汽车车位每个约万元。四销售计划别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下。多层或中高层......”。