1、“..... 老龄住宅演变图 无障碍老龄住宅 随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下 来。可以肯定地说，每个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为 老年人提供住房过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓无障碍老龄住宅图。这种住宅是在 对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。 通常个住宅小区只建栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想 法很难行得通。因为第，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府 由于资金限制也不可能完全满足他们的要求第二，这种做法把老年人同社会经济和文化的主流无形地 隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力......”。

2、“.....于是就想，可否在栋般住宅里，拿出几个单元来做老 龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务图。这个方案 的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在起生活。如果子孙也在同栋楼里，则比住在单独的老 龄住宅里有更多的优越性。 适应老龄社会的通用住宅 大多数人都不喜欢在自己的生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老 龄人口的日益增多，相当部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能 满足人的生的需要。于是，种从生到死都可以享用的通用住宅遂应运而生。所谓通用住宅图， 就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在开始就把 这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考 虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的。如在开始时只考虑基本要求......”。

3、“.....日本年公布了长寿社会对策大纲。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因 为建筑和城市是针对各种人的，所以年前 列措施 提供长者更多的公屋 香港近年来兴建了系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋 内，让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。同时进步发展长者住屋大厦，这类 大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。这些房 屋提供应俱全的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。另外房屋署正积极进行些旧 型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获 得安置。些大厦的设计与新屋混为体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。 高龄人士优先配屋计画 申请人及年老亲属成员双方必须签署份意愿书，声明以后同居住，照顾其年老亲属的责任......”。

4、“.....则所获的单位会被终止租约。 家有长者优先配屋计划 申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少位年老亲属成员。符合资格的家庭将提 早三年获得配屋。 新市乐天伦优先配屋计划 年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以户或两户同或分别申请新市镇公共屋内同栋大 厦的其中两个单位。符合资格的家庭将提早二年获得配屋。另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请 人与年长亲人并申请，优先资格将获提高。 提供特别服务 为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的 设施。此外，亦举办个屋主联络主任计划。房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的 需要，并鼓励他们参与社会活动。现在这计划已在个长者租户较多的公共屋中推行。另有鉴于老人服 务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。 总之，香港政府与民间团体在老人服务上......”。

5、“.....或以经费补助后者之各项服务。虽然在亚 太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。今后如何强 化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻社区家居照顾之政策是重要课题。 欧美国家的老年住宅 与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的 合居模式。 美国的老年住宅 美国人意识到银发美国给产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。老年人口的增多意味着适应这人 群住房需求的增多。年到年间，护理院中长期照料和其它老年住房增加了。辅助生活机 构是老年住房市场里近期发展最快的部分。年该部分的收入为亿美元，年约亿美元。 尽管这个行业的是以妈妈爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前 的却是些著名的房地产商。据统计，排在前名的辅助生活机构供应商拥有全国约的床位数......”。

6、“.....在全国各州的床位数均超过了张。比如排居第三的， 总共拥有张床位分布在全国个州家品牌的养老院里。 美国养老住宅业作为个产业持续发展的重要原因，是在法律上有套鼓励监督机制来保证养老机构的 高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面是套完整和不断发展的评估体系，是相对的监 察员体制。 政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理 院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管 部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险 和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每个纳税人 都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。 对辅助养老机构而言，如果要想得到些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构......”。

7、“.....主要遵守市场竞争的原则。 方面是政府对养老机构的直接监察监督，另方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察 员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如 果老人对入住的养老机构服务质量不满意，般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。如果仍然不能满 意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社 会的营利机构这事实，值得我们仔细研究和探讨。 丹麦的老年住宅 丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即居住连续性自行决定充分发挥自立能 力。这种年代初建立起来的要领被称为老年福利三原则。 而丹麦的老年人住宅法对住户标准作了规定老年住宅应设有厨房浴室卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在平方米以上，必须有小时紧急通讯联络装置，必要时设 有公共娱乐室，方便老年人交往......”。

8、“.....社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取 补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主 获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是种接 近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点 和急救站时，两者能共用。 法国的老人住宅 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国岁以上老 年人已占人口的，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。 特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全 依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以 根据自己的需要选择长住或短住......”。

9、“.....老年住宅这个特殊的住宅产品刚刚引起人们的注意，随着未来中国老年人口数目的不断增加，需 求与供给之间的矛盾自然是越来越激烈，可以预见的是，老年住宅的发展将是未来不可抗拒的必然趋势。 当然，目前国内的政策环境金融环境和社会保障制度还未达到支持老年住宅全速发展的程度。如果根据 国外老年住宅的演进过程来预测国内老年住宅的发展，那么，中国老年住宅的发展要进入真正的上升期， 还需要年左右的时间。 第二部分国内老年住宅市场研究 国内老年住宅市场的现状分析 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐 步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有 社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制加之没有有力的投资发展环境，养老设施的 发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。 据统计，年我国共有家庭万户......”。