1、“.....交通不便。 以中小规模的小区形式 为主,产品以多层为主, 亦有少量别墅 主要面向吴家山镇及 周边区域的居民，以 低档产品为主售价在 元之间。 不难看出，在该区域高品质大规模开发的中档产品是市场空档。 区域内直接竞争对手及本项目竞争优势 常青花园 常青花园项目位于金银湖项目地块的东北方，直 线距离不到公里，占地面积亩，规划总建筑面 积万平方米，目前竣工万平方米，是华中地 区最大的居民小区，由香港新世界集团投资。已经完 成开发的三期规模分别为万平米，合计 万平米，其中住宅万平米，目前销售率达 以上。第四期万平米今年推出，从规划环境配套等比前三期有较大提升，至今销售率已达， 并争取到建设部智能化试点小区。 该项目前三期的销售均价分别为元平米元平米和元平米，第四期均价为 元平米，增长幅度为。在最初推出时因为地理位置的关系销售艰难，主要是靠集团购买。随着配 套的逐步完善，产品品质的提升，逐渐将成为中档房消费热点......”。

2、“.....该项目已形成规模优势，聚集了人气，该项目后期将构成金银湖项目 的直接竞争。我们将从万科品牌知名度规划设计住宅性能营销策划物业管理等方面加强本项目 优势。此外，从项目本身条件，本项目在环境上相比常青花园具备临湖优势。 碧海花园 碧海花园项目位于宗地北面，金山大道北侧，是具政府背景的宏宇实业公司三级企业开发的第 二个大规模楼盘。项目规划建筑面积万，以别 墅与花园洋房为主。 该项目紧邻宗地，但产品品质较低，无鲜明特 色，营销手段落后，主要依靠在闹市区散发宣传单 的手法。该项目主要依靠低价策略及临湖景为主要 卖点，湖边别墅最高价为元。总体销售率 在左右......”。

3、“..... 竞争分析由于该项目的品质较低，项目市场定位客户层面与本项目有较大差异性，我们判断， 对本项目竞争性较常青花园低。 四东西湖市场目标客层研究和市场定位 客户层购房倾向研究 我们与亿房网于年月日进行了以市场需求为主的市场调查，有效问卷为份。调 查有效对象为武汉市城区居民，能承受购房单价在元至元者，或能承受购房总价在 万元者其中居住在汉口为居住在武昌居住在汉阳......”。

4、“.....汉口武昌汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居 住或工作区域选择房源 汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域， 从江岸江汉桥口东西湖个汉口地区来看，这主要得益于常青花园年开发带动区域人气， 以及金银湖区域宜人的自然环境 在购房区域的选择上，居住区域影响要大于工作区域对购房区域的影响。总体来讲，首选购房区域与 工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域的分布情况相比较为分散......”。

5、“.....万至万的总价为普遍能承受的价格。不同的职业从业者显现出大致相同的承 受趋向，都以万元为主， 公务员经理层律师教师医生高科技行业从业人员金融机构从业人员公司职员对 万元的总价选择上显出与万元总价大致相同的接受程度。 除人独居者以平方米为最多选择外，人或人以上的家庭都把最多的目光放在 平方米的房屋上。 ④值得注意的是，平方米房屋的受关注程度要高于平方米的房屋。 价格与购房面积 调查显示 元是被普遍接受的单价 随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。想购买平方米房屋的人大多以 万元为购房总价，想平方米以上房屋的人大多以万元能承受的购房总价。 房型与购房面积 平方米或更小面积的住房极明显地表现出平层二室厅卫的房屋格局。 想购买平方米以上面积的人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。平方米的房屋......”。

6、“..... 建筑类型与房型配比 建筑类型 调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的购房单价越高，对带电 梯的多层住宅需求也越强烈。 建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同 消费能力客户的购房需求。 房型配比家庭人口与购房面积双因素统计 人人人人人及以上 家庭人口 人 数 以上 从调查结果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐的住宅类型，三室二厅二卫的房型逐渐成为郊 公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。配文娱设施图 社区周边土地开发情况„„概括性的东西即可 北侧碧海花园金山大道东侧金银湖改造东西湖花园香港新世界开发的常青花园和吴南 花园商住区南侧鑫桥高新技术产业园东西湖啤酒厂西侧为万国工业园建设 配与相关配套的距离图，入园企业分布图配周边常青等社区图 金融拥有多家国有商业银行和保险机构......”。

7、“.....风景优美空气清新，保持着良好的自然生态 配金银湖景观图， 五大市政配套 鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成金银岛西地块还无市政配套政府已表示将尽 快完成，计划先开发鑫桥地块 配市政配套图 供电设施电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变电容量达 万，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备 有万热电厂座供水设施拥有日供万吨和万吨自来水厂各座，输水管网随区内主干道铺设， 水质符合国家饮用水标准。 排水设施投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。雨水入 渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。 供气可自古田燃气站引入，日供气能力为立方米，已有户居民用气，目前 仍未敷设管道。 通信终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现 已开通程控电话门......”。

8、“.....宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉 市建设新经济增长带导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划 具备很大的增值潜力。 九立即开发与作为土地储备优缺点分析 立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机 会鑫桥地块计划年内开发销售，金银岛西地块作为短期储备，缓二年开发第二部分法律及政策性风险分析 待补充 第三部分市场分析 武汉商品住宅市场总体特征 整体市场稳步向好 近年来武汉住宅施工竣工销售面积及投资额逐年增加，其中年增长幅度较大主要是因为福 利分房结束时的抢购行为。 过低的房价与城市地位及经济发展不协调......”。

9、“.....年均增幅为图。另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增 长，全年平均价为元平方米 相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价 却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低。房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间 导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是 开发经济适用房免收地价各种税费减半的政策降低了开发成本而经济适用房建设量过大，销售 失控，对商品房造成较大的冲击。年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的 土地出让市场不规范......”。