1、“.....随着城市不断东扩大量土地将继续得到供应，市场容量还会有继续提升可能，市场竞争十分激烈。赣榆代表楼盘分析锦绣江南基本资料位臵赣榆县青口镇镇海路号开发商赣榆县锦泰房地产开发有限公司整体规划总用地面积约万，规划总建筑面积约万在售范围共约套基价多层元宣传卖点小区景观项目产品青口中广告口号绿色之城智能之城项目简述锦绣江南位于赣榆东南角。是目前赣榆房地产市场占地规模最大小区锦绣江南紧邻青口中，占地万总建设万，户型以平方米与平方米三房为主，并配备平方米专属商业会所不仅重视创造居家生活良好物质条件，更重视引导居家健康为万平方米，比年增长，住宅面积万平方米，比上年增长，售价比年上涨为元平方米。年上半年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方米，上半年基本上与去年年底价格持平，但是今年下半年价格已经达到元平方米左右，上升幅度已经超过......”。

2、“.....预计明年也将有定延续。有利因素赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展期，有力支持和推动住宅建设和房地产业发展。同时连云港整体城市化进程发展战略，也将积极推动卫星城小城镇发展，为赣榆住房建设提供了新市场机遇。政府搬迁，带来定发展机遇年年年上半年年年上半年住宅售价图例住宅销售均价元随着赣榆县委县政府东迁步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。但是由于受到城市经济基础影响，新城发展预计需要年甚至更长时间才能够实现。房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大变化，成交量出现了成倍增长态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于个刚刚发展阶段，具有定潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚缺乏外来消费人口支撑，行业发展相对比较缓慢......”。

3、“.....房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取房屋预销证件前提下就开始接受定金现场。市场极度不规范将阻碍赣榆房地产市场发展。赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵项经济产业发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到定限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高......”。

4、“.....产品同质化现象严重，整体产品创新力度较小主力户型仍然是传统两房少于三房，三房处于第部分项目所在城市的背景分析赣榆国民经济运行状况分析赣榆概况赣榆位于江苏省东北端......”。

5、“.....东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之。全县个乡镇，总面积平方公里，人口万，境内有山有海有平原，面积各占，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以享山川之饶，受渔盐之利的福地为人称道。政府项目万亩大规模开发优势本项目最具价值优势概念自然海岸内部大水域产品规划理念新城规划概念居者生活内核赣榆现代新城居住生活项目弱势分析目标客户对区域认同感低项目地块区位形象较低，大部分目标客户对项目所在地块都没有了解，。周边荒凉状况将降低片区形象，可能影响部分客户判断。距市区距离较远由于与县城中心实际距离较远，因此距离造成交通不便对客户影响仍然存在，将使本项目对些工作繁忙客户影响力稍微削弱。周边配套设施不完善我项目周边并无已经建成居住小区，城市配套及生活配套严重不足。政府规划实施不确定因素由于受到种种影响，政府对于赣榆县城发展构想若要实现......”。

6、“.....区域规划定位也实现缓慢，因此对我项目支撑尚有不足，都存在政策及实施上风险。以上弱势点都可以通过规划设计和使用材料进行弥补或通过后期营销进行弱化措施来改善，并不构成对本项目否定依据。项目市场机会分析城市缺乏真正高品质富人居住区伴随着城市房地产市场成熟，消费者购房行为也逐渐趋向理性，对于真正健康生活方式需求也日渐强烈，真正意义上高品质健康生活方式，将使我项目更加具备市场竞争力。每个城市都可以容纳个高端居住社区，赣榆正好缺乏这样个居住社区，虽然具有上海豪苑等所谓高档居住区，但是整体产品以及居住环境不好，因此本项目具有定开发优势。县城发展带来机遇赣榆新城作为高尚生态产业等等功能复合为体赣榆副中心，必将给予我项目以最大发展空间。本项目可能独享市场机会填补高档居住区市场空白，成为区域领跑者真正实现赣榆第品牌意义，与赣榆新城整体项目定位相致......”。

7、“.....多次加息过程显著起到了打压楼市作用。市场竞争带来威胁市场价格较低，且目前已有多个盘在售，将加剧整个市场竞争。配套设施经营风险本项目确定以配套设施提升地块价值，公建配套规模突破了小区需要，存在经营上要求。市场化程度不高，房地产行业有待市场验证由于赣榆房地产市场处于个初级发展阶段，整体市场为形成良好市场意识，因此开发超万亩大盘，并且研发顶级产品具有定市场风险未来价值作为赣榆县大规模高品质混合社区市场快速成熟化，将带动整个区域未来价值提升潜力。同时新城规划逐步实现将为本项目带来重大发展机遇和强大升值潜力。随着经济发展，赣榆县县城面貌已发生了巨大变化，县臵业购房人群数量将迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大压力，新城建设难度大。银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展赣榆各家银行对房地产贷款支持力度较小......”。

8、“.....各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房地产市场发展，赣榆房地产市场要得到长足发展，银行必须加大信贷支持力度，增加贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房地产有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高影响力强产业，城市发展受到定制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定程度上制约房地产发展。综合分析赣榆县每年都以个较高增长速度在发展，连续三年增幅高于全国平均水平，随着产业结构调整深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内经济发展必然带动各项经济产业发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到定限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高......”。

9、“.....业市场各竞争对手研究和分析赣榆住宅竞争项目概况表楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积万万万万总建面积万万万万建筑形式多层多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元起售时间主力户型三房三房三房住宅总套数套套套套销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约优惠措施无次性付款折无次性付款折扣内部配套设施超市会所商业街会所健身房乒乓球室超市商业街会所会所健身房篮球场后续供应约约万约万约万表二楼盘名称东大花园文化公园香居美地开发商连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司连云港忠达房地产开发有限公司连云港市美麟房地产开发有限公司占地面积万万万总建面积万万万建筑形式多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元未定起售时间未定主力户型住宅总套数户未定户......”。