1、“.....目前，场址上住宅建筑面积约万平建设规模市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。商品住宅总体形势随着经济收入逐步提高，物质文化生活条件不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型转变。随着福利分房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选消费行为，进入普通百姓消费日程。目前我国城镇居民人均居住面积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国英国法国日本。世界各国经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生产总值在至美元时，住房会保持较旺盛需求，我国房地产业正处在这样时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。随着居民经济收入进步提高以及各种启动房地产市场配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款......”。

2、“.....住房二三级市场启动等实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市房地产业快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者消费行为更趋理性化，不但要求合理户型和宽敞居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争总论项目概况项目名称棉二生活小区改造工程承办单位石家庄市中宏房地产开发有限公司法定代表人李文立注册资金万元人民币地址石家庄市中山东路号电话承办单位简介石家庄市中宏房地产开发有限公司是以第十二章财务评价本篇根据国家计委颁发建设项目经济与评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法及现行有关财务制度，对本项目经济效益进行分析与评价。基本数据总收入估算根据本项目建筑特点及所处地段等因素......”。

3、“.....预计售价如下名称建筑面积单方售价元小计商住楼写字楼综合楼公寓楼产权式商务酒店商业农贸市场地下车库合计本项目计算期内总收入万元。其中，在建设期第二三年，预计收入总营业额，工程竣工后，第四年全部售出。详见总收入估算表。销售成本按销售收入估算，含广告营销等全部费用。本项目销售总成本万元。税金营业税按营业额估算。本项目营业税万元。城建维护税按营业税，教育附加按营业税。本项目城建维护税和教育附加万元。所得税按利润总额计算。本项目所得税万元。以上详见损益表。财务评价指标计算评价指标如下投资利润率税后投资利润率税前投资利税率税后投资利税率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前资本金财务内部收益率税后资本金财务内部收益率税前财务净现值税后万元财务净现值税前万元投资回收期税后年含建设期年借款偿还期年含建设期年，。以上详见损益表财务现金流量表借款偿还平衡表。不确定性分析盈亏平衡分析经计算本项目盈亏平衡点......”。

4、“.....单因素敏感性分析本项目从建设投资销售价格两个方面，以为幅度，以财务内部收益率财务净现值投资回收期为指标，对本项目进行了敏感性分析。数据结果表明当建设投资增加和销售价格减少时，对项目财务内部收益率和财务净现值均产生较大不利影响详见单因素敏感性分析表。请开发商注意加强控制建设投资和销售价格优惠幅度。临界点分析本报告以财务内部收益率为期望值，以总收入建设投资增减作临界点分析，结果表明，当达到临界点时，总收入减少万元建设投资增加万元。从财务评价可以看到，本项目具有定盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行。第十三章社会评价项目现状本项目属旧城改造项目，棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边环境极不协调，严重影响城市面貌和城市品位提高。社会效益通过改造，不仅有利于合理利用城市土地......”。

5、“.....落实城市规划，而且有利在由平米，居住户，人口约人。经过改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在保证回迁安置基础上，依托场址区位优势，利用临广安街中山路谈南路地段建设万平米地上大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地利用率也大大提高。项目建设是改善当地居民需要项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全中高档住宅极大地改善居民居住条件。项目发展概况棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公司在进行旧城改造方面推出又力作，因此公司对该项目前期工作极为重视。近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格居民小区进行实地考察和比较，博采众长......”。

6、“.....项目前期工作已全面展开。第三章市场预测与建设规模市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。商品住宅总体形势随着经济收入逐步提高，物质文化生活条件不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型转变。随着福利分房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选消费行为，进入普通百姓消费日程。目前我国城镇居民人均居住面积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国英国法国日本。世界各国经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生产总值在至美元时，住房会保持较旺盛需求，我国房地产业正处在这样时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。随着居民经济收入进步提高以及各种启动房地产市场配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大......”。

7、“.....住房货币化分配，住房二三级市场启动等实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市房地产业快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者消费行为更趋理性化，不但要求合理户型和宽敞居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强竞争优势，是本项目又市场机会点。商务楼部分随着我国社会主义市场经济建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前增长。石家庄市能适应形势发展，因此，本项目建设将有效地缓解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构发展提供必要硬件设施，项目市场前景非常广阔......”。

8、“.....随着世界经济体化步伐加快，我国对外开放尝试和广度将出现空前提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务中介机构商务机构将进入我国，项目建设将为国外机构进驻我市，发展事业，提供到理想办公场所，具有广阔市场前景。项目场址所处区域是我市规划中央商务区，业已形成大型商务区雏形，随着本项目及周边项目实施，将有力促进我市形成步伐与城市发展比相对迟缓边是布局错落有致具有时代个性外观亮丽高楼大厦和宽阔平坦环境优美城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条件差房屋低矮破旧老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外区位极不相称。项目场址区域是其中较典型例子。棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位提高，对其进行改造已迫在眉捷......”。

9、“.....本着优势互补互惠互利共同发展精神，经友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。项目建设必要性项目建设是加快旧城改造步伐需要项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设居民住宅楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展要求，因此急需进行相应改造。土地是不可再生宝贵资源，节约土地是我国基本国策。在寸土寸金旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要意义。项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约万平坦环境优美城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条件差房屋低矮破旧老居民区。两者形成鲜明对比......”。