1、“.....约。本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯购物场所经营者投资者住宅部分酒店式公寓部分港澳台置业者东南亚置业者沿海发达地区置业者主要来自上海江浙广东等地桂林市城市精英高收入阶层导游年轻个体老板外地来桂林经商者投资者高级住宅部分桂林市城市精英高收入阶层观光旅游。桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明......”。

2、“.....项目内有近十几亩湖泊，对本项目区内景观规划和配套设施建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有专业经营管理水平，整合外部众多社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目具体运作造成定困难。拆迁安置难本项目涉及两个酒店职工宿舍区拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工收入有限，对于能否承受住为之安置房房价不能确定。再加上新城市拆迁安置补偿办法实施，定程度上提高了拆迁安置成本。周边小区对本项目外部景观影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山视野，使小区外部景观受到定影响，对开发松山别墅用地造成了难度。桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况了解......”。

3、“.....造成了桂林市房地产市场上商铺租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功。好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求局面。机会点户籍政策放松桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境，每年都能吸引成千上万国内游客来此观光旅游。桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市人口将是桂林房地产重要买家。房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程加快与房地产市场发展不大本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能酒店式公寓提供了机会点。旅游名城效应随着人民生活水平不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展......”。

4、“.....他们在繁忙工作之余，正努力寻找休闲放松地方，交通发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林山水和桂林不算太高房价对他们置业有定吸引力，有点投资和休闲两不误感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。总来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义居住空间。随着人民生活水平提高，人们不仅需要是个居住空间，而且是居住环境和更多附加值，比如小区景观小区物业小区人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。威胁旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病战争经济动荡政局不稳等因素都能影响旅游业业绩，年对桂林市旅游业可谓是次不小冲击。相对远离桂林水本项目所处位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要要素之漓江水......”。

5、“.....如七星花园恒祥花园等，分流部分购房者。建材价格上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源紧缺，拉动了建材价格上涨，这给本项目成本控制带来了定威胁。本项目核心竞争力提炼我们认为桂林作为个山水城市，越来越多外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住地方之。山水组成了桂林不可或缺城市核心竞争力。自然而然山水也就成为了桂林住宅项目核心竞争力之。该项目具有了良好地理位置，但在自然环境上并不在漓江边热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有自然风貌，特别是对山地植被以及湖面保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要景观要素。届时，这些区内自然环境与现代极简约光体住宅城市园林大型广场水上会所以及未来完善商业配套将构成该项目核心竞争力。本项总论项目简介项目名称桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点桂林市七星区穿山东路西漓江路南......”。

6、“.....整个项目由新建商业物业高档住宅酒店式公寓和改造现有的七星目变幅销售收入标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度售价建安工程费变动对财务净现值影响当售价下降时，财务净现值将为。当建安成本上升时，财务净现值将为。由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目不确定因素。售价建安工程费变动对投资利润率影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，由于能源比较紧张......”。

7、“.....建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失。项目综合效益分析项目对社会发展适应性项目建设正是珠江路进行二次革命时期......”。

8、“.....在确定中标单位时，以贯业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平公正和公开。项目环境效益评价本项目处于珠江路核心地段，项目建设将进行比较大面积绿化，修建下沉式广场，营造优质环境购物空间，将大大改善周边环境，为广大居民和消费者提供舒适购物和休憩空间。第八章结论及建议结论通过上述对项目经济社会和环境效益分析可知，高宏项目经济效益市场前景和社会效益是很好。项目所处地点交通市政及配套设施完善，但地块狭长特点，只有通过合理规划设计来利用和规避。同时，项目经济效益评价指标可知，项目经济效益合理可行。但从盈亏平衡分析中知，本项目盈亏平衡点在销售率左右，说明项目风险程度合理。从项目敏感性分析可知，项目抗风险能力在合理水平内，但对于本项目来说，财务指标对销售收入很敏感，控制并实现预定销售价格是项目成功关键。但从目前形式看，价格走势比较乐观。综上所述......”。

9、“.....经济上合理，建议组建强有力班子实施执行。有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。鉴于目前客观条件和市场实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算不断深入，人民生活水平不断提高，桂林居民购房观念不断转变为项目提供机会。城市规划根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房开发。桂林作为世界级旅游城市，其市区内可供开发土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格控制。在市中心开发像本项目样规模楼盘几乎没有。所以本项目拥有在市区内大面积土地开发机会优势。周边项目给本项目带来机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上知名度，吸引国内外有关企业投资，推动桂林全市经济发展......”。