1、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,因此，建议车行道和人行道分开。建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所地面道路为人行道，从而更好使本项目与优雅自然环境相融合，让消费者更多感受山色美景。六项目分析项目优势分析市场消费优势梅家坞目前形成特色旅游休闲地，消费力巨大。规模优势本项目位于梅家坞腹地，建成后，将聚集更多人气，与梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。环境优势本项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅。政策优势杭州市政府规划中，梅家坞规划为杭州茶乡旅游区，发展特色旅游为主梅家坞村委强有力创新和执行能力则使梅家坞区域发展更快更科学。周边产业配套优势本项目所在地周配套有银行餐饮日用百货等生活配套设施......”。

2、“.....但是高端定位而在众休闲市场脱颖而出，在推广方面，市场竞争压力小。项目劣势分析本项目面积为平方米，体量相对较茶叶收入。梅家坞区域休闲市场发展现状梅家坞是龙井茶最正宗产区，其知名度高较高梅家坞区域客流聚集，人气旺梅家坞休闲市场初步形成，并且日趋成熟车量增多，停车位紧张在梅灵路梅家坞地段，来休闲消费人群大都是有车族，道路两旁边上总是停车排成长龙。产品结构单，市场细分不足目前梅家坞区域休闲市场主要以茶楼为主，另外有少量旅馆。两种业态分布凸显区域休闲市场结构单。整体趋于同质化从整个梅家坞休闲市场来看，档次以中低档为主，总体趋于同质化。休闲市场服务质量和卫生有待提高梅家坞休闲市场由于档次中低档为主，为了减少不必要开支，服务人员减少，质量降低，卫生质量难以保证。据每日商报调查，在梅家坞调查家客容量在人以上茶楼，厨房面积在平方米以上只有四家在对其他家茶楼调查中发现......”。

3、“.....占有家茶楼厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼经营者均宣称自己工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。这种卫生条件无法满足高档消费人群消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好收益。农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大改观，风格多以明清时代江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型明清仿古风格，这是民居改造成果，但是距离道路较远仍有许多民居没有改造，仍是现代小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简单粗糙，精品化设计较少。当然，由于式民居改造，中低档消费有此缺点也就不足为奇。三项目定位目标市场定位本项目定位为梅家坞高档豪华会所。梅家坞区域内休闲茶楼众多......”。

4、“.....而档次较高休闲场所基本没第三，该项目能够给梅家坞带来品牌效应。因此，本会所建筑品质应该是流。五项目规划要求本项目地块，长米左右，而宽度上则大小不，最宽处约于米，而最窄处为米。地块特殊条件使之在规划时候，必须充分利用地块条件，扬长避短，最合理使用每寸土地。本项目同时还有平方米地下建筑面积，具有不规则性。建议本项目人车分流。会所，休闲成份比较多，如果消费者在散步时车来车往，则会对消费者产生定影响。因此，建议车行道和人行道分开。建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所地面道路为人行道，从而更好使本项目与优雅自然环境相融合，让消费者更多感受山色美景。六项目分析项目优势分析市场消费优势梅家坞目前形成特色旅游休闲地，消费力巨大。规模优势本项目位于梅家坞腹地，建成后，将聚集更多人气，与梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。环境优势本项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅......”。

5、“.....梅家坞规划为杭州茶乡旅游区，发展特色旅游为主梅家坞村委强有力创新和执行能力则使梅家坞区域发展更快更科学。周边产业配套优势本项目所在地周配套有银行餐饮日用百货等生活配套设施。商业推广优势本项目虽然属于休闲项目，但是高端定位而在众休闲市场脱颖而出，在推广方面，市场竞争压力小。项目劣势分析本项目面积为平方米，体量相对较小，同时地块不规整，称狭长形状，规划设计相对较难。交通道路只有条线路，沿线茶楼众多，客源截流比较严重，从而到达本项目位置客流量相对减少。差异化竞争，存在风险本项目定位以高档豪华为主，而梅家坞休闲场所均为中低档次，本项目与他们差异化明显，只有打出自己品牌方能在在竞争中占有席之位但是，如果本项目品牌没有推广出去，就会收到中低消费群打压。目前小丫坞内已有十三家中低档茶楼，对本项目成为高档会所已造成现实地位人较小，同时地块不规整，称狭长形状，规划设计相对较难。不必要开支......”。

6、“.....质量降低，卫生质量难以保证。据每日商报调查，在梅家坞调查家客容量在人以上茶楼，厨房面积在平方米以上只有四家在对其他家茶楼调查中发现，玻璃杯和次性杯子并用有家，占有家茶楼厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼经营者均宣称自己工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。这种卫生条件无法满足高档消费人群消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好收益。农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大改观，风格多以明清时代江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型明清仿古风格，这是民居改造成果，但是距离道路较远仍有许多民居没有改造，仍是现代小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简单粗糙，精品化设计较少。当然......”。

7、“.....中低档消费有此缺点也就不足为奇。三项目定位目标市场定位本项目定位为梅家坞高档豪华会所。梅家坞区域内休闲茶楼众多，普遍档次较低，而档次较高休闲场所基本没有。根据差异化竞争原则，本项目应定位为高档豪华会所。会所，最早从西方传入，最初为俱乐部意思，随着发展而逐渐完善，到如今，会所已经具备了休闲娱乐居住会客交友举行会议等众多特点。另外，会所相对于般休娱乐闲场所更注重档次。梅家坞优雅自然环境适宜于建造会所，而在梅家坞建会所则可以区分开与茶楼休闲档次。目标消费人群分析本项目定位为梅家坞高档豪华会所，因此目标客户为特定成功人士，经济实力雄厚。他们消费心理具有以下特征喜欢休闲放松心情经常有些朋友聚会......”。

8、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,因此，建议车行道和人行道分开。建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所地面道路为人行道，从而更好使本项目与优雅自然环境相融合，让消费者更多感受山色美景。六项目分析项目优势分析市场消费优势梅家坞目前形成特色旅游休闲地，消费力巨大。规模优势本项目位于梅家坞腹地，建成后，将聚集更多人气，与梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。环境优势本项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅。政策优势杭州市政府规划中，梅家坞规划为杭州茶乡旅游区，发展特色旅游为主梅家坞村委强有力创新和执行能力则使梅家坞区域发展更快更科学......”。

9、“.....商业推广优势本项目虽然属于休闲项目，但是高端定位而在众休闲市场脱颖而出，在推广方面，市场竞争压力小。项目劣势分析本项目面积为平方米，体量相对较地方。目前梅家坞已经由龙井茶产地发展成为休闲娱乐风景区，其中茶楼会所宾馆等成为茶文化旅游休闲娱乐胜地。项目交通分析本项目交通便捷，位于梅灵隧道南梅灵南路边上。南可直接通到之江路，过钱塘江大桥而到滨江北可通梅灵路穿杨公堤观西湖之景，或者直通杭州市区。域人流分析本区域人流量较大。自从梅家坞茶文化村形成，梅家坞片区茶楼林立，特色旅游区逐渐形，休闲度假场所纷纷云集。不论是平时还是节假日，梅灵路梅家坞段车辆总是川流不息，路两旁茶楼旁总是停满了车辆，而茶楼里面则顾客源源不断。梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中发现，区域内人流主要分为两大部分，其中绝大部分是杭州本地人来此休闲娱乐仅有小部分为来杭州旅游人群。项目周边规划年月......”。