1、“.....区域与周边关系旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以旅游度假区为基础向外做部分延展个片区，该片区房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽景色和良好大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区重要依据。浮山在该片区中占有举足轻重地位，正是它与浮山湾形成了山水之间条绝佳带状开发区域，使该区域住宅有山有水，有气势有灵性，成为真正高档物业。金家岭山和午山也起到了很大支持作用。片区开发态势该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理进行功能与空间布局与开放。片区规划中应多运用现代城市大住房信贷，活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理，规范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段......”。

2、“.....同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。年房产交易市场持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛需求，特别是东西快速路旧城改造等项目启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。房地产运行状况房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年市场调整后，房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场发展。至年，更多楼盘纷纷推出市场，市场销售价格也有着大幅提高，年房价比年房价整体提升在元左右，有高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区房价相比市区提升幅度较小，但也在至元之间。住宅市场结构趋向合理市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额......”。

3、“.....高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。住宅投资主力优势显现，说明市房地产开发投资方向已按照市场对住宅消费需求做出成交户数为户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数超过元成交户数为户，占成交总户数。市场存在问题信贷资金增长过快年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，市房地产开发企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。可供销售房源缺口大年以来，市直处于新开工项目启动期......”。

4、“.....导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月，市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入悬殊比值，房价高已成为不争事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是以外购房族带动了房价上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下......”。

5、“.....具体为路以北，路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。项目经济技术指标该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地期投入较大，回收资金能力正常有较强贷款偿还和自身平衡能力，具备定抗风险能力。本项目应加强销售控制与工程进度建设周期监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料加强项目内园林景观环艺等方面投入，以提升项目综合素质品位和差异化。鉴于市中高档住宅房地产市场特性，项目目标客户群体有约来自于省内其他区域省外区域甚至国外，项目推广区域很广，难度较大，为达到快速销售及投资回收，不但要加大对产品打造和投入，同时项目市场知名度和品牌塑造，对项目投资回收至关重要。可通过合理避税，争取政府各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税纳税额，从而增强项目操作空间......”。

6、“.....地价成本高达，结合对项目地块价值研究和周边项目调研，本项目地价成本明显偏高，并严重影响了项目盈利，因此，建议通过地价谈判，适当压缩成本，提升项目整体盈利和项目未来操作空间，有效规避项目运作风险。综上所述，通过对本项目初步市场研究及投资分析，我们认为项目具有定可操作性，由于中高档项目价格敏感性相对较小，相信通过专业资源整合，来提升本项目在市场整体竞争力，项目运作是可行。项目操作建议项目在立项施工前期应更加深入具体做好比较充分市场调研工作，如在户型设计装修风格和标准价格定位等方面考虑目前市场需求，为项目下步进展和销售顺利进行打下良好基础，在营销过程中采取灵活多样目标市场针对性较强营销推广方式，以最小营销费用达到最好销售推广效果。项目在入市前期应做好合理销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合定价策略。为提高发展商投资收益率，本项目认真做好园林景观营造与售后物业服务和小区作......”。

7、“.....已显出项目强大生命力。应在项目建设期间做好预售工作，在市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度，抓住市相关大型节点宣传，将对本项目起到事半功倍作用。结束语结合市场调查现有楼盘状况和消费者调查以及本项目地块优劣势分析，我们认为集团在浮山后板块市场上开发中高档社区，市场洞察力敏锐，符合市场发展需求。目前浮山板块市场整体开发水平已经相对比较高，在这种市场氛围中，本项目发展商邀请著名策划公司进行前期顾问，表示发展商是本着博采众长理念预备精心打造项目，这是项目未来取得成功基础二在开发过程，发展商应当借鉴目前竞争楼盘优点与缺憾，深入研究即将开发大面积项目发展趋势，集中定位，取长补短。三由于浮山新区目前商业市场不完善不景气，门面房基本分布在各小区内，比较分散，比较多，即使集中商业也出现闲置状况，所以关于商业配套需要经过多方论证，以求效入出了适时调整，加大了住宅产业投入......”。

8、“.....各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资亿元，比上年增长，高于全市开发投资增速个百分点占总投资，比上年提高个百分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。新开项目规模快速扩张目前市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积万，比上年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积，所占比重比上年提高个百分点。存量市场占据半壁江山年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。中档价位成市场主力统计数据显示，在商品房价格结构上小于元房屋成为市场主力，成交户数户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数超过元成交户数为户......”。

9、“.....市场存在问题信贷资金增长过快年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，市房地产开发企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。可供销售房源缺口大年以来，市直处于新开工项目启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月，市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元......”。