1、“.....总价亿，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达。 年开年以来合肥土地市场持续升温，月和月的土地拍卖大会各大开发商踊跃 拿地，纷纷上演土地争夺战，近期几次土地拍卖，地块溢价率均超以上，土地市场的 火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高。 项目区域土地市场情况 年项目周边区域土地出让览表 月份 地块编 号土地座落面积亩规划用途容积率 成交价万 元亩 成交总价 万元 受让人 年月 蜀山产业 园振兴路 与井岗路 交口西南 侧 居住 安徽大富房地产 开发有限公司与 安徽富广投资有 限公司联合竞买 年月 蜀山区长 江西路与 潜山路交 口西北角 商业居住 安徽骏誉投资置 业有限公司 从项目周边土地成交结果看......”。

2、“.....仅仅出让成交宗地 块。其中今年月成功出让的地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到万元 亩，不作为本项目土地参考价格。年月出让的地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到万元亩，地面价元，楼面价元。该地块 位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。本项目地块位置优于地块，未来合 肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。 市场供需分析 全市供应分析 据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售 面积为万。其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万。 年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，平均容积率 计算，未来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。 按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约 为万......”。

3、“..... 全市宅成交均价元平米相比下降元平米，环比下降。与年月份 合肥市九区商品住宅成交均价元平米上涨元平米，同比上涨。 个案分析 项目开发具有参考意义的项目，为在售的中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约万平方米，物业类型为别墅排屋高层组合。 产品设计方面 项目首次开盘于年下半年，主力产品为平方米经济型中小户型。这部分主力 产品基本售罄，然而平方米以上的户型存在些市场抗性，但总体而言仅在去化速 度上略低于小户型产品。由此可见，中小户型比较符合当地消费者的置业需求，同时也说 明合肥的房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高， 市场接受度般。 产品定价方面 物业定价方面，该项目开盘初期高层定价约在元平方米左右......”。

4、“.....目前高层产品的市场均价为元平方米，别墅类万元套起，年均高层房价增长 约元平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。商铺的销售价格为 元平方米，商铺挑高为米。从今年的合肥土地出让的形势看，未来两三年内，合 肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，该区 域内商品住房价格也将会有所突破。考虑到项目的经济测算的严谨性，参考项目区域房价 增长水平，年间项目区域内唯成交的土地楼面价为元，折算本报告中 的住宅商品房销售均价按元平方米计算，沿街商业规划为两层底商，销售均价按 元平方米计算。 产品去化方面 目前，该楼盘已开盘住宅产品基本售罄，整体销售率约左右，滞销产品主要为前述 的平方米以上户型。 因此，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品......”。

5、“.....在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品质能够有所提升，可以进步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实 现资金的快速回笼，降低投入成本。 产品分析 根据对当地房产市场的初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。 在户型方面消费者对平方米的两房三房户型接受度比较高，建议主力户型设计在该 区间内，可占到产品比重的左右，适当的设计部分平米户型，满足改善性需求的 消费者。 客群分析 项目以刚性需求为绝对主力，小部分的改善性需求。 基地分析 项目区位 该项目建设用地隶属于合肥蜀山区，位于长江西路与万泽路交叉东北角，西接合肥市高 新区，距离合肥市中心约公里路程。 基地现状 项目建设用地由两宗建设用地构成，总用地面积为亩......”。

6、“.....面积为 亩，东北侧住宅用地约亩。 项目地块全为净地，但东北侧地形不规整，地块北侧及东侧为被市中及已建住宅小区 沃野花园包围，地块内无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。 周边配套 项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两 所中学两所小学及所九年贯制学校。医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民 医院蜀山分院。商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼 商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。并且地块紧邻蜀山森林公园，地理环境优 越。项目地处长江西路，规划中合肥地铁号线湖光路站便在项目东侧，未来项目交通便捷 区位优势明显。 项目主要规划指标 类型面积用途容积率 住宅亩商住 备注该地块没有明确标注商业配比，由于项目四周临路......”。

7、“.....本报告中商 业部分按计。主要结论及建议 结论 投资环境方面 合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资 源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。 项目的获取和开发具有可行性。 市场环境方面 据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛， 随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房 地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。因此， 房产项目的开发风险可控，具有可行性。 规划指标方面 高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。项目的容积率虽然 要牺牲些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益......”。

8、“.....以短 平快为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。 投资收益方面 方案当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为， 项目投资收益般。在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。 方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为 ，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项 目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目 财务费用为亿元。 建议 目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域 为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到 该价格水平......”。

9、“.....但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取， 因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。 二项目分析 土地市场分析 年至年全市土地市场情况 根据合肥国土统计数据显示，年合肥土地市场以拍卖挂牌形式成功出让土地 宗，出让总面积亩，成交总金额为约合亿元。年全年成功出让土地 宗，出让面积亩，成交总金额约合为亿元。年合肥卖地总收入同比 上年亿元上涨亿元，涨幅达到。 随着土地市场的持续回暖，截至年月底合肥共计出让宗，成交面积达到 亩，成交金额约为亿元。高新区地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以万元亩的价格拿下该地块，楼面价高达元平米，溢价率为。 特别是月日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共亩块 土地出让......”。