1、“.....这就决定了济南房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展特点，居民住宅大多集中在东西偏南方向。但是，近年来随着济南城市新总体规划出台，济南市房地产布局也随之发生了很大变化，由东部南部，逐渐向西部北部扩展，人们购买房产不仅仅重视位置，同时也从价格地段户型配套能力物业管理服务等多个方面综合考虑。显然，这种局面出现有利于济南市各个区域房地产均衡发展。东部区域，潜力无限。东部地区是省城传统科技文教区，具有交通和区位优势，因此直是房地产商投资开发热点，这区域生态环境良好，基础设施完备，人文环境优秀，特别是有众多大中专院校和许多教学质量较好中小学为依托，吸引了大批购房者前来购房入万元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定盈利能力。敏感性分析表明，项目具有定抗风险能力......”。

2、“.....我国住宅发展已经进入了个新阶段，住宅建设成为社会经济重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资，城乡住宅投资占房地产投资，个人购买商品房比重已达。随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终重要推动力量。按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间......”。

3、“.....年，在经济大发展推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。年市场对商品住宅需求主要来自三个方面是每年不断增长首次置业者主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程实施带来拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房上市，特别是省直房改房上市，将激发新轮追求居者优其屋二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有企业认为本地区消费者购房能力较高，企业认为目前商品房销售情况乐观，企业对未来两年商品房销售前景平方米，同比增长。新区安置用房建设竣工面积约万平方米。商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米......”。

4、“.....年以下房屋万平方米。商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增长。购房者为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房约占四成，购买二手房手续不全低价房占四成。房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量，占总量。二房地产开发存在主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场土地面积约亩......”。

5、“.....房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土地紧缺和地价偏高影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。从当前市场销售看，中档房销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移趋势将更加明显。调查显示企业未来两年房地产开发首选普通住宅。第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行背景下，随着济南新城市规划实施，住房二级市场继续保持购销两旺发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献......”。

6、“.....项目销售收入为万元。销售收入计算详见表。销售收入计算表表序号项目平均单价计算基数销售收入万元商品住宅高层住宅元回迁住宅元商业公建地下车库元合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后两年内全部售出。各年度销售计划见表。销售计划表表单位万元年份项目第年第年第年销售比例销售收入税金及附加经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。土地增值税土地增值税按四级超率累进税率计算。根据土地增值税暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额，免征土地增值税。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用本项目总成本费用......”。

7、“.....项目开发建设总投资为万元。运营费用为项目销售期间发生房屋交易费销售费用和管理费用等。房屋交易费按销售收入计算。销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。第二节财务分析与评价主要经济效益指标根据上述财务基础数据，进行经济效益测算，其主要经济效益指标详见表......”。

8、“.....项目可实现销售收入万元，可获销售利润万元，扣除所得税万元后，税后利润为万元，表明项目具有定盈利能力。投资利润率根据损益表见附表和开发建设总投资计算出投资利润率为。利润总额投资利润率总投资三不确定性分析敏感性分析本项目分别就销售收入开发建设投资和经营成本作了单因素变动对所得税后财务内部收益率影响敏感性分析。敏感性分析结果见下表和图敏感性分析表表项目变化率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案内部收益率净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案基准收益率因素变化率图敏感性分析图从表和图中可以看出建设投资和售房收入两个因素变动对项目效益非常敏感。如果建设投资和售房分别向不利方面变动，全部投资内部收益率分别下降至和，低于基准收益率。临界点分析临界点分析是反映在预期可接受投资内部收益率下......”。

9、“.....从政策上看，无论是央行房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策指导下进入平稳发展阶段，基本保持了稳步发展态势。目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。房地产业已成为济南市国民经济发展支柱产业，显示出对经济发展强劲拉动作用。主要开发现状年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。施工面积万多平方米，同比增长。竣工面积万平方米，同比增长。土地购置面积万平方米，同比下降。竣工住宅套，同比增长。全年实际销售面积多万平方米，同比增长。新区安置用房建设竣工面积约万平方米。商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上房屋万平方米，年以下房屋万平方米。商品房销售情况......”。