二次。设立年度专利申请大户奖。商标注册申请，每新申请件，给予商标注册申请人元资助。人才激励及优惠政策购房补贴优惠租房。薪酬补贴。博士后补贴。专项补助。落户入学。出入境便利。人民币汇兑。后勤服务。租金优惠给予进驻大淮海国际城和国际生态总部基地企业或商业营运机构租金减免优惠。经费补贴为了进步鼓励高科技智力型企业品牌商家进驻大淮海国际城，新公司在注册登记后，给予申请地方政府无偿启动经费补助经费。专人负责宣传和帮助企业申请每年政府各项科技经费，如中小企业科技创新经费等，企业在获得国家省市经费后，政府将按照定前看，镇存量空臵商业总体量偏大，埋没了其应有商业价值。本项目进行商贸城整体开发建设是非常必要，经整体改造，不仅提升了现有商业层次和形象，扩大商贸经济规模，优化了商贸业布局结构，实现了盘活存量空臵商业，可实现较大经济效益和社会效益，对丰都发展产生积极影响。依据城镇升级改造政策，深化提高镇商贸业升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣项重要元素。大力发展商贸业可带动整体经济发展，具有非常深远积极意义。目前镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级文化生活需求。随着城镇升级改造工程逐步推进，城市功能发展，深化并升级商贸业将会是个必然发展历程。综上所述，该项目建设是完全必要。三项目可行性区镇政府对大淮海国际城•商业开发项目建设十分重视。在本项目酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面热情关心和支持。本项目开发商房地产开发有限公司有雄厚经济实力作后盾，良好经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好发展前途。项目选址性质功能符合项目所在地城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民大力支持，因而是可行。项目区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场建设发展。项目有着良好经济效益。这在本报告第十章将得到充分论证。大淮海国际城将在大淮海经济圈中心，建立首屈指国际有机城镇大淮海蓝本。其具有极好社会效益，较好财务状况将带来极高投资回报率，具有开发价值，因此，该项目建设是完全可行。第三章市场分析项目整体素质分析项目优势项目区位极佳，市场认可度较高。项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。项目周边商业服务教育医疗银行等生活配套非常齐全。项目发展商实力雄厚，具有良好资金和市场运作实力，拥有多家合作厂商。二项目劣势投资较大。商业开发还具有定风险性。多中心城市扩张，已然确立。同样，市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭电力机械轻纺化工建材为支柱产业新兴能源工业城市，人口规模也已达万。铁路公路内河航运为主体综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。大淮海国际城•商业开发项目，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。大淮海国际城•商业开发项目中心区可开发地块资源极少，本项目从地段配套发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大发展空间和极强可塑性。本项目由房地产开发有限公司投资建设，投资开发商具有良好企业信誉和开发经验，发展商具有较强商业运作和招商管理，在区内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目品质形象。镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。镇经济近几年快速稳步增长将为本项目带来较大发展机遇。二项目区商业环境研析项目区商贸市场现状低档次商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化商场化层次上徘徊。迅猛增长购买力面对不发达市场，供求矛盾凸显。与大中城市商业物业相比，项目区商业物业普遍呈现硬性设施落后，管理水平相对较低特点。本地投资意识不太强，购铺者多用于自己经营。本地直未出现现代集约型专业性强商业龙头项目，这是造成地方商业滞后根本原因。街铺依然受到追捧，真正专业市场是未被开垦处女地。本地商业地产营销推广模式过于陈旧，通常情况下引不起人们臵业兴趣。当地商业业态构成百货商场超市多为中小型零售商业，地处中心区或生活区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物主要场所。临街商铺即在住宅楼或单位用房底层裙楼，沿街建成各式商铺门面房。经营品种混杂，尚未进行规范和形成区域商品特色。商业广场它是商场超市之后新兴种综合商业形式，兼备休闲娱乐购物等功能。目前项目区除了人民广场，尚无兼顾购物商业广场。综合商贸市场提到项目区综合商贸市场，脏乱差几乎成了它代名词。缺乏管理硬性设施落后，已到了总论项目概述项目名称大淮海国际城•商业开发项目二承办单位房地产开发有限公司三建设地点市区镇天汇大道号四项目性质新建五项目法人代表联系电话联系电话六项目建设规模项目总投资万元。总占地面积平方米亩。通过综合分析，就可以对所提出投资建议是否接受作出判断，或提出具体论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际投资决策。此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对些不可预见政治经济自然等因素变化抗冲击能力，从而说明项目可靠性和稳定性。尽量弄清和减少不确定性因素对项目经济效益影响，避免投产经营后不能获得预期利润和收益情况发生。不确定性分析般根据项目类型特点复杂程度分三个步骤进行盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，本项目只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点销售率为。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受。从盈亏平衡分析，本项目是可行。敏感性分析为了进步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少单因素变化分析，项目财务收益率税后变化详见下表敏感性分析表。表敏感性分析表项目基本投资变化销售收入变化方案内部收益率根据敏感性分析表，项目对建设投资销售收入变化都比较敏感，尤其是建设投资变化影响更大，但均远高于基准收益率，项目有很强抗风险能力。六财务评价结论通过财务分析，项目在财务上是可行。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受。通过敏感性分析，项目有很强抗风险能力。第十六章社会效益分析项目对社会影响分析项目对所在地区居民收入影响项目建设将对项目区周边居民收入产生积极影响。项目区拆迁户和周边区域居民，也会随着投资环境优化，经商服务等收入也必然得到提高。项目对所在地区居民生活水平和生活质量影响项目实施会对改善项目区居民生活质量和生活水平提高产生良好影响。预测项目实施后，项目区居住条件会有个质飞跃。供水燃气供热三通，和收入水平提高，项目区居民生活质量生活水平必将得到明显改善。项目对当地基础设施，社会服务容量和城市化进程等影响项目实施后，项目区内道路，绿化美化，城建设施将同时得到根本改变，加速本地区城市基础设施建设，将项目区改造成环境优美功能齐全城市居民社区。二项目与所在地区互适性分析不同利益解体对项目态度及参予程度对来项目立项，以随机抽样形式走访了部分市民和项目区居民。市民普遍认为项目实施将为改善市投资环境和城市风貌做出积极贡献，表示热情欢迎。认为项目实施运营后，可提供更多就业机会和收入来源。各级组织对项目态度及支持程度基于市委市政府加大招商引资力度，加快城市转型步伐政策已深入人心，各级组织对项目立项和实施都给予大力支持。市项目办派专人协助办理立项，征迁等各种手续。城建供水供电通讯等部门都承诺对项目实施给予积极支持和提供各种方便。三社会评价结论通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为本项目实施运营，对优化市公共建设发展，加快城市化进程做出积极贡献。对改善项目区居民居住条件，提高其生活质量生活水平产生积极正面影响，有百利而无害。所以也得到了各级组织大力支持。所以本项目社会评价结论是良好。第十七章结论与建议结经济。该项目开发不能分期开发，要次性投入，同时也加大项目开发风险三机会分析项目位于市区镇天汇大道号。距市中心公里左右，距徐州市中心公里。市中心仅公里，距徐州观音国际机场约公里。紧邻国道，接连霍合徐高速出入口距徐州轻轨号线仅公里肖桃路徐阜铁路穿境而过。徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破万，以传统工业为主导产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。同样，市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭电力机械轻纺化工建材为支柱产业新兴能源工业城市，人口规模也已达万。铁路公路内河航运为主体综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。大淮海国际城•商业开发项目，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。大淮海国际城•商业开发项目中心区可开发地块资源极少，本项目从地段配套发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大发展空间和极强可塑性。本项目由房地产开发有限公司投资建设，投资开发商具有良好企业信誉和开发经验，发展商具有较强商业运作和招商管理，在区内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目品质形象。镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。镇经济近几年快速稳步增长将为本项目带来较大发展机遇。二项目区商业环境研析项目区商贸市场现状低档次商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化商场化层次上徘徊。迅猛增长购买力面对不发达市场，供求矛盾凸显。与大中城市商业物业相比，项目区商业物