1、“.....占规划地块，占项目总占地面积，项目区域内平均容积率为。本项目土地出让净收益比照年号西海岸新区土地挂牌情况，即本项目地块假定也能够实现楼面地价元平方米，则本项目地价为元平方米，即万元亩。在上述静态条件下，本项目土地成交价款约为万元，扣除上缴省级以上财政，则本项目土地出让净收益为万元。本项目可分配收益在上述土地出让净收益基础上，扣除项目投入开发成本即万海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析元，则本项目可分配收益为万元。静态分析结论根据以上计算与分析可知，在当前市场条件下，在现行规划指标不变情况下，本项目收益为负值。也就是说，项目收益无法抵偿项目投入，下约人，约户。项目范围内共有人口约人，约户。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查项目区域地类情况根据国土局测绘院提供二调数据，并统计显示，上述范围内主要地类面积及所占比例如下耕地平方米，即亩......”。

2、“.....即亩，占总面积养殖水面平方米，即亩，占总面积除养殖水面以外其他其他农用地平方米，即亩，占总面积居民点平方米，即亩，占总面积除居民点以外其他建设用地平方米，即亩，占总面积未利用地平方米，即亩，占总面积。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排项目开发成本计算及资金安排土地征收成本新增建设用地有偿使用费根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为万元。征地补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准通知琼府号，灵山镇年产值为元亩，综合补偿倍数为倍，征地补偿费为元亩，即征地补偿费万元。青苗补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准通知琼府号，常见短期农作物补偿标准约元亩左右，则青苗补偿费万元......”。

3、“.....林木补偿费为每亩约元区域内大部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排养殖水面补偿参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿费元亩。按高位虾塘与低位虾塘各占半情况，对项目内养殖水面补偿情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。耕地占用税根据海南省实施办法海南省人民政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米，即元亩，本项目耕地占用税为万元。耕地占用复垦费根据海南省人民政府关于印发通知琼府号，耕地占用复垦费为每等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为万元，见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限......”。

4、“.....建议采用整体拆迁集中安置拆迁安置方案。拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置房面积万平方米。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元平方米价格回购平方米住房。安置房最终成本即居民安置非现金补偿部分海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排为万元。居民安置土地成本按容积率计算，安置房需占用土地万平方米，其中万平方米为共计需建设安置房总面积，即亩。根据海口市人民政府关于颁布实施通知海府号，灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩，则需缴纳占用土地费用万元。居民安置现金补偿项目区域内共有人口人，约户。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，每户万元现金补偿，补偿费用为万元......”。

5、“.....见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地拆迁其他费用安置房立项及设计费约万元拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为万元。共计约为万元。土地征收总成本土地征收总成本包括了新征建设用地有偿使用费征地补偿费居民拆迁现金补偿费居民拆迁安置非现金补偿费安置房用地基准地价款安置房设计费安置房建设资金成本即财务费用等。土地征收各项费用总和万元。工程建设成本五通平工程费用据估算，五通平工程费用大约为每亩万元，本项目工程费用约为海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排万元。项目前期后期费用根据经验估算，前期控规调整及后期项目招商大约费用为万元。项目总投资项目总投资包括了土地征收费用工程建设成本及项目前期后期费用三个部分。即项目总投报告提要......”。

6、“.....可出让比例，容积率在至之间。推荐合作模型选择优先次序上述推荐四个合作模型各有特点，方案，风险最小，回收较快方案三难度较大，利益较有保障方案二与方案四都是锁定在万元亩价格情况下实现投资收益率。建议首选方案，其次选择方案三，再次选择方案四，最后选择方案二。准备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功土地级合作开发案例是与北京开发是西海岸新区，该案例采用是保底封顶做法。如果对方提出收益封顶，则该项目收益将受到很大局限。根据本报告第二部分对案例调研，可知土地级开发投资收益率最多为。如果与对方谈判无法实现突破，只能走保底封顶路线，则必须考虑在投资收益率限定条件下，投资得以迅速而有保障地回收问题。为此，形成建议分配模式如下海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施作法分别投入，上缴企业投资为万元，投资收益率为情况时，企业分配回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益......”。

7、“.....如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成如下分配方式在可出让面积调整至容积率调整至至情况下，上缴并扣减开发成本后待分配收益在亿元之间时，政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得约亿元，投资收益率约在亿元之间时，政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得亿元，投资收益率累计达到在亿元之间是，政府与企业双方分配比例为注土地售价接近万元亩，企业分得亿元，企业投资收益率累计约为。在亿元以上时，收益全部归政府方。作法二分别投入，上缴企业投资为万元，投资收益率为情况时，企业分配回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成分配方式如下在可出让面积调整至容积率调整至到情况下......”。

8、“.....双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得约亿元，投资收投资收益率约在亿元之间时，政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得亿元，投资收益率累计达到在亿元之间是，政府与企业双方分配比例为。注土地售价接近或稍稍超过万元亩，企业分得亿元，企业投资收益率累计接近在亿元以上时，收益全部归政府方。作法三整体投入，上缴企业投资为万元，投资收益率为情况时，企业分配回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成分配方式如下在可出让面积调整至容积率调整至到情况下，上缴并扣减开发成本后待分配收益在亿元之间时，双方分配比例为。注每亩元，本项目耕地占用复垦费为万元......”。

9、“.....被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部分原则，参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩元计收，本项目社会保障费为万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地补偿统计这里征地补偿包括了上述征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为万元，见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置拆迁安置方案。拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置房面积万平方米。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元平方米价格回购平方米住房......”。