1、“.....特别是郊区盘开发商影响巨大。年季度后市场发展趋势已经市场价格预期已经比较明显，小幅下挫后稳步上扬可能大于持续高涨可能，同时长期低迷状态预期大于快速回暖预期。二房地产市场分析全国市场稳步走好存量持续降低。房地产市场稳步走好，成交持续高位运行，多数城市房价止跌回稳，大部分城市房价出现升涨。市场成交超往年均值房价稳中上涨。本月全国市场持续月火热态势，各城市成交量同比均有不同程度增长。环比来看，多数城市持续月增长势头，但也有部分城市环比小幅回落。相比年月均成交值来看，多数城市成交量均出现大幅增长，增幅超过，合肥海口西安等城市同比增幅较小，主要是由于去年同期这些城市市场还相地产市场销售火爆更多是得益于去库存化加速，年年积累库存迅速释放，而年当年形成直接供给非常有限。从统计个重点城市去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来历史低位......”。

2、“.....目前这些全国线城市正步入库存化真空期，些房价较为合理城市可能会加大开发投资，从而步入补库存阶段，而前期房价涨幅较高城市可能暂停再库存化过程，这些城市价升量缩态势可能进步持续。年季度投资同比增幅较大由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。回顾年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资措施，但在利率政策还未启动情况下，开发商投资行为并不会立马变化，目前出台措施不会对地产商资金链形成最严重削弱，即使在未来市场不可测情况下，开发商也可能会进行些必要开发，为以后库存做准备。毕竟些城市可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住需求有所抬头，房价飞速上涨局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。不过，由于政府调控基调，地产投资大幅增长可能性有限。年季度中地产投资增长不是开发商主动所为......”。

3、“.....开发投资增速更多来源于市场空间较大二三线城市。对于线城市，我们认为能维持去年情况已经是很乐观了。销售将逐渐回归常态年月以来，新房和二手房成交面积持续萎缩，交易量下降比较明显。截至月底，根据统计个重点城市周成交面积为万平米，虽然大大低于年四季度平均水平，但也恢复到年二季度整体水平。对于今年季度成交情况，我们持谨慎态度。由于月份春节因素，预计在市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。季度销售状况可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原因，增速仍然保持强劲态势。我们认为，在经济向好上线城市高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道......”。

4、“.....投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金融部门继续实行适度宽松货币政策或紧缩信贷政策低执行力度，资产价格将在段时间市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。但由于政府调控政策等各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地产市场价格上扬幅度将不会很大，上涨速度将减缓。商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，些城市甚至呈现出供不应求局面，上海去化周期已降到个月。针对短期供应不足现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比去年同期提高个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，提高个百分点，占房地产开发投资比重为。长期供应方面，年季度中月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，去年全年则是下降完成土地开发面积万平方米，同比下降......”。

5、“.....后期供应有望逐渐跟上。年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。年很明显表明，房地产业已成为中国经济直接命脉。年月中央经济工作会议再次定调，年继续实行适度宽松货币政策，这对行业利好。目前年季度部分优惠政策依旧延续，虽然部分优惠政策已经收紧，但执行力度不足，但年下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。供小于求形势未来将有缓解，多数城市房价季度同比小幅下跌随着年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，随着房地产市场投资稳步加大，项目概况建设条件本项目位于市湾里区北路号，总用地面积平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性居住小区。项目坚持自然生态化原则，体现以人为本的理念强调人与自然的和谐统，营造小区居民具有十分强烈的认同感与归宿感的居住空间场所......”。

6、“.....为静态指标，反映是本项目盈利能力。投资利润率利润总额投资总成本本项目总投资财务投资利润率为四风险分析影响本项目税前利润几个主要因素分别是开发项目投资商品房销售价格和商品房销售率等。这些因素受当地政治经济和社会条件影响下，有可能会发生变化，影响本项目经济效益。盈亏平衡点即当上述因素向不利方向变动时，达到项目税前利润为零，即项目盈亏平衡时临界点。五资金回笼计划项目销售预期从年月开始进行意向性预约登记，月份进行预售，整个销售周期预计为个月。第七章经济社会环境效益评价经济效益评价通过以上分析，该项目投资利润率为，大于本地房地产行业平均利润水平，因此本项目在经济效益上是可行。二社会效益评价本项目为目前是湾里区自然景观丰富高档社区......”。

7、“.....各功能组群相互带动，力求以住宅带动商业发展，以景观商业增添住区活力，以商业促进住宅开发，以多功能复合式开发带动本区域经济发展。改善了居民生活环境和居住条件，而且更为重要是因本项目开发所形成湾里区整体形象，对湾里区房地产发展也将起到极大地推动和促进作用。三环境效益评价该项目以生态型复合型城市空间环境为目标，力图创造种属于后信息时代建筑环境。为达到上述目标项目在设计过程中贯穿以人为本尊重自然设计理念，创造全功能美化具有文化品味理想生活环境。此外项目拟建设设计过程中充分考虑了生态和可持续发展理念。结合地区气候和水文特点，拟建筑总体布局上使住宅楼以流畅体型形成风道，给整个区域环境带来了良好通风，使建筑沿发散型轴线铺开，形成丰富景观轮廓线，使其在城市不同方位景观呈现出不同形体变化，可从不同角度获得不同视觉感受。所以本项目具有良好环境效益......”。

8、“.....在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。鉴于目前房地产市场客观条件及本项目实际情况。我们认为，有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告测算是在多方面考察房地产市场基础上，依据项目自身特点，确定其预期售价，这在很大程度上依赖目前房地产市场供求关系和未来两年政治经济和人民生活水平稳定发展。鉴于目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，公司除应密切地注意市场，选择合适市场策略外，还要求组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益和环境效益。建筑工程中不可预见因素很多下跌原上升阶段，年上半年地产销售速度不会出现转折性变化。到经济有可能过热阶段，地产将是更多人回避通胀首选资产......”。

9、“.....可能投资性行为会受部分抑制，如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，年三季度以前，房地产业将更多去除非理性因素走向常态发展，市场小幅下挫会成为事实，但大幅波动可能性不大。二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随年房价快速攀升而逐渐受到抑制。年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价负担能力已经接近或超过年水平，年以来线城市自住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城市高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面......”。