1、“.....建设具有国际知名度联结长三角环渤海经济圈新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建富裕平安文明生态开放活力大临沂新临沂。到年，全市经济总量翻番，生产总值达到亿元，年均增长，人均达到美元地方财化结构增强功能规范市场，提高服务业比重和水平。山东省在十五期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整重中之重。按照这思路，山东在十五期间将以膨胀规模提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业比重。重点发展金融保险现代物流中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游文化房地产资讯服务四大行业，改造提升商贸流通餐饮交通运输三大行业。虽然近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模高标准服务活动设施还很少，特别是新区。而随着经济和社会发展及临沂市经济中心发展......”。

2、“.....商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施环境及结构布局等也提出了越来越高要求。二房地产市场分析年全国房地产市场前瞻自年房改后，房地产综合景气指数攀升，年国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确了国有土地出让必须通过招拍挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。年，国务院发布国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知，第次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达年大繁荣。针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条年国六条年等系列严厉调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。年经济危机打断了房地产行业景气周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业低迷，国家出台了揽子针对房地产行业刺激政策，包括金融税收及交易环节等各个方面，年，房地产市场实现复苏并开始了新轮增长。年，全国完成房地产开发投资亿元......”。

3、“.....其中，商品住宅完成投资亿元，增长，占房地产开发投资比重为。年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上项目概况建设条件地块解析本项目位于临沂市区新区，南临街，北临街，西临路，东临二路，地块编号为，项目名称为新区广场。交通条件本项目紧临临沂交通南北主干道路，与市政中心广场相距，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有路路等公交大巴可达本项目。公式如下利润销售收入销售税金总成本根据以上成本计算表可知该项目固定成本为土地成本万元，单位可变成本为总成本土地成本万平米元平方米，项目建成后预计平均售价为元平方米，销售税金及附加为，设开发商预期获利为,项目盈亏平衡时开发数量为。则根据上述盈亏平衡函数关系,有下列函数关系式其中当，即项目处于保本阶段时开发量为万平方米项目保本盈亏平衡点数值较小，说明本项目风险较小。二项目敏感性分析敏感度分析是通过分析预测房地产投资项目些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到影响程度......”。

4、“.....并确定影响程度种分析方法。我们依据以上方法进行了计算得到了表格见销售收入敏感性分析表和建设投资敏感性分析表由以上敏感度分析可知售价变动以及建设期投资对项目收益影响较大，所以本项目开发成败关键在项目销售价格和项目建设期投资上，适当降低价格和降低项目建设投资有利于减少项目风险。三项目风险分析本项目融资前和融资后财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求盈利能力项目融资后利息备付率偿债备付率指标均大于，资产负债率在合理范围以内，表明项目具有相应偿债能力和对债务安全性项目计算期内各年份累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额盈余，说明项目资金运用是平衡，项目具有较强财务生存能力。基于以上所述项目在财务上是可行。财务分析主要指标和数据见主要经济评价指标汇总表。拟建项目结论性意见本项目符合国民经济和社会发展需要，符合临沂市城市规划，项目内容符合规划要求，符合国家产业政策和有关要求......”。

5、“.....并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目。三本项目建设不占用耕地，符合土地集约利用要求，不对社会造成负面影响。四本项目投入使用后，对可能对生态环境造成轻微污染生活污水生活垃圾及建设过程中产生扬尘噪音等污染，将采取切实可行治理措施，不会对环境造成危害。五本项目地处临沂市南北主要通道路上，地段优势和景观优势十分明显，又处在新区这个升值潜力最大热点片区市场，对提升该地区房地产行业服务业和区域经济品质将起到定作用。六本项目各项经济技术指标表明，该项目设计合理，建设方案可靠，具有良好社会效益，社会适应性良好，抗风险能力强......”。

6、“.....财政收入亿元，年均增长三次产业结构调整为城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元年均分别增长。国家十五期间发展目标是服务业增加值年均增长，高于国民经济增速个百分点，占国内生产总值比重由年提高到年，服务业从业人员年龄增长，占社会从业业人员比重由年提高到年。山东省确定服务业增加值年均增长速度，高于国内生产总值增速个百分点，年，服务业占国内生产总值比重达到，就业人员占社会从业人员比重达到，服务业提供税收占地方税收。近年来，临沂市服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值比重较低，整个服务业水平和档次比较低。国家国家经济和社会发展第十个五年规划纲要强调，要坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高服务业比重和水平。山东省在十五期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整重中之重。按照这思路，山东在十五期间将以膨胀规模提高层次为重点......”。

7、“.....重点发展金融保险现代物流中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游文化房地产资讯服务四大行业，改造提升商贸流通餐饮交通运输三大行业。虽然近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模高标准服务活动设施还很少，特别是新区。而随着经济和社会发展及临沂市经济中心发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施环境及结构布局等也提出了越来越高要求。二房地产市场分析年全国房地产市场前瞻自年房改后，房地产综合景气指数攀升，年国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确了国有土地出让必须通过招拍挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。年，国务院发布国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知，第次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达年大繁荣。针对全国房价上涨过快......”。

8、“.....这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。年经济危机打断了房地产行业景气周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业低迷，国家出台了揽子针对房地产行业刺激政策，包括金融税收及交易环节等各个方面，年，房地产市场实现复苏并开始了新轮增长。年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长。其中，商品住宅完成投资亿元，增长，占房地产开发投资比重为。年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。年，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方房产投资增长速度将趋于平稳年是我国房地产业自年以来投资增幅最快年，据国家发改委和国家统局公布数据，年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月扩大个百分点环比上涨，涨幅比上月扩大个百分点......”。

9、“.....使得房地产企业异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致年下半年以来供给不足。由于年房地产市场行情火爆，房地产开发企业纷纷增加新开工面积，例如万科上调开工面积至万平方米，较年初计划上调，金地集团将全年计划开工面积由万平方米调整至万平方米，调高超过。截止月全国住宅投资增速达到，新开工面积增速也开始接近正增长。房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到年时间，则年中期时候，此部分新开工房屋将陆续入市，形成有效供给，供不应求供求关系将被打破。导致我国房地产投资增速加快原因主要包括积极财政政策导致国民经济总投资高增长，也影响了房地产市构更趋合理，城乡区域间公共服务人均收入和生活水平差距扩大趋势得到遏制等。据国家统计局消息称，年全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，增速比上年回落个百分点。居民消费价格月份同比涨幅由负转正，当月上涨，月份上涨。全年城镇居民家庭人均总收入元。其中......”。