1、“.....自年月日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。 建建设部提供的最新统计数字显示近家。 估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。 估价需求缺乏主动性众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。 而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助......”。

2、“.....其主要原因还是中国的估价业务体质问题。 在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。 专业服务与估价收费不匹配业务承接方面目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限其次估价业务挂靠现象严重，机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是机构无法满足业务人员提成要求，从而转移挂靠到机构原因是机构资质高，出具的报告易得到认可或是机构承诺的业务提成高等原因，这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。 估价勘察方面有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察记录及照片......”。

3、“.....只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。 有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照山市高明区高要市鹤山市惠东县廉江市罗定市云浮市云城区广西北海市海城区银海区防城港市港口区贵港市港北区港南区覃塘区梧州市万秀区蝶山区长洲区桂林市雁山区重庆北碚区四川德阳市旌阳区绵阳市涪城区游仙区云南安宁市贵州贵阳市花溪区乌当区陕西宝鸡市金台区渭滨区汉中市汉台区铜川市王益区印台区新疆石河子市摘要随着我国房地产行业的飞速发展，同时各形各色的附着行业也应运而生，犹如雨后春笋，蓬勃发展。 房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的，伴随着土地的价值与日俱增，则需要个行业去评估其土地真正的价值，在这个契机下，房地产估价行业也与之水涨船高，逐步快速发展起来。 当然它带动经济发展的同时，许多问题也相应出现......”。

4、“.....简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。 在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。 最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。 关键字工业用地基准地价修正系数法成本法目录前言第章绪论土地估价的目的本文研究的意义第章我国现阶段土地估价行业发展现状总述房地产估价行业存在的问题房地产估价机构数量多规模小估价需求缺乏主动性专业服务与估价收费不匹配商业贿赂之风没有得到有效遏制估价机构间业务竞争无序第章德州市华鲁三号工业用地估价结果报告, 总述, 估价项目名称, 估价目的, 估价依据......”。

5、“.....是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为民事行为的需要。 例如，银行需对抵押人提供的宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在抵押评估的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人银行说明，在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。 或者换句话说......”。

6、“..... 本文研究的意义设定房地产估价目的的意义在于旦设定了房地产估价的目的，也就确定了房地产价格的内涵，即明确了通过本次估价作业或估价行为需要估算什么样的房地产价格，从而整个估价作业过程中的各种要素也就都可以确定下来了。 从这个意义上来说，房地产估价目的起到了统领估价全局的作用。 在现实生活中土地估价工作有着极其重要的现实意义从国民经济发展的角度来看，土地估价工作是建立和完善社会主义市场经济体制的需要从国土资源的管理角度来看，土地估价工作是加强土地市场管理的项基础性工作从国家税收的角度来看，土地估价工作是国家征收有关土地税费的基础从建立现代化企业方向的角度来看，土地估价工作是企业合资改制兼并入股以及破产清算的需要从处理司法案件的角度来看，土地估价工作是处理房地产纠纷的需要从房地产开发商或投资机构的角度来看......”。

7、“.....土地估价工作是土地资产抵押业务的需章我国现阶段土地估价行业发展现状总述我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。 社会诸多经济活动，如房地产买卖租赁抵押保险课税拍卖征用拆迁补偿纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。 这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。 随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大转变。 当然，在房地产业飞速发展的同时，关于房地产估价行业也滋生了很多问题......”。

8、“..... 附图, 前言房地产估价作为项社会经济活动古已有之，而真正作为个社会经济部门或者说个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。 改革开放后随着生产要素市场的建立，房地产的交易逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征收提供依据。 随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。 并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。 尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统，因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。 房地产估价作为门融科学与艺术为体的行业，伴随着房地产业的发展而不断发展。 然而由于中国特色的部门依附，房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异......”。

9、“.....也为行业的发展带来了困扰。 因此，本论文针对我国估价行业出现的问题，提出自己认为的可行性建议。 本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。 但由于本人水平有限，论文中定有许多不足之处，恳请老师们批评指正。 第章绪论土地估价的目的在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之，越来越被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。 从人类历史看，我们不难发现人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。 拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。 在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。 人们进行建设谋求发展，除了要有足够的资金技术人员等生产要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素土地，以之作为经营和发展的基础。 同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变......”。