1、“.....是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。东距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广州市公里东莞运河自东向西在区内流经莞龙莞长莞樟等省道市道及市区几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。全区面积约平方公里，辖个居民区原个村全部改制为居民区和个国营林场，有常住人口万多，外来人口万。商业繁荣区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。花园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货服饰精品餐饮娱乐综合性商业旺地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。东纵商圈是目前东莞规模最大大型商业最集中中心商圈，这平方米，同时与同期东莞市批准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。商品房空置面积东莞市近年房地产空置面积万平方米空置面积年全市商品房空置面积万平方米......”。

2、“.....比同期增长，年增速有所减缓，是同期销售面积，说明空置面积总量仍很高，较高市场空置率是市场预警信号。通过竣工面积与空置面积交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定。东莞中心城区房地产状况中心城区概述根据已经获得广东省人民政府批准东莞市城市总体规划显示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。近年来，东莞市进行了大规模城市基础建设。东莞城区内交通路网发达，莞太路东莞大道莞长路莞樟路莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密联系。城区行政区域面积平方公里万江区平方公里莞城区平方公里东城区平方公里南城区平方公里中心城区规划城市总体布局贯彻新城靠山旧城依水指导思想，东南方向为城市主要发展方向......”。

3、“.....设市级城市中心区级城市中心和居住区级中心。市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城万江设区中心。工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射发展整体布局。中心城区功能布局分析东莞城区分为四个行政区，规划中城区是东莞市进行城市化建设重要步骤，最终将会成为体现东莞特色现代化名城。其中莞城区是旧行政和经济中心，在只有平方公里土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣区域。随着新城市规划出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施相继投入使用，个暂新现代化城市区位于东莞市西北部，与莞城区仅河之隔。在四个城区中经济相对较差，但新城市规划中对万江区进行了重新定位......”。

4、“.....加上长期发展积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。目前房地产项目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道附近将会出现批高档住宅项目，东江沿岸也将成为东莞高档住住宅商业和商务区。总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布产生热点可能。东城区作为传统商业和高尚居住中心开发建设逐步走向稳定东城区面积较大，分为几个片区靠近莞城花园新村片区商业繁荣，地产开发也相对较早，土地供应较少旗峰公园和虎英公园片区，依托优越自然环境资源，开发大批高档住宅项目，如新世界花园愉景花园金月湾花园等，作为个高档住宅片区已经成形处于东城中心地带东城大道和东纵大道商圈，从发展趋势看，将作为东莞城区核心商圈存在，处于商圈内大型商业项目是目前东城房地产热点。从近期来看，商业项目在东城房地产中比例较大东城区东部及南部区域......”。

5、“.....直作为工业区存在，房地产开发极少。东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为万左右。住宅供应量逐步放缓。根据东莞市土地储备中心提供数据，东城区近期土地储备约余亩。东城区住宅开发水平得到了很大提高，产品结构形式开始得以丰富，从以往做大转变为做精，如星河传说蔚蓝星湖丽阳时代等大批精品楼盘相继进入市场。在东城区现阶段和未来房地产开发中，商业占了非常大比例，当前总供应量达万左右，占全市总商业地产供应量左右，商业地产慢慢成为片区房地产开发主流。从片区开发量和产品供应所占全市比例变化，可看出房地产开发重点发生了转移。东城城市建设脚步正逐渐放缓，但在较长段时间内，东城作为人们习惯性认同经济高尚生活中心地位还将继续维持。南城在中心区政策以及规划前提下面临全面加速南城区可为两个片区......”。

6、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,第部分市场可行性分析，昭示性不强地面停车位较缺售价偏高首层二层盈锋广场二期周边商业氛围好具备主力店带动昭示性强路边绿化带影响客流便利招商进度慢首层二层世博广场主力店带动规模大，业态全实用率低停车位较欠缺售价偏高首层二层三层金月湾广场建筑风格独特售价较低临商圈中心，具备定升值潜力间隔不合理临主干道面窄招商进展慢需要引导力度大实用率低首层本地块地段较好，处于商业环绕中心展示面较佳规模小，影响力小地势存在高差，不利于人流动线规模小......”。

7、“.....经过对周边在售商业楼盘调查分析，结合项目实情对比分析及市场情况把握，中原按般情况预测项目商业价格定位具备延续世博广场客流引导，按照保守售价估算，地块商业部分平均销售单价控制在首层元左右，二层元左右乐观售价为保守售价倍，按照乐观售价估算，层商铺售价为元，二层商铺售价为元。三项目财务分析财务分析前期土地价格确定根据国土局最新公布级市场交易数据，项目周边近期通过招拍挂流通土地并不多，可参照地块资源较少。而且不同土地获得途径将大大影响交易额。相比之下涡岭地块同本案相关性最强。东城涡岭地块编号为，位于东城区涡岭，建委宿舍旁，用地面积为平方米，可建筑总面积为平方米，建筑工期年，土地使用权出让年限为年。最终，东莞东田房地产有限公司以万元获得了该地块使用权。对比数据用地用地年限容积率建筑密度价格地价楼面价涡岭地块约万本案该地块对本项目有较大参考意义，面积相当......”。

8、“.....在前期投资性分析中，在不考虑其他因素情况下，本地块以该地块地价作为重要参考对象，以该地块之楼面地价元计算，本项目估算地价约为万元。销售收入估算根据项目所处市场环境及项目现状，结合以上定价建议，对项目销售收入预测各物业类型初步定价乐观售价为保守售价倍类型保守售价乐观售价车位元个元个层商铺元平方米元平方米二层商铺元平方米元平方米住宅元平方米元平方米总销售收入估算万元类型保守收入乐观收入备注车位按照销售率层商铺按照销售率二层商铺按照销售率住宅按照销售率合计本销售收入估算表为根据当前市场环境下项目能实现般估算，按照保守销售价格计算，项目总销售收入初步估算为万元，按照乐观销售价格计算，项目总销售收入为万元。成本费用估算数据根据发展商资相关料或按本地平均费用水平计算，项目总成本费用为万元。按照乐观售价估算，项目总成本费用为万元。盈利能力分析在当前开发成本情况下，项目按预计价格销售......”。

9、“.....其成本利润率达到，可以实现开发利润万元按照乐观售价计算，其成本利润率为，可以实现开发成本为万元，项目两种方案均具备良好盈利能力。盈亏平衡点分析在保守售价状况下，项目销售价格盈亏平衡点为元。本项目住宅部分保守售价为元，项目住宅部分可实现利润空间较为有限，层商铺定价为元，商铺可实现利润价值较大。综合而言，项目主要利润来源很大程度取决于商铺销售情况。四项目风险分析不确定因素分析需不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市经济行政文化中心。东城作为城区重要组成部分，是行政区域面积最大个区行政区域面积平方公里，已完成了发达交通路网建设，御景湾五星级酒店旗峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘开发，已将东城区建设成为最适宜居住区域。东城区是未来年重点规划建设区域，从东城区市政规划来看，东城区城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交更加旺盛......”。