1、“.....三我国星级酒店经营情况从年我国星级酒店整体运行情况看，五星级酒店出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店亏损最为严重，见图所示。造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大差异原因除了因高星级酒店管理水平高服务质量好具有国际销售网络支持等因素外，很重要个原因是高星级酒店国有成份较少市图年星级酒店经营情况五星四星三星二星星人均利润千元人每间客房收入万元间客房出租率资料来源年中国星级饭店统计公报场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占，而在全国星级酒店中有是国有或集体经济成份，相当大部分国有酒店是作为政和建设豫中南区域性商贸物流枢纽列入了许昌市纲领性文件，特别是市委市政府已经确定把重点发展东城区适度改造老城区作为许昌城市建设指导方针......”。

2、“.....按照许昌市国民经济和社会发展等十个五年规划纲要，市区拟以东城区为中心，再向东扩展平方公里，向北扩展平方公里。东城区地域优势将更加突出。依据市区商品房开发年均万平方米规模和东城区不低于三分之二占比，预计到年月份前，东城区商品房面积将突破万平方米，从而形成万居住人口含原居民。目前，许昌房地产界四大天王已悉数进入东城区，加上河南房地产老大建业集团进入，以及许昌两所高校相继入驻，以大批教育文化医疗机构设立，预计到年东区商品房建成面积将达万平方米，常住居民应在万人左右。仅在年，东城区就有件大事吸引了省内外眼球，其中包括投资个亿热源厂项目，当年完成投资亿元投资个亿上海城项目，完成期开发获国家开发银行投资亿元职业技术学院及许昌二高新校园主体工程完工建安公园当年实现广场竣工，完成投资亿元。东城区规划居民居住人口万人，居住用地万平方米，目前土地已基本拍卖殆尽......”。

3、“.....第三章项目总体规划上海城项目情况介绍上海城位于河南省许昌市东城区中心区域由东城区共七个地块组成，占地亩，距京珠高速公路出口公里，距市区中心区域公里。总建筑面积达万平方米，分为三大版块，其中商业建筑面积平方米五星级大酒店建筑面积平方米大型高档时尚社区建筑面积平方米。项目总投资逾亿人民币，是迄今为止许昌市最大商住综合地产开发项目。建成后上海城不但成为人流物流商流信息流资金流集散中心，成就许昌乃至中原地区商业典范，而且将是座环境优美阳光明媚具有典型海派风格新上海。上海城开发建设对许昌乃至整个中原地区产生强大冲击和推动，不亚于次里氏七级商业大地震带给我们震撼与改变。作为个综合性地产项目上海城，其在开发理念功能价值生活体现系统开发资源整合等方面都体现出了商业区与中心商务区时尚住宅区与高级酒店区组成整体规划，构造了得天独厚优美商住环境，深得天时之力，全新引进复合地产概念......”。

4、“.....上海城将根据许昌市和东城区整体规划，高起点规划，高标准建设，以海派商业文化为核心，突出购物休闲居住生态海派商业旅游五大特色，建设成个集购物休闲餐饮娱乐展示批发时尚居住五星级酒店为体现代化多功能园林式综合新城。迅速聚集人流物流资金流信息流，有力拉动房地产业旅游业交通运输业商品加工业快速发展，培育税源，扩大就业，加快东城区城市化建设进程，早日确立许昌东区大商贸大物流核心格局。在目前地产行业产品同质化现象非常严重市场需求矛盾尚未理顺情况下，上海城将以自己鲜明开发主题独特经营理念优势产品组合差异化业态构成，成为中原地产界个中翘楚。作为整个上海城重头项目商业部分，对投资者尤具吸引力。商业项目最讲究商气，在这点上，上海城无疑具有先天优势。上海历来引领全国商风之先河，自开埠以来，上海以独有风采成为远东第大都市，历经悠悠岁月依然魅力如初。改革开放以后上海，更以让世人瞩目成就造就了浦东神话......”。

5、“.....上海金房置业有限公司将这种繁盛商风带到许昌东城，这里必将出现南京路人潮涌动摩肩接踵新风景淮海路浪漫高雅闲情逸致购物环境。在开发过程中，上海城始终把握商业和地产相辅相成关系，当商业繁荣昌盛了，地产业就兴旺发达了。复合地产就是以超前文化内涵先进科学理念赢得市场。上海城独有海派文化，科学资源整合，完整体现在规划开发运营服务整个流程之中，满足创业人士价值功能体现，满足居家需求，体验人居生活美感和文化。二五星级酒店规划位于上海城五星级酒店暂定名上海大酒店主楼高层，建筑面积平方米，投资总额预计亿元。其中建筑设施设备成本预计万元，装修投资万元。为酒店大堂，面积平方米，拟建有前台酒吧精品店商务中心等设施，具有空间大设施完备功能齐全特点。为桑拿按摩美容美发中心。为房。为健身中心乒乓球室台球室棋牌室麻将房图书馆游戏机房......”。

6、“.....为将酒店业务集中于客房餐饮主业，计划将桑拿按摩美容美发中心酒店大堂商务中心精品店等房及健身娱乐中心网球场射击射箭场等娱乐辅助设施和其它物业通过出租方式承包经营，预计年总租赁收入可达万元。其它收入预测会议室多功能厅停车场游泳池其它服务收入预计为万元......”。

7、“.....装修成本折旧按年计，折旧计算方法按平均折旧法。表折旧计算表年份第年第年第年第年第年第年第年第年建筑成本装修折旧合计总成本费用预测。因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大偏差，故根据国内酒店行业通常成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用年每年万元，年每年万元，年每年万元。详见表。表总成本费用表单位元成本项目年年年估算依据折旧行政管理费用销售收入市场推广费用销售收入能源消耗销售收入客房成本含人工客房收入餐饮成本含人工餐饮收入其它支出销售收入合计利润预测。预计在酒店运营年中，可实现税前利润万元，税后利润万元。详见损益估算表。表损益估算表单位元序号项目合计年年年总收入税金附加成本费用利润总额所得税率所得税额税后利润二财务评价现金流量。本项目现金流量情况见表表现金流量表所得税后。年份第年第年第年第年第年第年第年第年税后利润折旧现金净值财务净现值财务净现值......”。

8、“.....计算公式为公式中为现金流入量为现金流出量为第年净现金流量为计算期年数为设定折现率银行长期借款利率为。考虑到目前资金成本较低，以及资金机会成本和投资风险性等因素，本着稳健原则将取下同，此时，万元，远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。投资回收期投资回收期是指以项目净收益偿还项目全部投资所需要时间，以年为单位，从项目建设开始年算起。其表达式为公式中为现金流入量为现金流出量为第年净现金流量项目投资回收期为七年二个月。第十章风险与对策分析风险客源影响带来风险酒店业发展是以客源为依托，由于决定旅游市场环境变化受到政治经济文化自然条件和季节等多方面因素限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司发展和盈利。人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集特点......”。

9、“.....从而管理人员管理能力，从业人员技能水平服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理人员流动，特别是管理和业务骨干流失可能会导致客源减少和客户不稳定，给公司效益带来不利影响。市场竞争风险由于旅游业具有广阔发展前景，被称为朝阳产业，其他行业纷纷进军包括酒店业在内大旅游产业，前些年，因为酒店数量和规模发展速度超过了市场增长速度，加剧了行业内档了独有特色。超前定位豫中南区域性商贸物流枢纽上海城充分考虑了区域性商贸业态，由互动性融合性互补性相结合市场住宅写字楼五星酒店汇聚普通市民中产阶级白领新贵过往客商形成了强大消费能力客流，为繁华商业带来滚滚商机。从许昌目前酒店情况来看，五星级酒店建设必将成为许昌市新地标。各商业形态之间形成了互为补充，互助互利强大整体力量，两两相旺强势联盟使上海城拥有了不可超越整体优势......”。