1、“.....本项目可行。 第二部分项目投资背景研究市场宏观背景全国投资环境整体经济发展快速年年国内生产总值与增长速度上增幅年上半年国内生产总值同比增长。 全国经济仍然保持稳步快速增长势头。 全社会固定资产投资发展较快上半年全社会固定资产投资亿元，同比增长。 其中，城镇固定资产投资亿元，增长在城镇投资中，国有及国有控股投资亿元，同比增长房地产开发完成投资亿元，增长。 深圳市总体城市发展和规划深圳城市发展概览深圳，是中国与世界交往的主要门户之。 同时拥有海陆空立体口岸。 个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续年雄居全国第，更是中西文化交流与交汇之重要基地。 年，第届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的深圳成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。 在短短年间，从个不到万人口的边陲小镇，崛起为座经济繁荣社会和谐功能完备环境优美的现代大都市......”。

2、“.....创造了世界城市化工业化和现代化的奇迹。 是中国现代化建设的精彩缩影。 从率先实行土地有偿使用实行股份制改革，到率先实行人事制度改革削减行政审批事项等，年来，深圳创下了多项全国第。 以高新技术产业先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。 同时，深圳还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。 以下是年深圳实现的各项主要经济指标实际国民生产总值达到了亿人民币，增长了社会消费品零售总额亿元，增长居民人均可支配收入元，增长外贸进出口总额亿美元，增长。 深圳城市发展规划深圳市在珠三角区域城市中的发展定位按照国家中长期发展计划，到年，中国将成为世界最大的经济体之。 深圳的发展目标是建设可持续发展的全球先锋城市。 未来深圳城市发展的功能定位是国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。 南山区域经营业态和消费格局的改变......”。

3、“..... 从到年，南山区的商业租赁价格呈现出稳步上升的趋势。 年特区内商业物业租金走势图元平方米罗湖福田南山盐田资料来源中原统计资料深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国深圳年月第部分项目总论项目背景项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目委托方甲方委托方深圳市地铁有限公司以下简称甲方地址电话传真承担可行性研究工作的单位乙方受托方深圳有限公司以下简称乙方地址电话传真研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号开发公司提供的相关资料国家及深圳经济建设的方针政策和城市规划项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表......”。

4、“.....属于深圳大城市战略分区之的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区构建中心服务体系的重要组成部分。 与宝安中心区起，未来将成为深圳高强度发展的。 本项目正处于未来前海湾区东南角。 长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。 项目建设进度工程于年报批报建，年初开始动工，预计年月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时年。 各宗地建设进度如下宗地包括四个地块，为政策保障性住房用地。 该宗地于年初开工，年月日前完工，历时年。 宗地包括四个地块......”。

5、“.....般房地产开发项目多指商住项目基准收益率取值。 考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。 因此，本项目基准收益率取值。 由以上经济效益指标可看出，按协议合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。 在利润分配方面，综合考虑双方出资比例项目的稀缺性开发模式的风险投资方的开发资质和知名度项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表地铁公司投资方备注出资额万元出资比例建议分配比例知名品牌开发商，如万科等建议分配比例般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例无品牌开发商......”。

6、“.....特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。 酒店等经营性物业的经营风险酒店市场存在定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在定的风险商业办公楼的经营方面，同样面临定的经营风险。 项目整体的财务风险本项目采用自有资金企业融资银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。 风险防范建议地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。 酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验客源，并获得技术服务支持......”。

7、“.....要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。 本项目是深圳市地铁有，年月完工，历时年宗地包括三个地块，为白地商住用地。 年月开工，年月工，历时年。 各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓住宅商业办公酒店。 投资估算和资金筹措投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为万元，开发成本及费用分别为万元万元，各占开发建设总投资的和。 政策性用地自年开工，至年底，历时年，各年开发投资额分别为万元万元万元，共计万元。 上盖物业商住用地自年开工，至年底竣工，历时年，共投入万元。 资金筹措本项目号地块的资金来源主要有两个渠道自有资金政府代建费，分别为万元万。 其中万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与号地块进行捆绑......”。

8、“..... 因此，号地块的资金来源主要有四个渠道自有资金企业融资银行贷款销售经营收入再投入。 该地块采用莱坊公司建议的协议合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。 就本地块而言，其资金筹措情况建议下筹措资金来源筹措资金额万元比例自有资金融资金额银行贷款销售经营收入再投入总投资额备注表中融资金额为号地块年建设资金缺口自有资金已超过银行贷款要求水平的下限，可进行银行融资。 项目整体要求的融资额分为两个部分政策性用地的资金缺口万元号地块年建设资金缺口万元，共计万元。 协议合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表出资额出资比例地铁公司投资方合计在这种合作模式中，地铁公司占的股权，投资方占的股权。 项目综合评价结论市场可行性研究结论本项目开发建设有住宅商务公寓商业酒店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求......”。

9、“.....无利润。 本项目利润全部来自于号地块，在计算期内预计销售收入万元，经营收入万元，共计万元，可获利润万元，扣除所得税后净利润为万元缴纳所得税万元，项目盈利能力较强。 经测算项目的利润总额税后利润净利润财务内部收益右，将推出多套物业。 项目评价深圳湾金融商务中心，粤港澳超级都市圈腹地，深港跨界商务中枢纯正甲级写字楼，毋庸质疑的高端品质，匹配国际宏图高尚商务配套，双大堂，高速名牌电梯，顶级名牌空调，构筑流商务空间深圳湾辽阔视界，区域独创型水景规划,席卷水境生态商务风天利集团，中国跨界商务地产领航者，快速扩张的里程碑海岸城海岸城项目位于南山商业文化中心区，由海岸城东座写字楼海岸城西座写字楼海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务商业项目。 项目总投资约亿元人民币,总建筑面积约万平方米......”。