1、“.....城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着新陈代谢的过程，三旧改造是城市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。 目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集效益的提高更大的吸引力和辐射作用城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅优美的环境充足的公共设施及多样化的公共场所提升城市竞争力的需要。 城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。 城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，三旧改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。 加快推进三旧改造的意义根据佛山市加快推进三旧财务内部收益率等于社会折现率取的时候，可计算此时的出租收费单价......”。

2、“..... 财务内部收益率计算指标正常年份年出租收入达到万元，出租收费单价为每月元。 财务分析财务分析报表总成本费用估算表见附表利润总额及其分配表附表第章项目概况项目建议书编制所依据的重要文件广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求投资项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第三版中国建设项目管理实用大全佛山市建设工程技术经济指标商业城区区区建筑平立剖面图相关的法规和行业文件与项目相关的其他文件资料项目地址及现状三水商业城位于三水主干道广海大道中号,是三水来往南海禅城广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第站和主要上落客点。 黄金的地理位置以及商业娱乐购物休闲的定位和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之。 商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。 年前后，商业城这带是很火的,有大水车娱乐城保龄球场电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

3、“.....总建筑面积约万平方米，楼龄已超过年由四个区组成，区首层为农贸市场，区二至九层为多层住宅区区区面积总共约万平方米，除了楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。 本项目的工作是如何将区重新策划包装，再推出市场。 项目建设规模和内容项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。 工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。 项目总投资项目总投资约万元，其中建设期投资约万元，铺底流动式增长，达到历史新高。 年月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到,和,亿元，分别增长和年月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到,和,亿元，分别增长和，达到近年来最高水平。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施简称新国八条，调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控遏制房价上涨的强大决心。 新国八条的出台将限购推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下......”。

4、“..... 未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的黄金十年即将来临。 中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。 在线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二三线城市蔓延的趋势。 目前佛山商业地产市场处于触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。 随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。 三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。 年，三水广场建成开业，易初莲花肯德基麦当劳屈臣氏等世界强企业抢先进驻。 娱乐饮食项目后继发力，写字楼商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城南海相媲美的商业广场，但禅城南海顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。 未来五年，商业地产是三水城市发展的大看点伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善......”。

5、“.....可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作资金万元，项目营运期投资约万元。 项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造包装。 改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物娱乐休闲于体的商业中心,但主要面向中档消费群体。 第二章项目建设的背景建设背景项目提出的理由和过程佛山市委市政府依据相关法律法规的要求，就佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造简称三旧制定了佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定佛山市推进旧城镇改造的指导意见佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进三旧改造工作。 佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西广西的二传手作用......”。

6、“.....交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区,但并未充分利用其区位的优势。 建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施三旧改造的重要举措，这举措将大大有利于中心城区品位的提升消费的带动,有着不可替代的作用,尤其是在需要鼓励消费拉动内需的当下,此类商业中心更能发挥其独有的优越性。 三水要建设成为生态时尚之都,云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造,但贴近市民生活消费娱乐休闲的项目,以及身边现成的资源,更应该得到及时有效的开发利用。 建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。 社会发展背景分析年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，月日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。 新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者......”。

7、“.....本概算只计列基本预备费用贷款利息。 编制依据及费用标准中华人民共和国建设部安装工程投资概算编制办法装饰工程投资概算编制办法建标号文。 中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标装饰工程投资概算编制办法版。 主要材料机械人工价格按照佛山市工程造价信息年二季度计算。 本概算投资组成和费用划分按建设部安装工程投资概算编制办法装饰工程投资概算编制办法建标号文的相关规定执行。 其中建设单位管理费按财建号文计算并参考市场行情调整工程监理费按国家发改委建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文计算并参考市场行情调整工程设计费按国家计委及建设部计价格号文计算并参考市场行情调整招标代理管理费按按国家计委计价格号文执行分段计算并参考市场行情进行调整项目建议书编制费国家计委计价格号文计算并参考市场行情调整造价咨询费按照市场行情计算施工图审查费按设计费的计算，竣工图编制费按设计费的计算工程质监费按按国家计委计价格号文执行分段计算并参考市场行情调整......”。

8、“.....基本预备费按第二部分费用之和的计算,银行贷款万的利息，利率为。 商业城整改工程概算表序号项目单位数量单价费率元合价万元备注直接工程费装饰部分墙体拆除运砖渣楼地面铲拆除墙面铲拆除块料楼地面块料踢脚线块料楼梯面层不锈钢扶手带栏杆楼梯间不锈钢镶夹玻璃栏板区内圆盘区采光井不锈钢扶手带栏杆玻璃幕墙墙面般抹灰柱面般抹灰全玻幕墙天棚木龙骨面饰防火板天面防水综合脚手架里脚手架二安装工程给排水部分元人年综合税率所得税率财务指标览表序号指标名称单位数量备注出租收费单价元年出租收入万元正常期年缴纳营业税金及附加万元正常期年总成本万元平均值单位总成本元平均值年经营成本万元平均值单位经营成本元平均值内部收益率全部投资税后内部收益率全部投资税前静态投资回收期全部投资税后年静态投资回收期全部投资税前年财务净现值税后万元财务净现值税前万元投资利润率投资利税率借款尝还期年资本金额贷款金额成本估算总成本费用估算见附表......”。

9、“..... 商业城折旧年限为年，综合折旧率为，年折旧金额约万元。 无形及递延资产按年摊销，年摊销费用约万元。 修理费计算修理费按安装部分计算，每隔年进行次大修理，修理费为万借款利息计算长期借款利率为，借款利息计入财务费用。 水电费计算物业管理公司收取年水电费暂估万元。 工资及福利费计算定员人，工资及福利费按每人每年元计算，全年工资及福利费为万元。 维护费计算维护费按固定资产原值的计取，年维护费约万元。 进行大修理的当年不考虑维护费。 业主管理费计算业主管理费的计算按业主低价出租房的情况计算。 未售房部分面积为万平方米，按每月元计算已售房部分面积为万平方米的返租房按当前平均价每月元计算，从投产期算起前面年年业主管理费为每年万元，从投产期算起第五年开始业主管理费以递增。 利润总额及分配利润总额及分配见附表。 其中所得税按利润总额的计取，盈余公积金按税后利润的计取。 年出租收入及年销售税金及附加年销售税金及附加营业税率按计取，教育费附加城市维护建设税按营业税的......”。