1、“.....又称沃尔玛商圈，此商圈目前发展最具潜力，不仅档次高，而且多为知名度高有很强消费支撑力和号召力的大型商场，再加上顺电近期的加盟，使得该商圈更具分量，另外，本项目万豪商业城和相临的佳腾电器城也是有定规模的商场，大家主题不同，各有侧重，使得该商圈经营业态丰富。南山商业街道分布状况分析南新路南山老城区，人流量大，商业繁荣，低档为主，业态多样常新路商业繁荣，业态多样，餐饮业最发达，有家乐福商场南山大道人流量大，主要服务于周边居民区，有愉康超市女儿国南油大道商业前景好，以档次较高的大型商场为主，有海雅百货沃尔玛佳腾万豪等，但交通干线不聚人气，且分布分散。登良路业态以五金配件汽车修理为主，装饰材料也较发达内环路不聚人气，基本无商业，有东方巴黎在售东滨路商业繁荣，业态多样随着后海大批住宅兴起，被众商家看好小结从上表看出，南油大道的商业目前档次高，且较为集中......”。

2、“.....南山商业供应量分析进年来，蛇口沃尔玛购物广场，南新路女人世界，姊妹城，南山商业文化中心的海雅百货新形象商场先后开张营业，西部电子商场佳腾电器城万豪商业场东方巴黎服装城等商服物业铺天盖地广告宣传及层出不穷的多种促销的活动的开展，形成了南山商服物业争抢市场的个个火爆场面。截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物业逾万平方米，其中总建筑面积在平方米以上的有南城购物广场西部电子时代广场万豪商业城南油佳腾电器城东方巴黎时装城女人世界南山分店姊妹城南景园商场仓前锦福苑商场富嘉名阁商场大陆庄园商场星海名城期商场及国兴苑商场等十几家，其中在今年十月以前开业的商场有五家。这十几家在售和在建的大型商场，大都以主题商场宣传，鲜明界定和划分终端目标消费群。在深圳市全市的商服物业区域构成比例中，南山区去年商服物业施工面积，占到全市的。新开工面积各类经营品种之比例，并依据所占比例......”。

3、“.....摆放位置。主要经营品种所在位置和分区情况将在附图中标明，辅助类的产品由于数量不多，要求面积不大，可在具体招租过程中灵活安排......”。

4、“.....开业后远未达到人们预期，东方巴黎至今仍无法开业，这使得将统产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新佳著名商家的进驻，和发展商不惜血本年的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。因为，这种形式存在许多的问题尚未解决产权与经营权不统的矛盾始终未能解决。怎样使小业主的利益得到保障旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡铺位划分过细过小不利经营者使用。发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分整合铺位来解决，从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。经营管理水平是影响商场存活的关键因素......”。

5、“.....彼此荣俱荣损俱损，这需要商场经营管理部门统的管理协调商场才能做旺。但往往发展增，南山商贸物业在近两年来呈现出派旺销景象。在南山购物环境日渐改善的条件下，南山商贸物业将彻底改完全区域内消费的特征，将有力地辐射宝安及其周边地区，吸引港人前往购物的前景也不是奢望。南山商业市场的消费群体分析满足本地市场需求从南山本地人口及现时在售在建和在营业的商服物业总量比例来看，南山商服物业在未来发展中可满足本地商业的发展需要，可满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩琳琅满目的购物场所的需求。南山在建在售的商服物业逾万平方米，截止到今年底其商服物业空置量达万平方米，二项相加南山在未来年内的商服物业供应量将达到万平方米，南山居住人口万，平均每人拥有平方米的商服物业，此种比例远高于其它地区商业配套比例。在南山未来的商服物业发展中，如何定位，形成自身特色，强力吸引本地居民消费......”。

6、“.....辐射周边居民周边指科技园西丽和宝安。历史上南山与这三个地区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，南山在近几年的商业发展中已形成了以几大商场为龙头的成熟大商圈，而科技园西丽和宝安的商业还显得不成规模不具特色不上档次，由于南山与这三个地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信，在未来的南山商服物业的发展中，它能吸引周边的居民加入到本地商场的消费群体中来。吸引港人购物罗湖区已成为港人置业和购物的理想区域，已成为不争的事实。港人每天到罗湖大包小包购物已成为罗湖东门老街及其它购物商场的大景观。港人前往罗湖购物是因为港人可以最近最便利到达罗湖，是因为港人对罗湖商服物业有较深入的了解，是因为罗湖的购物环境已接近和达到香港水平。随着西部跨海大桥的建成开通，南山与香港的距离缩短，坐车只需十几分钟，这使得大多数港人可便利前往南山。方面，跨海大桥的开通可吸引港人南山置业居住......”。

7、“.....交通便利，通关方便，两地物价差和南山购物环境的日臻完善，会使得部分港人把购物的区域转移到南山，从而可使得南山的商业需求总量得以增加，商业发展步入更高的平台。南山商圈状况分析南山商服物业在分布上呈商圈和沿交通干线分布的特征，特别在商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。发展商能否放水养鱼是招商工作的关键。个新的商场开业需要培育市场的时间，发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在段时间内承受短期利益的损失，如减免租金管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑而发展商如果不放水养鱼给租客以适当优惠，则商场招满有定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。街铺始终受市场钟爱与上述情况不同，街铺产权独立，受其他干扰因素少......”。

8、“.....生意好做长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追捧。专业市场增多，竞争更加激烈订立明确的主题，走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。但是做专业市场需要定条件才能成功可借用的资源优势规模交通配套等自身硬件条件放水养鱼的可持续发展策略和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势有较强昭示力原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零售客户，以积聚人气专业的商业经营管理充足的资金人才储备只有满足上述全部或多项条件的专业市场，才有可能成功，如享誉全国的赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多的电子生产商集结地这大的资源优势，配合便捷的交通畅旺的人气较强的昭示力等综合优势而发展起来的，并逐步发展成为辐射全国的专业市场。虽说专业市场的成功案例很多，但更多的专业市场由于自身缺乏上述的条件或不具备比较优势，往往在竞争中惨遭淘汰......”。

9、“.....二层以上物业销售难度大凡是出售的商业物业，无论是开放式商场还是独立式商铺，二层以上的部分大多销售困难，最终只能通过招租解决。二南山商业市场综述南山商业市场面临的历史契机深圳城市中心的西移，滨海大道的建成通车，西部跨海大桥的规划，给予了南山商贸物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商贸物业发展的澎湃动力。如今，南山居住，市区上班已成为部分深圳人的时尚生活。随着南山本地商业需求与日递，是海雅集团投资三亿多元修建的超大型百货商场，上下共八层，总面积为万平方米，是目前深圳西部最大的百货商场，同时也是我市单体面积最大的商场。海雅百货外观气势雄伟，内部装修豪华，四周广场宽阔停车位充足，各种配套设施十分完善。海雅百货经营品种多样齐全，场内分设了大型超市精品世界时装商场男士用品家用商场儿童天地美食广场等，真正实现了站式购物。海雅百货斥巨资设置了太空娱乐城......”。