1、“.....而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区内提供生活配套服务。我们通观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步行街丹尼斯大卖场及山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心，相对于我们的项目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们需要寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态需要较大的营业面积，又要不与整个项目的设计规划运作理念有冲突。通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们最终确定广场内商铺层主要经营生活服务配套行业，如超市市多店特色餐饮之类，二层主要经营健身娱乐休闲等行业。案名建议案名必须具备三方面要素区别商业类别，即体现业态定位震撼力，提升核心竞争力易记，朗朗上口......”。

2、“.....仅供参考。太太太极极极金金金贵贵贵坊坊坊太太太极极极蓝蓝蓝贵贵贵坊坊坊太极兰桂坊太极新街坊太极金水岸街太极群英湾街太极名店街太极阑珊坊太极桂兰街招商对象定位根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。市场经营档次定位就实现商铺价值，般是高中档的商品易于承受较高的租金近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中高档商品。对于本市场商品档次定位我们认为以中高档商品为主，为焦作高端人群提供娱乐休闲服务。三项目认购，故有必要对媒体投放量进行缩减，避免浪费。电视当前本案电视广告分为两个版块，是房产聚焦栏目分钟广告片另外是焦作新闻之前秒广告片。两者都是以宣传项目形象为主，侧重于住宅品质方面。考虑到项目当前的需要，项目组建议暂减少电视投放量......”。

3、“.....保留焦作新闻前广告片。电视字幕则以现实需求而更换内容。报纸鉴于同上原因，报纸广告的投放量也相应缩减。以下主要针对期商业项太极景润花园中庭广场招商策划方案重庆汇丰国联房地产顾问有限公司河南焦作太极景润花园项目组二五年四月六日目录第部分项目定位项目分析二项目定位三项目经营分区策略第二部分市场招商总策略招商的整体原则和目标二租金策略三招商政策策略四招商执行策略第三部分招商执行计划开业时间二正式招商时间三招商工作安排四招商风险分析五招商中存在的问题及规避方法第四部分招商准备工作招商资料二媒体运用三相关文件第五部分销售建议投资者与开发商利益平衡点分析二销售策略建议三年度中旬推广第部分项目定位项目分析项目周边环境项目东临焦作通往省会郑州的主要交通要道塔南路南隔人保大厦与人民大道相望西与市委政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。周边商业配套情况焦作客运总站位于塔南路南端......”。

4、“.....公交路线共有路公交车通过本案，分别是路，万方电厂至长途总站路，影视城至车管所路，闫河至龙源建材路，人民广场至焦作大学新校区路，市旅游客运站至蒙牛集团路，李封新村至长途总站路，马村西站至焦作西关建材路，公交汽校至车管所路，缝山公园至高新区。银行紧靠本案的塔南路邮电储蓄所塔南路与人民大道东北角商业银行建设银行及农发银行，距本案紧米。邮局电讯紧临本案北面的电信大楼邮电网点联通网点位于山阳商厦内的移动屋鲜花店，药品店，士多店，干洗店等店面需求仅几十平方米，而我们的产品大多超过了百甚至二百平方米，这样，我们对商铺内的商业定位与经营者对商铺的需求存在矛盾。投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否火，人气是否旺信心不足。项目机会点分析城市规划机遇。随着市委市政府南迁，焦作南区各类住宅及商业物业兴起......”。

5、“.....给本案的准入提供了低门槛。项目威胁分析竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目正对面的摩登市商业街。其规模较大，定位为集购物休闲娱乐为体的综合性商业步行街，且该项目即将开始内部认购。市场容量威胁。据媒体报道，焦作市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到你死我活的境地。对策如何放大优势抓住机遇，减弱劣势规避威胁突出市场的地理位置，以焦作市的黄金新商圈的商业制高点来提升市场的商业价值突出市场的规模环境，以平米的购物休闲广场来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模突出市场的交通优势，以客运站旁两条黄金通道交汇处来定义市场的交通环境前期，项目取得了市政府及市民的高度赞许与评价，后期，则在工商税务等方面争取市政府更多的支持加快工程进度，树立市场开业倒计时牌......”。

6、“.....努力营造商业氛围，以期带动广场内的商业合理的业态定位和经营分区制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商快速销售的目的制订能确保市场兴旺持续经营的市场经营措施。二项目定位市场经营业态定位及形象定位前期，我们将广场内商铺定位于集小型休闲娱乐和针对小区内及网点，距本案余米。商业建筑本案东对面正在筹建的摩登市商业街，南面已经形成商业氛围的山阳商厦，东南角正在筹建的丹尼斯大卖场，西面正在筹建的五星级酒店。项目优势分析区位地段优势。本案位于塔南路与人民大道的交汇处，紧邻市委市府，处于新城区的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心，成为本案推广的重要支柱之。随着政府的引导，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续完工和业主的入住......”。

7、“.....这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政府的规划蓝图大型工厂的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。建筑规划优势。本项目近万平米的休闲广场，将吸引大量的娱乐休闲购物人流，这为商业的经营带来相当数量的顾客。同时，社区内近千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是个相当的诱惑力。商业形象优势。随着时间推移，工程竣工时间临近，中庭建筑形态逐渐明朗，能够给消费者个直观的感受，有利于在实物上造势推广运作。品牌优势。通过前期推广运作，整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟知，并得到消费者的致认可。有利于后期商业推广宣传。临街门面的带动优势。临塔南路门面已经基本售磬，它们的快速经营将对广场内商铺起到有效的带动及烘托。项目劣势分析根据卖商铺就是卖地段的行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。区域内商业格局处于初步成型阶段......”。

8、“.....商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。产品本身与中庭内商业定位中产品需求空间面积格局划分存在不合理之处。根据我司以往对商业运作的经验，以及对焦作及周遍城市的市场调查，从经营者入手，了解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品店，音像图书屋，西点足，将导致经营商家资金回收困难，这会使许多商家会继续观望，影响项目的招商。项目组故建议广场内二层平均租金暂定为元月，层平均租金暂定为元月。以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的激增和环境的成熟，逐渐提高租金。租金策略以放水养鱼，培育市场的目的，实行免租个月和统租金的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议招商部分商铺实行统租金策略，先到先得，先到先挑好位置......”。

9、“.....以便留给些有影响力的商家。统租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的，因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。三招商政策策略任何新兴商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置商业环境市场规模商业业态竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场定的培育期，步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于杀鸡取卵，方面商户不愿意进场，容易造成市场空置另方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出放水养鱼的招商政策，从以下方面对市场进行培育第是合理的业态规划......”。