1、“..... 项目地块价值分析概况本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。 作为写字间酒店高层住宅，区域开发成熟......”。

2、“..... 面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。 但作为写字间酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。 商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要年时间消化，竞争压力巨大从微观环境看，此区域距离城区南郊西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势从宏观环境看，电视塔和西高新的规划对本项目的长期经营效益会有定影响，短期内尚户，写字间全部出售除自用部分外，酒店及配套功能自营，停车场出售个车位。 财务盈利能力动态分析营业收入营业项目营业收入万元计算依据住宅楼销售内部出售元，公开销售元写字间出售元酒店客房营业收入年按的住房率，平均按床标准间元天配套功能营业收入年元月......”。

3、“.....国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。 据国家统计局最新资料显示，年上半年全国商品住宅销售了亿元，比去年增长，其中销售给个人为亿元，比上年增长，个人购房所占比重为。 目前我国城镇居民人均居住面积只有平方米，与国外发达国家人均居住面积平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均达到美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。 年我国人均为美元，年更是达到了美元，住宅开发占房地产开发总量的以上。 因此，未来几年，随着的进步增长......”。

4、“..... 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入年达到元，比去年增长另外，城乡居民储蓄存款余额已达万亿元，比去年增长。 随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有的人准备今年买房。 在准备买房的居民中，有的人是为了解决基本居住问题，的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，的人用于保值投资，的人用于经营出租等其它方面的用途。 这说明城镇居民神，西安市提出到年全面实现小康社会的城市发展目标。 其中，实现小康的个重要指标是，到年人均住房面积达到。 按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有万万，平均每年有万万的住房需求，市场潜力巨大。 据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势市场还将有年的快速增长期。 这时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。 之后将进入至年的稳定增长期。 各区域板块之间的差距将会进步缩小。 宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范......”。

5、“..... 概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。 房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。 开发企业出现两极分化，专业化品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。 房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。 同时也将影响房地产价格稳中趋降。 差异化竞争个性化经营产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。 消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。 多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈......”。

6、“.....特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划市场定位营销建议等在此背景下展开。 第二章项目规划概况基本情况项目名对住房的需求已开始从有房住向住好房方向转变。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的增长贡献了个百分点。 宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。 有关专家预测，我国房地产热潮可持续年。 西安市房地产现状我市目前现有房地产开发企业余家，但实际进行项目开发的只有多家。 据悉，截至年月末，全市金融机构各项存款余额为亿元......”。

7、“.....增长。 其中企业存款余额为亿元，比年初减少亿元储蓄存款余额为亿元，比年初增加亿元。 据了解，今年市上计划开发竣工各类房产万平方米，完成投资亿元，而这亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这定位转化为现实的市场行为。 同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。 市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。 在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼又能当住宅，既适合普通工薪阶层又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了定扭转以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势......”。

8、“.....西安市写字间存量含在建待售保守估计不低于万平方米，专家预言，至少需要年的消化时间。 西安市各类酒店含招待所旅社共计余家，旅游旺季入住率为,淡季为左右。 由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。 西安市房地产的总体发展趋势预测党的十六大提出了全面建设小康社会的战略目标。 根据十六大精章营销方案项目经营方案方案写字楼中留出自用办公，其余写字间出租酒店自营配套功能可自营或内部承包或出租住宅楼户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售停车场除酒店留用个，机动车位留出个外，其余个出租。 方案写字楼中留出自用办公，其余写字间出售酒店自营配套功能可自营或内部承包或出租住宅楼户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售停车场除酒店留用个，机动车位留出个外，其余出售......”。

9、“.....宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行同步完工。 开发周期估算为年。 此开发进度作为本方案经济核算的依据之附表开发进度模拟表第七章财务分析及评价项目总投资估算项目的总投资包括土地费用前期工程费用建设配套费建筑安装工程费用室外工程费建设监理费建设单位管理费预备费以及建设期贷款利息等项。 土地费用本项目占地亩，每亩万元，土地总价值为万元。 前期工程费用包括工程勘察费工程设计费前期工程咨询费等项费用。 按建安成本的取费。 建设配套费用包括招投标费市政设施配套费消防设施配套费天然气公网初装费抗震设计审查费定额编制管理费质量监督费劳保统筹基金新型墙体材料专项费用结建人防工程押金散装水泥保证金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等。 按建安成本的取费......”。