1、“.....出现了传统商业中心开发与新城开发并举的超前做法，分散了商源客源，淡化了商圈感召力，无法让新城商业如火如荼。注重形象工程商业地产开发受政策制约较大，如些政府为提升城市形象做出限低不限高的规划，要求开发商沿街建大规模商业综合体。这在三四线城市尤为突出，尤其在商业市场不成熟的情况下，商业项目受政府引导与政策诱导的影响极大，往往简单了项目的商业定位与业态规划及运营模式。五三四线城市客户群体及消费心态由于三四线城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这点来看，品牌的口碑在三四线城市更加重要。商业项目开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。终端消费者有钱人向上游城市分流三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有致的社会行为特征。有句话很贴切穷人各有不同，但各地的富人都是样的......”。

2、“.....本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面灵活性强而不是本土商业所能吸引的。个三四线城市的富户，完全可以年数次去上海购物，因此所谓的差异化个性化消费在三四线城市是行不通的，在考虑客源的时候必须有这方面的认识。经营者受经营理念的限制非常严重般都可以发现在三级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是个较大的限制。需求差异导致业态不均衡发展在很多的三四线城市，居住人群反而更注重吃喝玩穿着，所以些适合大众消费的饮食娱乐零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。六中国二三线城市商业地产发展的方向商业项目选址，前景研判，科学论断，尤其是大型集中式商业项目应避免盲目发展，理性道，使其能与购物中心相连......”。

3、“.....应至少有条通路可以出入购物中心。物业服务性的交通动线，可以依功能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的商业活动，这种处理交通动线交叉的相互关系。三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店只有步之遥。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见,城郊开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到年，就出现撤柜减租免租赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在......”。

4、“.....如何解决怎么解决用多大成本解决资金断裂是现在开发商头疼的事之，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。如何融资在哪里融资怎么融资成本风险最低第节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。中国城市商业地产发展中存在的问题开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解什么是商业地产它的市场属性是什么开发商业地产来干什么怎样才能通过开发获取利润回报追求的投资回报目标是否合理它的风险在哪里如何控制开发风险不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块......”。

5、“.....再来向商业地块要超值利润回报。在此情况下，就出现了商业地产选址不当或的状态，从而直接导发达城市处处可以见到商铺林立，而且很多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。产权式商铺返租营销模式盛行，目前，有些商业项目统运营托管到期，旺场难觅踪影，遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。地区商业经营形态发展良莠不齐，各类商业万马奔腾，与购物中心开发的盲目上马相比，大多数的专业市场相对比较成熟。娱乐业态发展相对于餐饮和购物明显滞后，规模档次较低，般以洗浴和歌房为主，因此休闲娱乐类商业存在巨大的市场空间。三开发商心态专业管理存在缺憾随着经济危机的逐步复苏，房地产宏观调控持续进行，大批的房地产开发商欣然迎来商业地产的投资热潮。以大型综合商业项目购物中心为代表的商业地产之风逾刮逾劲。商业地产联姻获得诱人的利润回报之后......”。

6、“.....商业地产经营回报期长，投资大，风险更大，旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失。开发心态不成熟三线商业地产，目前存在的最大问题是做地产还是做商业，大部分开发商在三四线城市只是做地产，商铺卖了就跑，从思维上就已成败局。在项目产权商铺售罄之时，就给当地政府埋下了不稳定之祸。专业能力有待提升许多进入三四线城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的些急功近利杀鸡取卵的做法看不透辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。管理遭遇瓶颈部分开发商任人唯亲而非唯才是举，般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难进入发挥空间小的尴尬局面,更有甚者，开发商内部的东郭先生将项目营销策划与销售代理......”。

7、“.....四三四线城市政府行为三四线城市政府的行政部门，往往存在工作效率低下，重复工作，人情关系钱权交易比较严重，更有地方保护主义特色，外来开发企业和本土企业区别对待，增大外来企业投资的灰色政策风险。职能职责部门不注重市场监管和服务甚至不作为，形成上有政策，下有对策的致商业地产开发的后续困难缺乏开发商业的可行性规模无法控制找不到目标消费群和商业概念招商困难销售难更无法开业„„国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货超市大卖场商业街批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。三四线地级城市，尤其四线县级城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力......”。

8、“.....因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统运营。三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店连锁百货大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。有鉴于此，三四线城市的商业地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式，发展现代商业经营模式和商业运营供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有。二三四线城市商业地产具有大与众不同的特点般而言，三四线城市的市级商业中心般只有个，因为传统习俗与历史商脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临定的投资风险与旺衰制约。当地商业发展处在较低水平......”。

9、“.....对商业地产的运营招商存在定推广限制。消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可般，对国内二线品牌认知度反而较高。当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。三四线城市，近五年来商业物业供应量突然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内线物中心开设的第家店。其开业首日销售额，创造了大连地区肯德基店的新纪录。至今也保持着大连地区销售前五位的骄人业绩。肯德基的成功，却是新业态对传统商业冲击超前品牌规划理念成就新天地模式招商难,是新天地运营过程中的最艰巨的课题之。尽管新天地拥有东北县级市中最好的硬件设施，但是没有各种业态的品牌进驻，就像无米之炊无鱼之水，任谁也难以旺场运营启动持续经营。现实的情况是......”。