1、“..... 十三估价方法根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。 估价方法通常有市场比较法成本法收益法三种。 估价对象所在区域住宅类房地产交易实例较多，可比实例易于选择，因而采用市场比较法评估为最佳方法。 十四房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 房地产的变现能力与宏观经济环境该房地产的区域房地产价格走势房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。 本次抵押的房地产用途为商业服务，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对写字楼类房地产需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置使用用途周边自然人文环境状况建筑面积等情况，确定估价对象房地产的变现能力较好......”。

2、“.....在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 二对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注估价对象可能会由于房屋现状变更环境变化以及房地产市场价格波动房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。 三估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。 十六估价结论经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以确定为元定按年有效毛收入的测算，则年税费为元年运营费用合计元估算年净收益元报酬率的确定根据规范，并且根据市场调查并考虑到目前房地产投资的风险......”。

3、“.....房地产还原利率取。 表示房地产的剩余使用年限年。 编号估字第号陕西房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方估价对象西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积平方米。 估价人员估价作业日期陕西房地产评估有限公司电话地址西安市邮编目录致委托方函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第部分房地产估价结果报告„„„„„„„„„„„第二部分假设和限定条件„„„„„„„„„„„„„第三部分房地产估价技术报告„„„„„„„„„„„第四部分附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„致委托方函先生女士承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积平方米进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为年月日......”。

4、“.....遵循公平公正公开的估价原则，于年月日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为元大写人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整，单价元平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致陕西房地产评估有限公司二四年十月二十七日估价铁号线，出入城市方便快捷。 曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。 房地产状况曲江国际金融中心整体层地上层，地下层，层为商铺，层为写字楼。 占地面积，总建筑面积，标准层面积，开间面积平方米......”。

5、“.....建筑结构使用框架核心筒设计，并且核心筒采用目前国际领先的背向设计技术，大大提高办公空间使用率与内部昭示性标准层采用无柱无次梁设计，使办公空间更加宽敞开扬并且可以自由分割自由组合，同时立面采用荷兰飞利浦公司倾情打造的泛光照明系统绿化设施完善物业管理为长城物业管理有限公司，物业管理较好，绿化率率较高，办公环境优良，建成于年。 曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的平米米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，部国际线品牌瑞士迅达电梯并且两部专供总裁独立使用。 每层特设个总裁独立盥洗室，提高私密性和安全性，顶楼总裁专属俱乐部，彰显高贵身份。 西安首创可开启式恒温天幕泳池，私享特权，让商务办公更加精彩。 同时项目引进奥运金牌物管长城物业，倾力打造西安商用物业服务新标准。 曲江国际金融中心外立面采用玻璃加高档石材，具备绝佳的保温隔热防噪特性......”。

6、“.....市政地辐热供暖。 全面降低企业能耗，实现经济办公。 电梯分流设计，候梯时间大大缩短。 曲江国际金融中心以世界者的姿态，倾力打造曲江商务顶级标准。 权属状况根据委托方提供的有关资料房屋所有权证，确认委托方为此次评估物业权利人，权属来源购买商品房用途写字楼十价值定义房地产抵押师声明我们郑重声明我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 没有人对本估价报告提供重要专业帮助......”。

7、“.....建筑面积平方米。 报告编号兴业估字第号，估价时点为年月日，房地产抵押评估价值为元。 估价师签章第部分房地产估价结果报告委托估价方二评估方陕西兴业房地产评估有限公司三估价人员四复核人员五估价时点六估价作业日期七估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值八估价对象西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积平方米九估价依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国担保法城市房地产抵押管理办法房地产估价规范国家标准房地产抵押估价指导意见中华人民共和国房屋所有权证西安市房权证曲江新区字第号估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料十估价对象房地产概况位置坐落及环境概况曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江会展板块显赫区位......”。

8、“.....领驭城市繁华和交通动脉。 分钟车程到达南三环绕城高速，分钟车程到达南二环，分钟到西高新，分钟到达钟楼，分钟直达机场，紧邻地实例作为可比实例，具体如下实例佳和中心佳和中心项目位于西安市曲江新区翠华路与会展东路交汇处西北角，坐落于曲江国际会展产业园内曲江会展商务板块。 整体层，层为商铺，层为写字楼。 占地面积，总建筑面积，标准层面积，开间面积平方米，电梯配置客梯部。 年月项目均价元平方米。 实例二锦业时代写字楼锦业时代写字楼位于高新锦业路东段号高新管委会都市之门以西米，整体层，其中层为写字楼配套商业，主要涵盖银行金融证券大型餐饮高端汽车展厅等，层为创意办公，层高米，层为米平层办公，项目采用新型无梁板结构。 占地面积，总建筑面积，开间面积平方米，年月项目均价元平方米。 实例三宝德云谷国际宝德云谷国际写字楼位于高新锦业路与丈八三路十字西南角，整体层，地上层，地下层，层高米......”。

9、“.....总建筑面积，开间面积平方米，年月项目均价元平方米。 比较因素如下表所示项目待估房产佳和中心锦业时代宝德云谷国际交易日期交易情况正常正常正常正常地理位置曲江曲江高新高新建筑面积土地使用权性质出让出让出让出让区域繁华程度优优优较优因素交通便捷度优优优较优环境优优优较优公共设施配套完备较完备完备完备个别因素土地使用年限停车位充足较充足充足充足物业管理有有有有建筑装修公共精装公共精装公共精装公共精装设施设备部电梯部电梯部电梯部电梯平面布置合理合理合理合理建筑结构框架核心筒无次梁无梁板框架框架剪力墙工程质量良良良良总楼层比较修正计算如下交易情况修正以上选取的三个可比实例均属于竞争市场上的平均交易价格，其价格属正常交易价格，设估价对象为，则可比实例交易情况修正系数均为。 交易日期修正三个可比实例成交日期与估价时点相近，设估价对象指数为，则三个可比实例指数均为......”。