1、“.....财务管理方面房地产项目计划自筹资金万元，银行贷款万元。其中预计期需贷款亿元，二期需贷款亿元。实际自筹资金万元，销售回笼万元。银行贷款亿元，其中期万元，二期万元。根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，期二期总体收入为万元，开发成本万元，净利润万元，税前销售净利率。本次项目后评估实际测算总体销售收入为万元，开发成本万元，净利润万元，销售净利润率。后续未售物业存在不确定性。本项目在大家的努力下，利润情况远远好于预期，实现了本项目不亏损的努力目标。成本管理方面总体上项目的成本管理处于可控状态，成本变动在计划控制目标之内。动态成本较过程目标成本结余万元，结余率。其中期结余万元，二期结余万元。较目标成本增加的分项主要的是签证市场人工及材料价格的大幅调差。较目标成本减少的分项主要是政府规费与垄断行业积极谈判费用降低施工结算成本管控设计优化等......”。

2、“.....二期园林优化等。成本和合同管理方面也出现过较大问题期总包保函到期未预警，二期总包室外工程合同追索不及时就付款等大问题。物业管理方面从前期销售配合前期物业形象展示入伙装修管理及日常管理等几个阶段物业都表现出了良好的风貌，体现了房地产物业管理的特色，在当地树立了较好的口碑和信誉，为项目的持续热销打下了基础。由于人力与成本的关系，物业管理还有较大的可提升空间。人力资源方面异地项目管理要保证集团企业文化和规章制度的落地以及超强的执行力，人是最关键因素。市公司成立年中，工程口的人员流动率最高，工程师，工程经理成本经理工程副总的变动都高于其他部门。前年营销经理直缺位，报批报建岗位人员也多次被挖走。由于项目连续开发及人员招聘难度大，始终未满编。人员不到位，也使些工作不细致，管理跟不上。综合方面该项目项目从签约拿地到二期入伙历经年时间......”。

3、“.....由平米大户型和平米复式户型两类组成。区域客户对于价格格外敏感，直滞销的大户型产品特价促销后销售速度明显加快平米大户房地产项目后评估报告内容目录项目概况及评估综述项目投资管理评估,项目规划设计评估,项目营销工作评估,项目进度工程管理评估,项目财务管理评估项目成本管理评估,项目物业管理评估项目人力资源管理评估附件项目大事记附件项目总平面图附件项目实景照片房地产项目后评估报告项目概况及综合评估项目概况房地产项目是房地产地产以公开竞拍方式于年月日竞得的。项目位于市市中心公里。用地总面积平方米，总建筑面积平方米，容积率，规划用途为住宅用地。项目于年月取得土地，期年月日开工，二期年月日开工，期年月日入伙，二期年月日入伙，开发周期个月。以项目首期主体动工至项目最后期入伙之日止。该项目住宅总计户，商铺套。截止年月底，项目已销售住宅户，商铺套。实际交房户期户，二期户，商铺套。已入住户期户......”。

4、“.....商铺套。项目技术经济指标项目项目总体规划指标期指标二期指标宗地用地面积总建筑面积其中计入容积率建筑面积住宅总建筑面积多层小高层高层二商业建筑面积三公共设施物业管理用房社区活动中心文化活动用房其他设施用房配电房消控等容积率不计容积率建筑面积架空层建筑面积二半地下室面积可售三全地下室面积不含另加建平米覆盖率总停车位个其中地下停车个地面停车个总户数注上述数据为项目竣工查仗面积。期可售面积是平米其中计容住宅平米，商业平米，不计容半地下室平米，二期可售面积是平米其中计容住宅平米，商业平米，不计容半地下室平米，总的可售面积平米。二期商业面积平米中含平米作为居委用房，不可售。项目关键指标完成情况经济效益方面单位万元房地产整体经济效本项目处于两镇中间，位置较偏，周围缺乏商业配套，房价较低，使整个项目投资回收期长，投资回报率低。项目总投资万元，实现利润万元，税后销售利润率，投资收益低......”。

5、“.....规划设计方面本地块原为农田，地块呈状，北面已建成幼儿园，东北面紧邻京沪高铁线和高压线，南面为市政道路，设计上硬性约束条件较多。最终本项目由栋多层，栋小高层，栋高层组成。多层套，户型面积平米，多层可售面积平米小高层和高层产品由平米小户型平米大户型平米复式三种户型产品组成，其中小户型套，小户型可售面积平米大户型套，大户型可售面积平米复式套，复式可售面积平米。本项目大户型套数多可售面积比重大，在以刚需为绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致大户型和复式产品严重滞销。小区平米绿化园林景观平米的社区泳池标准篮球场健身设施等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。总体而言，项目在规划设计建筑形态配比户型设计外立面设计小区环境及配套等而言都堪称区域内标杆项目，为房地产地产树立了良好的品牌形象，但大户型面积比例过大......”。

6、“.....营销管理方面该项目在产品包装形象定位策划推广营销活动开盘组织销售现场管理等方面，在当地树立了标杆的形象。该项目的推出，快速拉高了市北片区的房价，从年的均价元平米，提高到年均价余元平米我司年销售均价元平米，该项目的价格比周边楼盘同类产品平均价格高出元平米，最高套卖到了元平米的价格。多层及小户型在年全部售罄。剩余大户型产品由于总价高，缺少目标客户，销售非常吃力。工程管理方面该项目施工期内正赶上全国范围的劳动力短缺和劳务工资快速上涨，期的混凝土和其他材料价格也大幅上涨，甲乙双方对合同的理解不同，互相指责，总包不配合不盖章，我方工程管理上缺乏强制手段，导致二期竣工验收延误个月，虽然在最后规定的入伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的个短板。由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题......”。

7、“.....开发总成本净利润销售净利率销售净利率扣除占用集团资金成本后占用集团资金成本万元项目内部收益率项目静态投资回收期房地产二期经济效益情况万元项目开发目标值实际完成值预估偏差率偏差原因说明销售总收入实际可售面积比目标可售面积增加平米左右半地下室计入产权面积实际销售均价比目标均价高元平米......”。

8、“.....为了配合集团上市，拓展全国市场，在市投石问路，以亿元竞得该项目亩土地。随后经历了中国房地产的大起大落，年全球金融危机中国房地产市场快速跌落，年的恢复，年的国十条出台市实行双限政策，年国八条出台，抑制房价快速上涨，年年百强房企纷纷涌入市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。市是个三线城市，加上强调了本案作为生态高端居住人文社区的定位。全案推售过程中，在强化高品质标杆的前提下......”。

9、“.....目的在于有效拦截吸引客户。客户定位情况评估类型项目定位客户实际情况核心客户镇中心镇周边居民此区域经商的新市人镇中心镇周边居民此区域经商的新市人组，重要客户市北区经济开发区锡东工业园企业员工含市新市民市北区经济开发区工业园企业员含市新市民组，边缘客户市区被挤压出来的客户市区被挤压出来的客户组，小结客户定位差异市区市东购买客户比例较高，高出原定位客户约比例而市北区镇本区域居民成交占比较原定位偏低。主要原因在于本案所处区域距市区距离较远，各区域置业门槛明显高于本案所属区域，如市东崇安新城和新区板块，由于受到高房价的挤压和本案对于客群在生活学习工作各生活机能满足，对被市北区区高房价挤压出来的客群有定的吸引力。由于市北区核心片区占尽地段规划优势，且大品牌开发商林立，产品线丰富，导致周边经济开发区内高管基本选择市东片区置业，而本案市北区经济开发区企业员工成交比较高......”。