1、“.....而这个专署领地只为你开放,项目商铺自然形成型，直接与项目形态契合。 ,你的，专属于你的特区，代表你的品位，你的休闲方式，个性十足。 优雅悠闲优雅的购物环境悠闲的消费方式宜人的商业尺度。 优质优秀优质的商品优质的服务，为优秀的你提供优质新生活。 欢迎进入特区,专属于你的时尚消费领地,名称评价名称简洁新颖个性十足寓意丰富，易于传播。 该名称能很好地与本项目的业态定位契合，品牌休闲服饰个性饰品店肯德鸡快餐个性茶吧个性书吧网吧等业态构筑起个崭新的消费特区。 便于后期推广与炒作，如广告宣称德阳将出现个新特区，形成悬念。 第三部分业态定位业态组合与分布定位依据关联性差异性震撼性。 总体原则以充分借成百之势，并与之形成补充，错位经营，填补业态空白。 根据现有物业的形态，对目标商圈的坪效进行定位，依据不同类型商家的开店意愿做出坪效估计及配坪策略......”。

2、“.....提供更合理的业态业种组合。 坪效定位测算目标商圈的营业坪效，有助于本案在销售租赁经营过程中符合商圈容量的要求，并设置出合理的业态。 坪效基准数据以距本案较近的成商分场为例根据定点目测，不考虑进入二层超市的顾客，平均每分钟进店人数为人，入店率占过往人数的比例，根据商品品类均价计算，每分钟营业额，每天营业额按照小时营业时间计算元，按照入店率折算，日营业额为元。 则的营业坪效为元根据商业经营规律，营业坪效在元之间可以实现盈亏保本点，其盈亏保本点为元。 大致可以测算，本案所处商圈的营业坪效应保持在元日的定位。 按照本案建面营面的商铺计算，日营业额为万元，按照单品均价元计，需要实际消费人数为人，按照入店率倒推，本案每天需要人流预计为部还要长期不断的收集积累商业资源，随时填补部分商家的撤离，始终保持项目良好的商业氛围。 四组建商家同盟由租务部发起，组织商家形成商家同盟会......”。

3、“.....形成良好的商业互动，共同促进商圈商业的繁荣。 体验风情商业街区万安平安小区层商业营销提案第部分项目概述德阳宏观经济概述年，德阳市城镇化水平为，城市人口约万，政府规划到年城市人口达到万，城市化率达到以上。 德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。 德阳市经济相对发达，年人均国内生产总值约为美元约元人民币，全市城镇居民人均可支配收入元，比全省高农村居民人均纯收入元，比全国高，比全省高。 预计年人均将达到元，在现在的基础上翻番。 德阳的工业经济逐步复苏，机械食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重东电东汽剑南春什邡烟厂蓝剑集团等批重点企业优势企业成长迅速。 在中国经济高速发展的大背景下，德阳的购买力强劲。 德阳城乡居民储蓄存款较为充裕，年末居民储蓄存款余额亿元。 中国经济通涨率达到，银行利率保持不变，考虑利息所得税，其实中国已经进入负利率时代......”。

4、“.....居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之，如果能够释放居民存款的，就达到个亿，这足以消化整个德阳的房地产开发量。 县域经济比较发达年全省过亿元的个县，德阳就占了个旌阳绵竹什邡中江广汉我们的目标客户将放大到这些区域。 二德阳商业及商业地产概述商业分布及特点德阳城市的华山路岷江路和泰山路围合成个大的三角形，形成了德阳的主要商业圈。 在此三角中，南街和长江西路共同营造了德阳目前最繁华的商业地段。 其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。 相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。 德阳目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。 这是提升本项目价值的个机会。 城市商圈的发展规划德阳政府近年的城市商圈发展规划以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路......”。

5、“..... 第二部分项目总体定位定位原则关联性差异性震撼性。 个商业地产的定位必须遵循关联性差异性和震撼性三大定位原则。 所谓关联性是指项目定位必须与项目所处的区位商业环境商业业态之间的和谐统，共生共荣。 所谓差异性指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即差别定位错位经营。 所谓震撼性是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场消费者认同这种定位，并乐意到此消费。 商业物业有种可利用的资源视觉资源环境资源和人流资源。 充分打造挖掘展示利用好这种资源，将极大提高商业物业的价值。 视觉资源即项目的整体外部形象是否具有聚焦力冲击力吸引力，是否给人以良好的感受。 视觉资源是决定物业价值的要素之。 环境资源包括购物环境消费环境休闲环境空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为体验经济，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力有价值的商业地产......”。

6、“.....才有商气财气。 如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。 视觉资源和环境资源是人流资源的载体。 我们在本项目定位和产品改造方面将充分利用以上的定位原则，并有效释放种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。 商业地产的特殊性在于开发商投资者经营者消费者四位体，在于多赢，成功的商业地产必然是个连环利益让渡过程。 即开发利益投资利益经营利益消费利益开发产品经营模式营销推广项目商业经营总体定位德阳首席体验式主题特色街区营造特色休闲风情购物街区，在购物中休闲在休闲中购物。 将娱乐休闲融入购物，创造德阳全新的体验式购物模式。 体验式经济已经成为当今商业的种主流趋势，体验经济时代已经到来。 终端消费客户定位整个德阳市区，追求优质生活的群体。 该项目所处的地段决定了项目功能城市商业与社区商业兼而有之......”。

7、“.....因为城市的商圈正在南移，成百即将开业，项目区域必将是德阳的又个商业中心，与现泰山北路线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成德阳的盐市口商圈。 德阳的商圈正在南移。 三本项目概况本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于德阳市传统商业中心区的边缘地带，距离德阳核心商业圈南街与长江西路的交界处约米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年月底开业。 目前项目周边人气商气较差，随着德阳商业中心的南移成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。 项目优劣势简要分析优势区位优势地处德阳传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。 规模优势本案属于住宅底商，是未来核心商业区，平米的底商面积，形成字形的商业长廊，具备了形成规模商业的条件......”。

8、“.....其实力与信誉深受德阳投资者的信赖。 二劣势商圈成熟程度低尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。 商铺进深大投资门槛高开间主要集中在左右，而进深最多的达到了，米米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。 同时，由于单间面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在万元以上，限制了大量的中小投资者的介入。 项目建筑本身并无特色，外立面产品形态环境资源都较传统，没有宜人的空间尺度。 另外，底商由于业权分散，给商业管理业态整合增加了难度。 通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度交通区位主力商家管理商下游商源价格付款方式投资回报动线的合理性建筑质量及商业配套业态规划业种配比开发商实力建筑外立面等方面。 通过前期摸底调查......”。

9、“.....具有较高的参考价值业主与商家的选择接近，所以放在起评估业主商家与消费者在动线建筑质量商业配套交通区位商圈成熟程度等方面的选择比较接近针对这些选择，本案在后面的折扣，但前两年的租金可转为房款，办理按揭清盘期次性付享受折半年分期付款享受折按揭享受折租转售相接合不享受折扣，但前三年的租金可转为房款，办理按揭二次置业在享受上述优惠的基础上可再享受的优惠折扣内部职工认购在享受上述优惠的基础上可再享受的优惠折扣活动促销略销售策略主要销售策略招商先行，销售跟进。 先进行招商宣传，储备大量租户商源，造成本项目受到商家追捧的局面，刺激投资者下单，配合销售宣传，推动项目销售的速度。 提高售价以租金形式返还投资者，投资即收年租金。 以售价为例，上涨，实际售价达到，在签订合同时返还投资者年租金，对投资来说相当于年收回投资......”。