1、“.....目标项目与竞争楼盘位置关系图中信云栖谷项目名称云栖谷开发商中信地产项目地址都江堰市都江堰市青城山镇房地产商域网海量房地产资料下载占地面积期建筑面积绿化率容积率物业形态独栋叠拼面积区间期户数多户价格元建筑特色西班牙风格建筑园林特色原汁原味西班牙风格园林景观周边配套设施青城山镇所有配套社区配套设施亩文体公园及配套亩水岸商住区产品卖点亩文体公园，其中包含个锦标级高尔夫球场，这以世界级标高打造球场，世界高球皇帝阿诺帕尔默收官之作。水岸休闲商业集生态商务办公区不可复制流水别墅地价万亩推盘情况年月日开盘。推出期批次，共推出余套房源销售价格及面积批次叠拼面积区间，价格区间元独栋面积区间，价格区间销售态势批次销售过大半，独栋联排共剩余套客户构成成都本地客群和周边县市及外省客群各占半畅销物业叠拼与本案关联分析该项目总体规模达到亩，是目前青城山版块规模最大项目......”。

2、“.....不仅享有青城山版块景观度假资源，也享有较便捷都江堰城区生活资源。该项目自身规划配套重要亮点将是亩规模文体公园以及其中包含锦标级高尔夫球场。在与本项目竞争中，该项目具有较强规模优势，以及高端配套优势。本项目在后期规划打造上需注意与该项目在产品设计上差异性。二泰达上青城项目名称上青城开发商泰达集团项目地址都江堰旅游风景区青城山下房地产商域网海量房地产资料下载占地面积建筑面积绿化率容积率物业形态商业综合体面积区间总户数户价格待定建筑特色西式川西风格结合园林特色东南亚风情周边配套设施青城山镇配套社区配套设施长乐坊商业街中国结设计型精品酒店子悦台东南亚风情度假酒店产品卖点青城山首个全国性纯精装度假别墅社区地价万亩推盘情况期暂未开盘，欲推酒店式公寓小户型......”。

3、“.....但该项目规模相对较小，社区配套资源较为单，其吸引客群主要亮点除版块内较好区位外，就是其较小户型面积带来总价优势及率先推出商务地产优势。在与本项目竞争关系上，本项目具有明显规模及社区配套优势。三龙湖小院青城项目名称小院青城开发商龙湖地产项目地址都江堰市都江堰市青城山镇占地面积万建筑面积万绿化率容积率物业形态独栋独院叠院面积区间总户数户价格元建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色中国苏式园林目财务净现值约为万元，鉴于此项目性质为土地级开发，社会效益环境效益显著，对周边经济发展辐射作用强，建议有关政府部门给予定财政支持用于项目区基础设施建设。第八章风险分析项目主要风险因素识别成本风险分析征地拆迁成本不确定性本项目征地补偿费单价是严格按照国家和政府法律法规以及政府相关规章，结合项目所在区区位因素制定出来，具有实际可操作性......”。

4、“.....项目征地拆迁补偿总费用准确性来源于项目统计数据准确性方面，存在定误差和风险。基础设施建设不确定性因本项目市政方案尚未设计出来，本报告中只是按定经验数值进行估算，故基础设施建设费具有很大不确定性，该部分也是项目运作需重点管理和注意部分。出让面积不确定性本项目规划中综合用地如学校社会停车场等在本文中考虑为非出让用地，无土地收益。实际操作过程中，通过租售和收取定管理费用也可能获得定收益。收益风险分析本次土地转让价值测算基准日为五月二十日，而土地上市时间在年以后，持续两年，随着经济政策市场等因素影响，地价在未来三年内出现波动可能性很大，这将极大影响土地收益大小。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现，对小城镇房地产市场势必造成沉重打击。因此项目完成越早，风险就越小。目前土地级开发市场刚刚起步......”。

5、“.....市场运作模式和土地级开发经验都有待于不断探索和积累，土地级开发很多政策法规还有待于进步完善，因而难免在项目实施中遇到些无法预期困难。如果项目实施周期过长，也容易受政策调整影响。资金风险收款时间和方式不确定性土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。财务费用不确定性首先，本报告是按保守模式来估算，如能顺利招标，资金到位快，并采取分步拆迁分步实施市政工程办法，可以大幅减少贷款额度。其次，在实际操作中，土地出让收益收款时间和方式不同选择，会直接影响到财务成本，从而导致投资成败。金融政策所造成资金风险目前，工农中建四大银行近日纷纷表示，将响应银监会政策引导，对房地产等过热行业贷款减速。对于土地储备要严格防范新建项目合规性风险，所有新建项目必须符合国家产业政策用地环保技术和质量等方面要求，必须在取得立项和审批合法手续后，才能给予授信支持对于房地产行业......”。

6、“.....实行贷款总量控制，根据当地房地产市场发展状况居民收入水平按揭贷款发展要求等条件，合理确定房地产贷款在全部贷款中所占比重和在新增贷款中所占比重。对于个人贷款，中行也作出了严格规定。对于个人高档住房贷款投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。将重点商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。目标客群成都中偏高端客群为主。产品形态总价控制较为严格联排别墅产品。代表项目珠江逸景天生墅住宅。青城山区域板块分布示意图房地产商域网海量房地产资料下载青城前山板块多强林立激烈博弈品牌开发产品形态丰富。青城山前山板块直为青城山区域主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门省道两侧，为青城山区域房地产开发主战场，沿线多强林立置信大连亿达龙湖中铁泰达等，并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈......”。

7、“.....主要经营业态为茶楼会所中高端餐饮等。目标客群成都及其他省市中偏高端偏高端客群为主。产品形态低层院落联排别墅为主住宅，商业综合楼商业。代表项目青城山房住宅上善会商业泰达上青城住宅商业商务青城后山板块国际化高端开发接近尾声。青城后山以其丰富私密自然资源成为板块开发驱动力吸引了大量高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居市场形象，更多向国际化靠拢，如高山流水欧式风情高尔国际高尔夫特色。但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商业开发主要是依附于高尔夫酒店会所休闲类商业业态，商业开发项目较少。目标客群全国偏高端客群。产品形态偏高端独栋双拼别墅为主。代表项目逸岭锦江住宅。房地产商域网海量房地产资料下载本案所在版块竞争项目研究版块市场整体状况本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后......”。

8、“.....目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在元平米元平米之录摘要,项目简介,可行性研究报告的编制中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房和经济适用房客户。方面，上述政策对供给方有了限制，由于本土地级开发项目投资较大，且资金全部为银行贷款，增加了级开发项目资金风险。建议提高项目运作效率，缩短项目开发和出让周期，防止资金链条断裂。同时在开发过程中应制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，降低资金风险另方面对需求方也有所限制，促进中档房产市场。管理风险土地级开发具有拆迁工作复杂投资金额大不可预见风险集中人力资源专业性和经验性素质要求高牵扯面广等特点，而中心或各分中心在人力资源和专业上投入都是有限，因此应首先完善各种规章制度，加强内部管理。其次要严格依照招投标程序选择各专业实施队伍，统协调，高效组织......”。

9、“.....最后要和政府其它部门紧密合作，力争尽早对拆迁安置工作作好准备，做到早协商早发现问题早解决。第九章社会效益评价社会评价指标增加就业机会土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后小区将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。对社区发展和城市建设影响项目实施将增加社区各种公共服务设施改善市政基础设施如道路交通电讯燃气，推动区域发展建设，方便人们生活，真正实现为人民谋福利。对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元税收收入。社会效益评价项目区目前状况布局零乱总体面貌破旧环境质量较差人口混杂，道路狭窄不平商业规模小人民生活质量低。项目实施将带来综合社会效益实现土地合理利用，优化和整合土地资源......”。