1、“.....不排除客户有定的心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。 防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。 二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。 图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。 图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供的地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表......”。

2、“.....建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积工期及项目投资额提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。 七附表附表项目工程计划横道图附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表项目出租收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表项目损益及利润分配表附表项目现金流量表附表项目敏感性分析表深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

3、“.....计容积率建筑面积为万平方米，包括万平方米的保障性住房和万平方米的单身宿舍项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山大南山为包括高尚居住区办公创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体的综合性港区大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划地铁号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境配套相对较差大南山未来发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口......”。

4、“.....体现山城海的相互交融项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来项目拥有较好的大片区配套及稀缺的景观资源，且邻近区域内的高档住宅区，有利于整体产品价值的提升劣势项目所在区域环境般，高尚生活氛围弱化，港口功能强化，以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性，将制约本项目的发展机会而深港体化发展，以及紧密结合市场需求的产品设计会给项目的发展带来利好挑战目前，房地产市场处于震荡调整期，未来经济及政策环境的变化具有不确定性，为本项目发展带来定挑战具体分析详见正文。 项目发展定位发展策略蛇口片区土地稀缺性增强，项目发展应从土地价值最大化角度出发，充分利用空间及资源双重稀缺性，充分挖掘发展项目的潜在价值项目发展应立足未来，弱化区域不足，充分利用大配套区来提升自身价值利用项目区位的过渡型性质，以自住型客户为主，与周边片区相比，应从户型和价格方面创造优势......”。

5、“.....其特征为工作生活处于发展初期，具有成长潜力，年收入在万，有定积累的中产有车族，主要追求高性价比，户型要求是实用以及舒适。 产品定位本项目号地块的产品面积区间以平方米的房为主力户型，搭配平方米的舒适三房和四房，少量平方米以上大尺度户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。 价格定位本项目号地块为单身宿舍，客户定位具有定针对性，价格应低于周边片区，建议单身宿舍的销售均价为,元平方米号地块不考虑销售，将从成本角度收回支出号地块为商品住宅，依山而建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有定的优势，预计年下半年推出，参考当前周边价格，预计商品住宅销售均价可以为,元平方米社区商业将持有经营，由于区域环境的不成熟性及居住性物业的不集中，商业部分主要为社区级商业，可实现初始租金不高，谨慎原则，确定商业部分租金均价为元平方米月，租金年递增率为。 分析过程详见正文。 项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还的情况下，项目静态盈利能力很低......”。

6、“..... 若考虑保障性住房建设引发的所有成本都可以获得回收的情况下，即不考虑建设保障性住房的情况下，只建设单身宿舍住宅商业及配套的情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。 表项目的结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积,总建筑面积,的风险。 属性界定如下区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹物业属性地铁上盖规模较小生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能资源属性大南山麓线山景资源海景资源居住及港口交界处港区向生活区过渡性质的拥有定山体及海景资源的车辆段上盖中小规模住宅物业发展项目。 项目投资环境宏观经济环境中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有定的反弹房地产政策方面，由从紧转为明显放松......”。

7、“..... 深圳市房地产市场总体环境关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给截至到年月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降年初，房产需求以刚性需求为主，从月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主近期需求结构由首次臵业向改善性臵业转变，同时投资需求增加年月，深圳房地产市场呈供小销大，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中手房市场呈现量价齐升，二手房市场量跌价升，部分地区成交价格量出现下降趋势，其中南山区量价仍保持上升深圳市房地产市场从年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整。 本项目周边区域房地产市场概况年月，南山区成交面积为万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为万元平方米。 年月，平方米以下户型成交呈现量价齐升态势，平方米以上户型成交呈现量跌价升态势，各户型成交均价全线回升本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以房的中小紧凑型户型为主，少量的舒适型大房......”。

8、“.....近年新推楼盘以舒适性的大户型为主，面积多为平方米以上的房以上户型，少量的小户型，均价多在元平方米以上，少量小户型价格约为元平方米东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在,元平方米，平方米以上产品价格增长速度较快。 项目分析优房的投入假定为先投入后回收保障性住房投入构成中财务费用将按比例分摊另外，因占用资金带来的成本将计入保障性住房投入中，作为资金返还内容之项目基准收益率以为参考指标。 表用地规划指标表序号项目总用地规划指标用地面积,容积率覆盖率总建筑面积,其中计容积率面积,保障性用房,保障性住房,物业管理用房物业开发项目,住宅,单身宿舍,商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化,居委会社区服务站邮政所其它公共配套设施班幼儿园,车辆段派出所,核增建筑面积,住宅首层架空,序号项目总用地规划指标停车库及设备面积,车库层架空面积......”。

9、“.....万元，其中保障性住房投资约为,万元，约占总投资额的。 可见保障性住房投资比重较大，将直接影响项目的盈利水平。 保障性住房总投资估算中成本投入约,万元，即至项之和项,万元。 表项目总投资估算序号项目名称项目整体投资估算其中保障性住房投资估算总额万元单价元占总投资比例总额万元单价元占总投资比例土地成本土地价值平台搭建费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费不可预见费开发期间税费财务费用销售费用,销售税金及附加,公用设施专用基金合计注土地投入额度引自土地价值评估报告，为地块包含平台建设成本的土地价值，是评估净值加上的购地税号地块的土地成本则主要为平台建设成本平台建设费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费开发期间税费引自委托方提供的数据其中保障性住房建安成本为带装修的成本，其它不带装修不可预见费般为建安工程费的，考虑到本项目的特殊性取公共维修基金根据相关规定按照建安工程的计算销售费用按照销售额的计算单方造价按照计容积率建筑面积分摊......”。