律法规及设计规范福州市国民经济与社会发展十五规划开发商提供的其他有关材料。研究范围本可行性研究报告的研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二章项目市场分析宏观环境分析福州市位于中国东南沿海福建省东部，东经北纬之间，与台湾隔海相望。福州市为福建省省会，现辖鼓楼台江仓山晋安马尾五个市辖区，福清长乐二个县级市，闽侯连江闽清罗源永泰平潭六个县。总面积万平方公里，其中城区规划面积平方公里，至年底建成区范围面积平方公里。现有常住总人口万人，其中市区人口万人。福州市经济发展状况年福州市生产总值达亿元，同比增长。全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零售总额达亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比增长。经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入不含基金亿元，增长，地方级财政收入亿元，增长，财政般预算支出亿元，增长。省市重点项目及重大项目高速增长。温福福厦高速铁路已建成通车。福永高速公路福泉高速公路福州段扩建工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线林浦大桥螺洲大桥乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾万吨级码头建设工程等项目陆续开工建设，拉动了投资的快速增长。全年城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实际增长农民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。全市居民消费价格指数下降。年全市工业经济运行逐月回升，总体上呈现出较为稳健的增长势头，项工业新增长点项目新增产值亿元，南北两翼对工业增长贡献率为，戴姆勒汽车德盛镍合金等项重大工业项目建成投产。全市完成全部工响不大。第八章节能与节水节约能源是我国国民经济发展项长远战略方针，建筑节能是节能工作的个重要领域，节约能源是每个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到该市节能型建筑的指标。节能为贯彻执行中华人民共和国节约能源法和湖北省节约能源条例，目录第章总论项目背景项目概况开发商概况编制依据与研究范围第二章项目市场分析宏观环境分析项目分析项目营销策略分析第三章建设条件分析项目地址气候条件外部配套条件第四章项目的建设内容和规模第五章工程设计建筑设计结构设计无障碍设计第六章公用工程给排水系统空调通风工程强电工程弱电和智能化设计工程防雷燃气工程第七章环境保护项目环境影响分析环境保护对策第八章节能与节水节能节水第九章劳动安全卫生和消防安全与劳动保护劳动卫生安全保卫及消防设施第十章项目招标组织项目招标目的招标原则及招投标方案第十章工程进度安排第十二章投资估算与资金筹措开发投资估算资金筹措第十三章财务基础数据估算计算期确定营业收入估算开发成本估算运营费用财务费用修理费用税金的估算利润及利润分配估算第十四章财务效益分析静态投资收益率分析现金流量分析债务清偿能力分析第十五章不确定性分析第十六章项目风险分析政策风险分析市场风险分析财务风险分析自然环境风险分析第十七章结论附表附表开发投资估算表附表建筑工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附表前期费用估算表附表行政事业性收费估算表附表开发投资与资金筹措表附表销售收入估算表附表利润及利润分配表附表借款还本付息估算表附表财务现金流量表全部投资附表财务现金流量表自有资金附图总平面图第章总论项目背景福州市十五规划提出，十五期间，围绕海峡西岸经济区延伸两翼对接两洲，拓展线两岸三地，纵深推进连片发展，和谐平安服务全局的基本态势，按照产业做强规模做大功能做优环境做美的要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心次中心城市为支撑周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群的大型企业集团。总资产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了订单商业地产的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第的不动产商。计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地影视制作电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第的院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国的市场份额，到年超过块银幕，占据全国左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前已在北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。计划到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国流的连锁百货企业。大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。福州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，该公司成立于年月，年月整体变更为股份有限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万达广场命名的万达城市综合体。截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共，发挥省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲珠江三角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动共同发展。福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化的机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统大业的领头作用，以五缘促六求，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来经济发展速度很快，年福州市生产总值达亿元，同比增长。全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零售总额达亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比增长。万达集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机，再次进军福州市场，建设福州仓山规模最大档次最高业态最丰富的城市综合体项目福州仓山万达广场。福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区金山片区，占地面积公顷，汇集大型购物中心酒店式公寓高档写字楼办公楼时尚休闲娱乐商业步行街，融商业商务居住休闲于体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值投资价值的最大化。项目概况项目名称福州仓山万达广场项目项目地址位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，和城市核心区江之隔，属于福州居住新区。总用地面积万平方米。总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。建设内容大型购物中心，精装写字楼甲级写字楼商务酒店室外步行街底商酒店式公寓等。投资与收益概况该项目投资总额为万元。该项目开发的室外步行街底商精装写字楼酒店式公寓及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标表指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值万元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个月偿债指标年份利息备付率偿债备付率开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。经过多年的发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱重要负荷如消防用电设备消防水泵排烟风机加压风机消防电梯等信息网络设备消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在最末级配电箱处设双电源自动切换装置。变电所至各单体建筑供电电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。照明光源及灯具采用高效节能寿命长的光源，包括管径的三基色直管荧光灯紧凑型荧光灯金属卤化物灯，显色指数。商场商铺营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合上述要求。监控中心办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯车库设备用房采用控照型荧光灯。楼梯间及前室消防电梯间及前室走道地下车库变电所柴油发电机房消防控制室消防泵房防排烟机房餐厅茶楼营业厅影院等处设应急照明出口处设安全出口标志灯在疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯车库设疏散指示标志灯以上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广告照明电源箱。高层建筑屋顶设置航空障碍灯，水平间距不超过米，并采用自动通断其电源的光敏控制装置。弱电和智能化设计工