1、“.....本项目的财务指标满足有关标准的要求......”。

2、“.....六地块主要问题小结的制约问题根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目的定位和开发建设。二场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。三容积率的确定问题容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组，加少量社区配套商业及公建，项目整体产品开发配比尽量迎合地块开发政策。别墅类产品建议物业类型产品建议面积建议可售建筑面积别墅产品配比总配比别墅类产品双拼别墅联排别墅独栋别墅合计以市场上热销的高端产品面积区间为依据，结合项目地块条件进行高端别墅配比。总体原则以中小型的高端产品为主......”。

3、“.....小高层产品建议小高层产品主要以满足政策进行规划，在以后的具体产品设计过程中，主要通过产品创新和赠送附加面积来得以实现。青竹湖项目分析区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。二项目概况地块基本情况中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约公里。地块建筑净用地面积，约亩，另有的绿化用地，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美......”。

4、“.....土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。交通状况市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。配套状况周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。周边状况周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。三地块分析优势分析项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打造亩容积率项目名称长沙青竹湖项目日期项目单位成本元总成本万元计算说明土地成本，其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩二开发前期费其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费报批报建费三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电临时设施费临时围墙临时办公室临时围板三建安成本，别墅，普通住宅......”。

5、“.....区内的工程费，红线外费用室外消防系统按总建筑面积计算综合管网设计室外智能系统五园林环境依设计方案的不同而不同其中绿化建设费区内区外绿化支出建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明直接成本，六管理费用七财务费用其中财务费用土地贷款额度按土地成本的，按照年，利率财务费用建设贷款亿，年建设期，利率八不可预见费九营销费用销售收入间接成本总投资成本，直接成本间接成本注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。二项目收益别墅类物业按元平米小高层销售按元社区商业销售按元平米计算......”。

6、“.....四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块。项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式的开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位的情况下，预计年上半丰富的产品线项目地块区域规划发展潜力巨大交通道路网络畅达项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。劣势分析现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质......”。

7、“.....低容积率低密度的高品质物业市场逐步稀缺区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。威胁分析政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以下占的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见长规报号文件，要求本项目小于的小户型套型面积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项目的开发建设市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。四地块定位分析根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基准进行开发建设......”。

8、“.....以别墅类产品独栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益项目投资经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表表投资估算表开发面积售速度较快。而普通类住宅产品则以之间的两房三房产品市场接受程度较高。总体可以判断出，长沙中高端客户对于物业总价比较敏感，偏向于经济型性价比较优的产品。中低档项目竞争激烈，中高端项目前景看好长沙别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中低档别墅产品供应量十分充足，主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅项目受市场消化量因素影响市场表现不佳......”。

9、“.....目前长沙别墅市场，纯别墅容积率小于的开发用地总计划内亩，约占别墅项目用地总量的，表明，长沙别墅开发基本以综合型开发为主，纯别墅市场规模不大，只占到别墅整体市场的。长沙纯别墅物业平均容积率在左右。六市场总结长沙别墅四面开花未形成重点区域，介于长沙城区较小，五大板块别墅项目车程距离都大致在分钟以内，不能形成很好的区隔，因此，对项目的基础判断及区域判断尤为重要，未来的竞争将是激烈的板块与板块再后是项目与项目的竞争，从短期来看，长沙别墅市场放量呈逐渐增加态势，将主要集中星沙麓南市府麓谷北城新南城五大板块，长期来看，在满足容积率的条件下，长沙将有可能大量出现亚别墅洋房高层等复合型社区。附件二中铁臵业长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩测算物业经济指标分析长沙高端物业开发指标项目名称占地面积容积率物业类型比华利山万独栋，联排，双拼，洋房......”。