1、“.....在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部南部东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。天津万科公司经营现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境......”。

2、“.....北侧紧临正在建设中的梅江居住区，行政区划属于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正在建设的东南半环线约公里，距离南楼市级商业中心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。花园新城新区项目区位图项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积其中市政代征地含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率项目地块内各种用地政府控制性规划指标序号用地性质用地面积万平米容积率建筑密度建筑限高绿地率住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块班小学及班幼儿园用地储蓄所物业管理等公住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块教育用地配套公建用地共服务设施用地二宗地现状四至范围东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。地势状况项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致......”。

3、“.....另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保留。空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。项目用地内没有需要保留的文物等设施。项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项目建设无影响。项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院......”。

4、“.....从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。四项目周边环境现状项目所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位......”。

5、“.....仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工项目位于解放南路沿线的末端，距离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档的大型规模社区，为万科在天津又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。第章项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自年进入天津市场以来，发展迅速......”。

6、“.....在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部南部东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。天津万科公司经营现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境......”。

7、“.....北侧紧临正在建设中的梅江居住区，行政区划属于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正在建设的东南半环线约公里，距离南楼市级商业中心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。花园新城新区项目区位图项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积其中市政代征地含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率项目地块内各种用地政府控制性规划指标序号用地性质用地面积万平米容积率建筑密度建筑限高绿地率住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块班小学及班幼儿园用地储蓄所物业管理等公住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块教育用地配套公建用地共服务设施用地二宗地现状四至范围东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。地势状况项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致......”。

8、“.....另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保留。空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。项目用地内没有需要保留的文物等设施。项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项目建设无影响。项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部南部东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目......”。

9、“.....天津万科公司经营现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。第二章项目概述宗地区位及用地项目区位该宗地位于天津市区南部，北侧紧临正在建设中的梅江居住区，行政区划属于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正在建设的东南半环线约公里，距离南楼市级商业中心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。花园新城新区项目区位图项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求......”。