1、“.....其中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。从可建面积来看，截至年月底，出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。市场吸纳能力有限与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量有限，其市场吸纳能力有限。也就是说，尽管影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场定会风起云涌。从产业规模结构商业环境角度看，上海无疑分流很大部分大型企业进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市定位相距甚远，因此杭州国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大变化虽有定数量省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场吸纳能力有限。表杭州市区近年来写字楼成交面积月新建写字楼销售面积万平方米综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大......”。

2、“.....需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好因素存在，但作用有限，供大于求局面在近几年内不会得到根本改变。写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼价格应当是同地区普通住宅倍左右，而目前杭州写字楼定价模式则更接近其邻近住宅，甚至低于住宅价格。以武林商圈为例，目前白马公寓二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元同期，不远处曙光公寓销售价为元平方米。年过去了，如今曙光公寓市场转手价高达万元平方米左右和世贸差不多品质新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅远远低于住宅。从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场租金和价格存在定程度背离......”。

3、“.....这种现象很明显。武林商圈丽阳国际商务，销售均价为元平方米，而目前日租金为元平方米，扣除约税金，收益率仅为。如果按照年收益年限将年租金折现折现率取，可得该物业收益价为元平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场投资非常不利。表各大商圈典型物业基本情况区域区域特点物到保守估计下开发商能承担最高地价为万元......”。

4、“.....乐观预计下可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益乐观方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率保守预计可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益稳妥方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率敏感性分析按照表投资成本估算，若年销售均价分别在元以及元基础上下降元平方米和提高元平方米，上涨速度仍取，则分别计算开发商所能承担最高地价......”。

5、“.....尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层......”。

6、“.....我们对这些购买者购房行为研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升速度，但并不会改变其上升趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。我国政府将实行最严厉土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期。从发达国家房价增长与国民经济长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常。杭州写字楼市场分析根据招标文件规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发理由市场潜在供应量大从近两年土地投放情况来看......”。

7、“.....且供应楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当庞大。年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积。从可建面积来看，年出让写字楼用途地块第部分项目概况宗地位置亿亿亿亿亿第五部分建议综合以上分析，我们认为投资本项目机遇与风险同在从地块所处位置稀缺性周边配套成熟性户型设计自由性规模合理性等在杭州楼市占居独无二优势，但由于投资额大价位高客户群体相对较少，特别是当前房地产市场处于宏观调控期，使得本项目操作面临较大挑战性，需要大资金高起点去运作这个项目。我们认为贵公司是否要取得这块土地开发权应该综合考虑投资机会成本本次招投标土地地价以及企业发展战略。假若企业有赢利性更好风险更小投资机会，则建议以稳健态度去竞标这块土地......”。

8、“.....即楼面地价格元之内。假若企业有相当资金剩余，无合适投资项目，又将投资本项目视为实现跨越式发展重要举措，则应以比较积极态度去竞标这块土地，理想土地投标价在亿元之内，即楼面地价格元之内。最高报价不超过亿元，即楼面地价格元。附表项目进程安排表年月至年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月办理相关手续与取得土地二方案规划设计三地质勘探四施工图设计五三通平六办理施工招标手续及办理建设工程与施工许可证七期工程建设八二期工程建设九三期工程建设十四期工程建设十小区内环境道路围墙绿化配套交付等后续设施完善附表年至今楼面地价在以上住宅地块汇总表竞投时间地块名称中标单位地块位置面积平方米容积率出让方式成交价万元楼面价格年月日号杭州星辰房地产开发有限公司江干区规划钱江新城内，东至之江东路，西至富春江路，北至椒江路招标年月日号杭州时代房地产开发有限责任公司西湖区，东至耀江文萃苑......”。

9、“.....西至学院路，北至文路挂牌年月日号温州市京都房地产开发有限公司拱墅区，东至和睦地块，南至规划道路，西至和睦路，北至登云路挂牌年月日号浙江发展房地产开发有限公司西湖区天目山路杭州磁带厂地块挂牌年月日号浙江正中房地产开发有限公司拱宸桥地块住宅公建挂牌年月日号浙江大都置业投资有限公司上城区吴山地块挂牌年月日号浙江富越控股集团有限公司西湖区，东至浙江省省级机关事务管理局地块，南至骆家庄西苑三区，西至紫金港河，北至规划道路招标年月日号华立地产集团有限公司西湖区，东至规划丰潭路，南至规划长江路，西至规划南泉路，北至杭州墩镇工业总公司招标年月日号金都房产集团有限公司西湖区，东至西溪河中共浙江省委党校职工经济房，南至文路，西至教工路德雅公寓浙江华门房地产开发有限公司浙江国际嘉业房地产开发有限公司，北至余杭塘河招标亿亿亿亿亿第五部分建议综合以上分析......”。