1、“.....项目本身的用地位置优势本项目地块区域东南二面环山西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥有优良的山景及海景资源。二机会分析大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区在大威海两城三星城市空间规划中，龙王塘口区目前已被纳入了威海市主城区内，同时土羊高速公路也在加紧建设之中，这将大大缩短龙王塘口区和威海市中心的距离，对本项目的未来发展将大有裨益，增加本项目的吸引力。土地增值潜力巨大威海市在东北地区特殊的地理位置决定了其必将成为振兴东北的先导城市，其在环渤海经济圈各城市中的重要地位，结合其个中心四个基地东北亚航运中心石油化学产业基地电子信息产品及软件开发基地造船基地的建设，凭借其公认的东北地区最具活力最适宜居住对外开放程度最高以及自然环境优美空气清新气候宜人等特点，必将吸引更多的外地人士前来威海及龙王塘工作生活，对住宅项目将形成巨大需求......”。

2、“.....邻近规划的羊头洼港区和建设中的烟大轮渡本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建的威海市大港区之羊头洼港区，该港区建成后，龙王塘开发区内的各大产业园区将得到快速发展，会有越来越多的公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部的工作人员对住宅商业项目会形成定的购买需求。烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省连接国内其他城市往返威海的重要口岸，会带来大量的旅游者和商务人士，为本项目带来越来越多的人流。这两个项目的建成，将大大增加本项目的亮点，使本项目未来具有广阔的发展前景。教育产业软件产业面临较大发展空间本项目区域内目前已有威海交通大学科技园交通大学信息工程学院迁入，辽宁对外经贸职业学院也与本项目距离较近，未来几年内还将有吉林大学等陆续迁入，这几所院校将在本项目区域内形成大学园区，届时本项目区域内的学生人数将达到万余人，同时教职工人数也将大量增加......”。

3、“.....对本项目区域的商业设施将形成有利的支撑，同时教职员项目是个资产优良资本回收周期短项目自身连续滚动开发难度低风险低回报高启动资金相对较少利益潜力巨大的优秀项目。在威海房地产市场蓬勃发展的情况下，本项目定会创造良好销售业绩，及时回收资金。序号项目合计现金流入销售收入其它收入现金流出成本投资营业税及附加税前利润额项目税前利润率目录第章项目总论项目背景二项目概况第二章市场分析地理位置分析二基地条件及周边环境分析三项目地块优势机会分析四区域市场分析五项目定位分析六客户需求分析七住宅项目面积配比八价格策略第三章开发计划第四章项目投资估算及盈利分析第五章第期项目投资经济分析第六章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目总论项目建设背景二项目概况海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南走向的矩形地块，长约米，宽约米，总用地面积为平方米。基地西北侧毗邻月亮湾海域......”。

4、“.....东侧北侧与已开发居住的小区李家村家园三期华美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建的大学城相距仅千米之遥。综观此项目位置，依山面海，座落于公园小区大学和自然保护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围，都具有很高的价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得的开发宝地。本项目的规划方案为具有欧洲风格的高档住宅小区，其中包括别墅多层小高层高层住宅欧陆风情商业街国际高级学校幼儿园公共会所等建筑。各项经济技术指标如下类别单位总用地面积建筑总面积住宅总面积商业及配套设施面积学校建筑面积幼儿园建筑面积容积率建筑密度绿地率停车位总户数第二章市场分析地理位置分析本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小区华美园小区樱桃园威海交通大学科技园交通大学信息工程学院等项目。本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园......”。

5、“.....樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮湾海滨浴场。本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港内部的工作人员及这些院校的教职员工等。龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学在建交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期在建。本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼，该学院计划招生人数人，目前已有名学生在读。交通大学隔山后侧还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。项目东北侧主要为山丘，山林茂盛具有定的高差起伏的地理特点，使本项目拥有良好的山丘自然景观资源。海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯所中小学。通过海辉街向东可通往铁山镇中心。沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧，这里有旅游度假区鸡冠山温泉......”。

6、“.....本项目南侧景观主要以山丘为主。本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内的月亮湾海滨浴场，海岸线长米，是威海市唯的无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有米长的海岸线正在规划之中。综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达万，高等院府已开学三所，在建二所。随着开发区大环境的不断完善，本项目的发展潜力巨大。三项目优势机会分析优势分析龙王塘口区具有厚重的人文历史资源龙王塘历史悠久。年，清政府在此兴办北洋水师，建军港修炮台筑船坞扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。年的中日甲午战争和年的日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。形成了牧羊城遗址东鸡冠山景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上的露天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。具有规模优势本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模......”。

7、“.....海景山景浴场资源丰富本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区内居民威海市内游客以及外地旅游者。空气质量好，自然环境优美由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。旅游资源丰富本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来以旅游资源丰富著称，拥有八大景区个景点个文物保护单位以及个海滨度假区，如鸡冠山自然保护区龙王塘水上人间蛇岛黄渤海分界线樱桃园甲午战争遗址白玉山景区二三景区等，旅游资源工制造业为主导以渔航物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼的新型生态产业区，确定了重点发展的八大产业园区，即船舶产业园船舶配套产业园服装电子产业园食品医药产业园精密电子产业园化工产业园中小企业产业园以及物流园区。这些园区发展起来以后，其内部中外企业的工作人员......”。

8、“.....本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。目前威海到龙王塘口区的快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩短龙王塘口区与威海市中心的距离，往返两个区域的时间将缩短，届时本项目的交通便利性也将随之增强。烟台威海的火车轮渡码头距离本项目约公里，目前正在建设之中。该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直线距离公里。整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北环渤海经济圈和长江三角洲三大经济区，穿越黑吉辽鲁苏浙沪个省市。该项目第艘轮渡计划于年月投入使用。配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚贯穿整个中国东部的公路大通道。以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区威海市中心的距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市的距离，极大地改善客运及货运运输的快捷性......”。

9、“.....这些项目建成后，区内人口将有大幅度的增加，相应的交通条件也将快速得到改善。与烟大轮渡相邻的羊头洼港区是威海市政府规划的大港区之，加上现有的龙王塘新港，建成后本项目区域的水上交通将十分发达。上述各个工程竣工后，本项目在区域内的海上与陆地交通网络将非常畅通，区域内居民及旅游商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目的吸引力。二基地条件及周边环境分析基地条件本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有定的深度和宽度，比较利于进行建筑物的布置。本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好的海景和浴场资源，同时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。二周边环境本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园期二期华美园威海交通大学信息学院已投入使用，含教学楼学生公寓和住宅杨家村动迁住宅楼和龙王塘经济开客户......”。