1、“.....研究过程研究目项目可行性研究是项目立项依据，亦是项目开发成功基础，通过系统研究，可依据惠州房地产市场特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行投资收益及回收期，尤其是测算项目实际开发成本，以作为后期市场营销计划决策主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰目，本项研究亦不例外，目在于对广场投资开发提供可行性决策依据。研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究既定目标......”。

2、“.....通过搜集大量相关市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益......”。

3、“.....则具有较强竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘市场实际成交数据得出，也是基于目前现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时物价水平等因素影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金测价。根据经验，从项目可行性评估角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策影响仍然非常大，对未来几年惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益计算过程中，所建立计算模式设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资情形。现在惠州市房地产开发比较理想模式，是房地产开发公司自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资三分之。但是在实际操作过程中......”。

4、“.....问题是在目前市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金开发企业尚须努力。由于对本项目将来物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守计算模式。第十章结论及建议本次广场进行初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量市场研究基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关研究结论及可行性建议表述如下研究结论本项目规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了人工景观与自然景观相融洽目。项目拟分若干期滚动式开发，有利于物业营销策划，故能够满足本次可行性研究方面要求本次可行性研究对首期开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性......”。

5、“.....基本达到了以尽量少资金启动整个小区开发目。从后期开发二三期开发财务评价指标上来看，小区开发效益还需要根据实际情况进行反复调整。但对后期开发分析主要是考虑到外部市场环境以及城市交通系统改良后对其造成影响项目内在盈利能力预测。以目前来看，整个二期项目完成后，广场便成为惠州较大人文住宅小区，其市场前景看好。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项商高度关注。惠州市在珠三角地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区重要化工基地，改变惠州在珠三角分工地位......”。

6、“.....为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。同时，石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞联系，对旅游资源开发利用，对生态环境加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性可能性有效性和合理性。按照国家有关规范......”。

7、“.....根据本项目特点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关项目有较好抗风险能力。可行性建议本项目特指广场建设，包括部分公共设施建设与完善，项目采用分三期滚动式开发，对土地成本分摊原则是按照各个阶段实际使用土地面积来支付土地成本。按照这个原则，各期开发对土地成本负担较为均匀。特别会对第阶段启动开发较为有利。根据第阶段开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。因此......”。

8、“.....对资金投入和使用要有科学计划和必要控制力。作为个大型住宅小区开发，跨期较长工程庞大，需要面临市场交通规划等外部条件复杂，加上各阶段滚动开发在需要提高资金使用效率同时，亦要保持整个小区开发理念延续性。充分运用已有各项技术力量和资源，进行本项目开发，并在本项目开发过程中保持管理队伍稳定性。综合上述部分研究结论，归纳出如下几方面意见项目所在区域为惠州市新城区核心地带，惠州由滨江城市向滨海城市过渡对项目可产生定影响力，但本项目地处政治经济文化中心，交通十分便利，发展人文住宅小区，拉近人与自然距离理念在惠州存在定市场前景二从本项目开发成本估算数据看，本项目建筑安装工程成本占总开发成本五成不计算财务成本，但由于土地成本较低，故在本区域范围内开发具有竞争优势。而且，根据有关资料，建筑安装工程成本有必要对支付给工程承包商付款进度放缓或压后，使本项目开发资金增大三由于本项目开发成本较低......”。

9、“.....由住宅价格敏感性分析可知，项目投资收益率将全大为提高，可见本项目盈利能力仍然有很大潜力可供挖掘。鉴于本项目盈利情况，在难以降低建筑工程安装造价以及不改变对项目建设用地所作征地补偿费用支付方式条件下，控制对本项目进行定规模滚动式投资开发。在可以控制范围内，改变对国土局土地有偿使用权出让金支付方式为按实际用地进度支付。在这个前提下，对项目进行分期开发，滚动操作。假定可将对市国土局土地有偿使用金支付进度改为按年度为单位，在开发期内均匀支付，以资本收益率作为本项目被接受最低基准，则住宅销售均价可保持在元条件之下这样做目是盘活资金。从第二阶段起，利用前期售楼收入作为该期开发资金。这样，整个项目开发最主要问题变化是如何成功启动第阶段开发。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制基于自关于项目有较好抗风险能力......”。