1、“.....由于调控措施落实需要时间，年房地产调控效果还不太明显。展望年房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控政策落实程度。年房地产投资年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会固定投资增长率个百分点。房地产投资占全社会固定投资额，同比下降个百分点，房地产业投资过快增长态势得到初步控制。年房地产开发年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资比重为，同比上升个百分点。土地开发投资和土地开发面积较大幅度增加说明房地产较强发展态势，新开工面积亿平方米，同比增长，为年增幅连续下降后回升。竣工面积亿平方米，同比下降，表明当年房地产产品供给减少，是房价上升原因之。年房地产销售年全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，销售面积高出竣工面积万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求旺盛，房价上升在所难免......”。

2、“.....包括控制房地产投资信贷规范拆迁规范土地供应，加强税收征管等，在短期内影响房地产产品供应增加。商品住宅在房地产中主体地位加强，顺应了不断增长住房需求。年年房地产市场总体预测总体预测年年将继年后又是房地产政策年。回顾年房地产形势，这些旨在稳定房价规范市场政策举措实施效果尚未显现。相关部门统计数据显示，年三季度全国普通商品房价格依然同比上涨了，其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过速度快速上涨。同时住房供求结构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低问题未有根本改观，估测各地政府在落实国务院房地产调控方案细则工作力度仍然不大。预测年年国内房产市场有如下主要走向。房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用是典型香港模式，即开发商利用大量银行资金买地建房卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行土地及开发贷款预收款银行按揭贷款施工企业垫款......”。

3、“.....经过政策调整计本项目销售率将突破。年月份至年月份，预计销售率实现，由于前段已经销售面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款逐步发放，项目开始实现了赢利。根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳小部分项目贷款。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金基础上，加上稳定销售回款，完全可以保证项目建设全部资金，出现资金链条断裂风险极小。第七章投资估算和资金筹措本项目主要采取销售租方式进行营销，其中大厅等公共使用区域属精装修范围，其他如铺位等在转售业主后委托物业管理进行统策划由其自主装饰，部分区段更是接近毛坯建筑模式，建设单方成本较低。根据建设单位项目整体思路定位及建设投资意图，在确定功能使用及建筑质量基础上，优化定额设计，科学控制建设投资，力求高标准与低价位最佳结合......”。

4、“.....使用期限为年。项目总占地面折合约亩，暂按地价万亩计算。以建筑面积分摊，其中商业部分占地，项目土地费用合计万元前期费用主要包括测量勘查设计三通平相关税费手续费等，参照相关标准和本项目开发规模，本部分费用约为万元建筑及设备安装费用主要包括地下停车场商业中心土建基本装修费用及水电空调消防电梯扶梯等设备系统安装和商业中心公共部分装修费用，建筑安装工程费用合计约万元其他工程主要包括市政配套费用工程施工管理和工程监理费用宣传办公等，此部分合计约万元管理费用即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目开发经营活动而发生各项费用。参照广东房地产开发项目平均水平，并结合本项目特点，按建筑安装工程费用取值。项目管理费用合计万元营销费用即用于本项目销售广告宣传费市场推广费和销售代理费等。参照广州市房地产项目销售平均水平和经验值，结合本项目销售特点，按销售收入取值......”。

5、“.....按前述各项费用之和取值，项目不可预见费合计万元商业广场投资开发总成本据初步估算，项目总投资成本约为万元。资金筹措自筹资金用于土地成本前期与同期建设酒店项目共贷款资金万元，用于工程建筑销售租回款第八章财务评价与社会效益分析盈亏分析保证整体经营情况下，为确保本项目能快速回收投资，可以将部工程招投标根据中华人民共和国招标投标法及广东省实施办法等有关规定，本项目建筑工程安装工程设备及重要材料采购均可采用自行邀请招标方式进行，由建设方根据工程实际，对勘察设计施工监理以及重要设备材料采购分阶段进行对邀请单位进行技术经济综合评价，择优选取，这样可以在较广范围内择优选择信誉良好技术过硬具有专业特长及丰富经验设计单位监理公司施工企业和生产供应商，为确保建设正常开展及资金链延续，施工单位有定综合经济实力更佳，必要时在不违反国家不得施工单位带资建设规定......”。

6、“.....以保证工程质量和降低工程造价，提高工程项目社会效益和影响。第二章市场调研及前景预测广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能房产组成，本章将通过分析国内房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。国内房地产市场总体分析经过了年年国家对房地产市场宏观调控，虽然在宏观调控措施作用下，年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从年月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，些大城市房价居高不下，供求结构不合理矛盾依然突出。伴随着国家新轮宏观调控政策出台，房地产业成为年国家宏观调控重点行业之，月末，相关部门再次出台了房地产调控措施......”。

7、“.....归档资料。街铺采取返租形式销售及租赁经营实现投资回收。销售盈亏平衡从目前市场商铺经营租金及销售价格来看，购物中心街铺预计售价在元平方米。综合税率按照计算销售，合计税费支出约万，营销费用按照计提销售，合计营销费用约万。如按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期为个月，从年月年月，如能全部售出，销售预计销售回款共计万元。租赁盈亏平衡总租赁经营面积约为平方米不含屋顶及出售部分，各种业态平均租金为元平方，首年平均出租率按照计，随着租金递增及出租率提高，预计回收期内平均租金收益能达万左右。广告及场地活动费收入首年万元，次年万元，以后每年递增率......”。

8、“.....每月标准元平方米，可收取面积除超市影院及部分餐饮外，约平方米。管理费每月收入约万元，开支每年约万含支付经营管理公司相关费用，收支平衡。盈亏平衡点预计项目总投入万元，预计未含税销售期能够实现万元，剩余投入万元将通过租赁经营实现投资回收。预计年个月可收回全部投资，回收期内平均年度收益约为万元计入管理费盈余扣除税金，合计年投资回报率为，符合项目投资要求。如按年计，则年经营收益率达到，长期收益丰厚。敏感性分析本项目敏感性基数在销售面积及租赁面积比例，在销售面积不变情况下，利润变化敏感因素为销售租赁价格和单位成本费用，而销售租赁价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。社会效益分析本项目成功开发，可以改善边综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用，同时也为市旅游房地产开发和运作提供了宝贵经验......”。

9、“.....这也是本项目社会效益所在。第九章结论通过以上分析和策略，我们发现，广场项目达到盈亏平衡点较低，年投资回报率年经营收益率较高，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大投资吸引力。在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经固街铺采取返租形式销售及租赁经营实现投资回收。销售盈亏平衡从目前市场商铺经营租金及销售价格来看，购物中心街铺预计售价在元平方米。综合税率按照计算销售，合计税费支出约万，营销费用按照计提销售，合计营销费用约万。如按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期为个月，从年月年月，如能全部售出，销售预计销售回款共计万元......”。