1、“.....宗地区位图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地形地貌图地块内基本平整，有条凸起的土丘。交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地块周边环境项目周边交通系统出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便......”。

2、“.....公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。交通规划地块周边有三条规划道路。项目周边配套配套明细交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右教育无商服无医疗医院公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除宾馆酒店餐饮娱乐等无金融机构无行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局周边自然资源基本农田目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。周边配套分布图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口项目周边环境治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治安情况般......”。

3、“.....空气质量良好。噪声情况基本无噪声污染。污染情况无化工厂河流区产业带的发展进程，积极与入驻项目周边产业企业联系沟通，尽量促成项目的定向开发，另外加强项目的宣传力度，扩大客户层面。风险三目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，实现快速销售回笼资金的难度大，需要大量的自有资金。防范建议适当放慢开发节奏，等待房地产市场回暖，积极宣传项目卖点，扩大项目知名度和影响力。第部分总述项目建设背景郑煤集团已有年的开采历史，随着煤矿的开采和发展，关于沉陷治理的工作将更加紧迫。为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合的原则，郑煤集团依据关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案的评估报告，分别选择在郑州市新密市登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区。本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计划占地总用地面积亩。委托开发企业河南世纪金源置业公司......”。

4、“.....建设地点郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳市农牧场地块。建设单位河南世纪金源置业公司企业性质专业房地产开发公司经营范围核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,郑煤集团以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等多元发展的现代能源产业。河南世纪金源置业公司专业房地产开发。公司类别郑煤集团国营企业河南世纪金源置业公司企业单位资质等级河南世纪金源置业公司城市综合开发二级企业企业概况郑州煤炭工业集团有限责任公司，始建于年，原名新密矿务局，年月更名为郑州矿务局，年月经原煤炭部批准组建为国有独资公司，年月与中国信达中国华融资产管理公司联合组建为产权多元化新公司，国家大型类企业，国家二级企业，河南省重点企业。先后荣获中国煤炭工业优秀企业金石奖河南省重合同守信用企业国有重点煤矿科技进步十佳企业质量标准化矿务局等称号。郑煤集团公司是个以煤炭生产为主......”。

5、“.....集团总部于年月日迁入郑州市中原区，所辖企业遍布河南山西湖南内蒙古省区地市近个县市，是全国规划的个亿吨级大型煤炭基地豫西基地的重要组成部分。年生产原煤万吨，目前拥有固定资产亿元，年产值超过亿元，是河南省重点企业，位列年中国煤炭工业强第位，强势进入中国工业企业强。近年来，郑煤集团依托技术及管理优势，积极整合周边煤炭资源，努力扩大煤炭资范围本项目研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场的调查研究郑州西环以西项目的调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从市场及财务两个层面对项目进行可行性研究。旨在对项目可实现价值分析的基础上，进行项目总投资和收入的模拟，评判项目的投资回报和投资风险，确定地块拿地的合理价格。五研究方法假设开发法目前房地产投资分析最为科学的方法是假设开发法假设开发法的原理开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此......”。

6、“.....也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。地价开发完成以后的总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳的税费等开发期间的费用假设开发法的适用性分析运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均是未知数的情况下，对地块将来的规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从而分析拿地的合理价格区间。假设开发法需要确定的参数定量参数物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等变量参数利润率浮动，售价浮动对地价的影响。参数建安成本。房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值参数二销售价格。根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位，根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价的影响......”。

7、“.....参数三利润率。按照目前房地产开发的总体利润率平均水平之间浮动，按照房地产开发的平均水平，计算项目开发所能够承受的地价，并计算利润率变化对地价承受范围的影响。参数四安置面积。目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积计算。研究思路框架六用地概述项目定位项目产品组合项目设计建议项目投资分析土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速的交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地的现实性较强。受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边乡村居民销售。第二部分项目性质界定源储备。同时，郑煤集团公司加强与国际知名企业集团的联系合作，积极走强强联合，扩张发展之路......”。

8、“.....开辟了煤炭企业同非煤企业友好合作互利双赢的发展道路，为企业进步发展壮大注入了新的活力，奠定了更加坚实的基础。到十五末，郑煤集团将建设成为煤炭产量万吨以上，销售收入亿元，在全国具有较大影响力的现代化大型能源企业集团。河南世纪金源置业公司是北京世纪领航投资公司于年月在郑州投资设立的家专业房地产开发公司，公司注册资本万元。北京世纪领航投资公司的投资范围涵盖房地产教育高科技资本运作，具有丰富的开发资源和资金运作能力。先后开发了金源第城金源城上城项目。河南世纪金源置业公司将本着诚信超越创新的开发理念，以提升大众生活品质为己任，以创建流企业产品管理为目标，塑造起个充满朝气与活力的企业，集合国内顶级的规划建设物业精英凝聚成个有勃勃生机的团队，携手并进，不断追求完美及卓越，共同铸起郑州西区房地产的辉煌......”。

9、“.....正在开发亩的新郑阳光港湾等项目，开发经验丰富。用地概况地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳农牧场用地，共占地亩。资金来源本项目的建设资金主要来自于郑煤集团沉陷治理工程专项资金以及职工筹资。三可行性研究报告编制目的和依据编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。新密项目新郑项目登封项目对项目决策及其实施的优化提出建议。通过对市场分析，地块产品的研判，通过不同物业形态的组合方式，综合分析项目拿地的合理价格区间......”。