1、“.....占整个消费贷款余额的，贷款购房比例达。此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着天津市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房地产市场的有效增长。市场利好消息年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消息，将会对未来房地产市场产生很大影响。房地产价格将稳中有升。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高......”。

2、“.....这都将使房地产的相对价格稳步上升。改善型需求不断增长。有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。住宅建设的郊区化倾向。首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求其次，郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因再次，随着私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面......”。

3、“.....不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。利用大规模土地资源实施大盘开阳城起步区销售情况的预测，太阳城期项目的销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，太阳城期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率太阳城期项目操作时间跨个年度，年每年的累计资金分别为万元万元万元万元，由此计算的内部收益率为。第部分项目总体概况地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城期为地块，位于东真理道以北。见地理位置图二地块现状顺驰太阳城项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块的用地状况详见下表单位公顷太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好......”。

4、“.....三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线公里，距市中心公里天津站公里天津机场公里。卫国道规划红线宽度米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干线。东真理道红线宽度米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度均为米，现已建成，向南直通万新村居住区。太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环昆仑路段，目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计至年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济发展。年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两条城市主干道路程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度米的世纪大道，计划年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到根本性的改变......”。

5、“.....规划中的地铁号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接年北京奥运会，地铁号线工程预计年动工兴建，年以前投入使用。地铁号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。目前，丽苑期已建有公交总站，现有公交路线为路丽苑天津市重点政府工程之，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三与二期相关的规划调整问题原规划中在贺兰路侧，预留有米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。四政策性风险评估由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较重......”。

6、“.....因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵定的操作风险。第三部分市场分析天津市住宅市场分析市场回顾近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速的发展势头。九五期间，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到万平方米。纵观天津市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的至年内......”。

7、“.....二住宅市场当前特点从天津市房管局获悉，年天津市住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交万平方米，成交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买商品房比例为。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津市住房市场呈现以下几个特点价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上的商品房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米价位的商品房购买量提高了个百分点，的商品房比上年提高了个百分点。住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在平方米以上的商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上的商品房同比提高至水上公园路丽苑至大同门丁字沽路丽苑至王顶堤路丽苑至中心医院路丽苑至劝业场四周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区......”。

8、“.....目前仍有部分在生产，自然环境般。但从现场实际调查情况看，上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边的环境影响不大其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响另外，作为天津城市景观改造工程之的月牙河改造工程目前正在进行，下半年改造完成后，将成为太阳城周边的条漂亮的景观河。从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了些平均售价在元平方米左右的项目，定程度上带动了区域内人文环境的改善......”。

9、“.....包括大荣超市麦当劳快餐店等。教育丽苑小学天津八中太阳城起步区地内的双语幼儿园等。交通位于丽苑期的公交总站以及太阳城起步区的公交车站。公园地块的儿童公园欢乐谷位于卫国道沿线的新世纪•新生活•新天津主题雕塑公园丽苑期两万平方米居住区公园。娱乐位于地的社区综合会所，内有游泳池健身房乒乓球台球壁球等体育娱乐设施。其他丽苑期派出所位于地内的电话局。六土地价格按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件太阳城项目的土地合作方为天津市安居建设发展总公司，隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用......”。