1、“.....出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。因此，捆绑开发模式的可行性较大。综合以上对三种综合开发模式的分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的方法。根据政府规定......”。

2、“.....必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王的方式就是个很好的范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件的投标人才能参与投标。参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城的投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发的规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前......”。

3、“.....按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员研究顾问部附录项目发展背景研究共提供个幼稚园小学及中学名额。区内现有学校包括愉景湾国际学校小学部愉景湾首间学校圣公会伟伦小学政府津贴的全日制小学，着重英语培训愉景湾国际学校幼稚园部愉景湾首间学校弘志幼稚园聘有外籍教师太阳岛幼稚园聘有外籍教师目录目录第部分土地开发策略问题的提出及解决综合开发的必要性综合开发策略综合开发模式选择综合开发模式实施要点集中开发策略开发片区位置选择集中开发模式现已取得宗地开发策略后续出让土地建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

4、“.....约为整个尖岗山片区的十分之，但地块存在以下开发难点该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在定开发风险地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓......”。

5、“.....项目开发时对片区形象整体推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达元平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超过元平方米。根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对房地产项目价值的提升作用无法在短期内达到华侨城的水平尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也不利于项目的形象提升旅游项目投资较大，回收期长综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大......”。

6、“.....以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收益。该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。分析该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并非易事。近几年深圳政府在城市基础设施建设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量的政府财政，使政府面临资金压力。在地铁号线的建设上，政府为了降低资金压力......”。

7、“.....主动与香港地铁公司谈判，促成地铁号线的捆绑开发模式。本项目目前尚不具备这个条件。该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能独立完成，对政府的吸引力不大。综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。捆绑开发模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。分析该模式无需议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。综合开发的必要性对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设的整体性，华侨城和蛇口的成功银湖失败，说明了综合开发的优势......”。

8、“.....综合开发统规划和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛围浓郁，住宅的保值升值空间大而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统的规划和管理，出现了各种各样的问题。首先，土地分宗出让，拿到土地的开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发的高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次，由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上的互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现象另外，由于银湖片区缺乏统规划，片区公共配套设施缺乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商的成本，却仍然不能够解决配套不足的问题。综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入，同时不必参与具体的开发管理......”。

9、“.....可以降低政府的管理压力。对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互动，化解本地块的不利条件。可以在产品类型的搭配上，景观的利用上，使现有地块得到最佳的利用。是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要。整个尖岗山片区规模大，规划定位为高端住宅，进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产的开发优势，而且有利于提升两公司的形象和塑造品牌。综合开发策略综合开发模式选择在整个尖岗山片区的综合开发策略上，主要有以下几种开发模式可供选择旅游开发带动房地产开发模式开发模式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权，通过建设旅游项目，带动房地产的发展。分析政府对旅游项目有明确的规划，目前宝安的旅游项目集中在沙井和光明。根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区，而且附近的铁岗水库是级水资源保护区......”。