1、“.....大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。高素质项目吸引了大量和平沈河区的居民前来购买。道路交通发展迅速，出行十分便利。新房上市量增幅大于市内其他各区。价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。三区域市场消费者行为分析目前大东区的大型住宅项目集中于东陵西路地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多......”。

2、“.....销售总体上趋于平淡。沈阳市经过多年的开发历程，沈河和平等原先热点区域经过几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。作为沈阳市即将重点规划的地区，大东区近两年伴随着地铁的通行及龙之梦公交枢纽站的建立，整个区域展现出足够的发展势头。旧居住区调查分析我们通过对大东区些大型旧居住区的调查，可以看出。目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄，支付首付款的能力偏低。但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明......”。

3、“.....对于其它诸如物业管理开发商实力小区设施不甚关心通过总体数据生活坊起步区销售情况的预测，黎明生活坊期项目的销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，黎明生活坊期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年的累计资金分别为万元万元万元，由此计算的内部收益率为。第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块的用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况......”。

4、“.....外侧有围墙与外界分隔。三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳环，有地铁号线直达沈阳中街太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区的公交，交通便利。四周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈阳环。由于此项目主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于项目的后期销售提供很大的便利。从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦，集休息娱乐为体，带动了整个区域认为环境的改变。五周边生活配套设施黎明生活坊项目周边的生活配套设施主要包括商业黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街中街与太原街位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家雅士百货等。教育沈阳中沈阳市第私立高中中学东盛小学小哈津幼儿园等。交通龙之梦公交枢纽站地铁号线......”。

5、“.....黎明文化宫。其他大东派出所，邮局。六土地价格按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件黎明生活坊项目的土地合作方为沈阳城建集团，隶属于沈阳市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的，贷款购房比例达。此外，年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长......”。

6、“.....以保证未来几年沈阳房地产市场的有效增长。市场利好消息年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也的进步发展。房地产价格将稳中有升。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。改善型需求不断增长。有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。房地产市场的不断发展，不断成熟......”。

7、“.....利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的住宅区。随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。二区域市场分析区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。二合作方式合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设......”。

8、“.....土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三政策性风险评估黎明生活坊属于中央企业安居项目，各方面都的到政府的大楼里支持，不存在政策性风险。第三部分市场分析沈阳市住宅市场分析市场回顾近几年，沈阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了沈阳房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使沈阳市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速的发展势头。十五期间，沈阳市实施了大规模的危陋平房改造，从年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到万平方米。纵观沈阳市近几年的房地产发展历程......”。

9、“.....在今后的至年内，沈阳市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长的发展趋势。二住宅市场当前特点从沈阳市房管局获悉，年沈阳市住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交万平方米，成交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买商品房比例为。根据沈阳市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，沈阳市住房市场呈现以下几个特点价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上的商品房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米价位的商品房购买量提高了个百分点，的商品房比上年提高了个百分点。住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在平方米以上的商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上的商品房同比提高了个百分点。经过几年的发展，目前沈阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争......”。