1、“.....总建筑面积约平方米，总投资约万元。四期拟定开发期为年月至年月为第四期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。第二节项目建设单位深圳市实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金万元，为民营全资公司。公司的主营业务是兴办实业房地产开发房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建材五金制品的销售，国内商业物资供销业。第二章项目建设的背景第节项目建设的宏观背景深圳作为经济特区，已经在我国改革开放的道路上走过了个年头。在新的形势下，深圳面临着转型和可持续性发展的重大转折抉择。随着粗放型重污染简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代服务业已经越来越呈现出巨大的活力和发展前景。根据深圳市十五发展经济社会和谐发展转变资源的粗放利用向资源的集约化生态化利用转变从发展外向型经济为主向外向型内源型经济并重转变。未来五年，将重点发展商贸业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融业信息服务业......”。

2、“.....以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目，与旅游业相结合的旅游商业项目，与休闲活动相结合的大型购物中心主题购物中心等有特色的大型商业项目。重点发展专业批发市场，鼓励发展集散型批发市场，尤其是为产业配套服务的生产资料市场和承接特区内功能转移的市场。文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新的支柱产业和经济增长的新亮点。将在做大做强印刷工艺礼品玩具等优势产业的基础上，扶持广告影视动漫网络游戏文化中介等现代文化产业，聚集提升广电传媒休闲娱乐文化旅游等传统产业积极培育创意设计产业。培育三大文化产业群即包括印刷玩具工艺礼品动漫游戏艺术创作等在内的文化创意产业群包括数字电视演艺娱乐艺术培训等在内的文化传播产业群包括法律专利品牌版权服务咨询中介营销在内的文化产业服务群。建设三大文化产业基地即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计加工制作交易展示及出口基地......”。

3、“.....在利用和结合现有旧城旧村的改造来促进第三产业发展方面，宝安区十五规划中，特别强调要依区位条件招商条件成本或其它条件，对处在各街道办的中心地带的城中村旧村旧工业区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完善公共市政设施配套，使些旧厂房通过改造翻新变成服务设施另些条件成熟的可以改造成大型实验基地维修中心检测中心等也可根据实际需要改建成工业品批发交易市场等还有些可改造成培训中心配送中心现代服务业孵化园区等等。综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。第二节项目建设的微观背景本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。宝安地处穗港深黄金分规划，深圳将建设三圈......”。

4、“.....所有这些都为深圳带来了难得的历史发展机遇。在深圳市政府确立的高新科技物流金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业的就占了三项。建设自主创新型城市，大力发展循环经济，建设先锋城市，打造品牌之都设计之都钢琴之都等，并将文化立市作为城市发展的基本战略方针。系列的发展规划伴随着各项扶持政策的出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好的宏观氛围。在政府强有力的政策支持和明确导向下，集聚基地的建设成为深圳发展现代服务业，由深圳制造向深圳创造转变过程中的重头。所谓集聚基地，就是将同产业及相关的产业链条中上下游单位尽可能地聚在起，将以往分散竞争的态势转变为聚集竞合，从而避免不必要的资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来的整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引的关注和客户远比企业单打独斗来得更多更有效。目前......”。

5、“.....都是在这样的前提下建成的，其中很多项目已经实现了很好的社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大的社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地的建成和运行，人们看到的不仅是个产业的发展，而且以集聚基地为依托而逐步带动起来的商业氛围更使人惊喜。以往工业园区单纯生产和开发的模式，现在已经逐步被开发生产批发销售和娱乐休闲相结合的产业集聚基地所取代。现代服务业的融入已经产生了效果。相比之下，作为深圳市最大的行政区，而且处在经济龙头地位的宝安区，由于历史上直作为个工业大区，在建设现代服务业方面还有很长的路要走。根据宝安区十五发展规划，宝安区从自身条件来看，将受到四大因素的制约是粗放型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出，成为制约未来发展的主要瓶颈。二是产业处在国际产业分工体系中的较低层次。以加工贸易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌的企业少，工业支柱产业外资企业占统治地位，产业竞争力低下......”。

6、“.....为此，在未来相当段历史时期内，宝安区的经济社会发展必须实现四大转变经济增长从速度型向效益型转变从追求经济总量增长向追求游览和交易参观过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。屋顶绿化也是本项目考虑的个重点，由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。第三节项目总投资及构成本项目总投资预计为人民币万元，全部由项目建设单位自筹。项目各功能划分和相应的投资构成参见表。按功能划分的项目投资构成表表序号功能区项目名称占地面积建筑面积投资总额万元生产加工区珠宝首饰加工厂工艺礼品与玩具加工厂展示交易区珠宝首饰展示交易区，工艺礼品展示交易区家居饰品展受众群体基础。宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。社会消费品零售总额由年的亿元增长到年的亿元，年增长率直保持在以上。全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上的大中型网点个......”。

7、“.....形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构的多种商贸业态。与此相对应的，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳创意产业园福永的劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业的基本格局。尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工艺礼品为主题的大型集聚基地。从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最多面积最大位置最重要的西部......”。

8、“.....这是不符合市场发展需要的。随着深圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势在必行。年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产，深港西部通道年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。消费力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。第三节项目的市场环境分析本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发制造和销售为体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优项目具有不可复制的政策区位产业和专业管理优势。符合深圳市和宝安区十五发展规划和产业导向要求，弥补了深圳市产业布局中的项空白，利用现有旧工业区进行翻新改造，充分体现了项目的经济性......”。

9、“.....项目可行，且成功运作，将使其成为深圳西部文化产业集聚基地的引领者，对周边地区的现代服务业起到积极的辐射和带动作用。深圳市实业有限公司年月日目录第章总论第节项目概况第二节项目建设单位第二章项目建设的背景第节项目建设的宏观背景第二节项目建设的微观背景第三节项目的市场环境分析第三章项目建设的指导思想和原则第节项目建设的定位第二节项目建设的优势第三节项目建设的指导思想和原则第四章项目建设内容第节项目的功能规划第二节项目的建设规划第三节项目总投资及构成第五章项目经济效益分析第六章项目的运营与管理第节项目管理模式第二节项目营销管理第七章项目的环境影响分析第八章项目的风险分析第九章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积，平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工......”。