1、“.....能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。 砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发，他日会进 步改善......”。

2、“.....该景区分为富乐堂富乐山 公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有 座宋哲元墓。 李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李 白和杜甫，占地亩，为清代建筑。 市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙， 该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工，政府预计 年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。 宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿 化植被。 三市政配套设施详见项目周边关系图 道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直 接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家 车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿 街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区......”。

3、“.....在宗地西面有开元酒店， 规划中的越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享 受市区繁华生活配套。 教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万 博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物 园。 医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院 市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地 块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电 气网络等管道铺设到小区围墙。 四项目地块开发价值研究判断 总的看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚的地段，自然环境和人文气息具 有独无二的特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商 品住宅开发的条件已经完全具备。 该地块位于绵阳市重要的旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有 独特的地段优势，土地升值潜力巨大......”。

4、“..... 四项目开发其它外在微观环境 政治环境 由于本项目是黄学玖市长亲自负责的项目，相信本项目运作的软环境上将不 会受到太多的刁难。从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物， 市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保 持直接接触。 经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好的作用。 绵阳市主要相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划 表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。 二政策环境 规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定， 用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩 雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设 号工程，成立由绵阳市经合办牵头的专门班子......”。

5、“.....政府同意给予优惠，至于优 惠程度正在协商。 政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区 绵阳市政府已经同意本项目关于环路东段西侧考虑对景的规划控制建议。 由于目前绵阳市开发区众多，游仙经济实验区招商进展缓慢，事实上房地产 业和旅游业正在逐步成为游仙区的支柱产业之。 二金融环境 前期贷款争取中行成都武侯支行为宏信房产提供万元的开发贷款。 流动资金贷款本项目已经获得中行绵阳分行的大力支持，随着开发进 展，将为本项目提供万元的流动资金贷款， 按揭授信中行绵阳分行将为绵阳芙蓉汉城项目住宅消费者提供成 年按揭购房信贷，为商业用房消费者提供成年的按揭购房信贷......”。

6、“..... 而外来企业运作都不是很成功，稍微好点的是棠湖物业绵阳分公司开发的 海棠花园，而锦官城房产开发的山江花园则是失败的典型。 五开发企业宏信房产内部环境 根据置信实业董事会战略部署，开拓更为广阔的市场，宏信房产将代表置信 实业走出成都进行开发，巩固置信实业在四川商品房地产市场中的领导地位。 宏信房产开发的置信逸都金沙园虽然还未正式开盘，但是整个运作基本上 路，可以抽出适度的精力开发其它项目。 报告概述 项目背景 总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余 亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。 土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地 争取免费，估计目前该地块的市场价大概在万元亩之间。 周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。 紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区......”。

7、“..... 根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主 建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿 地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 土地报建税费等方面的政策，政府同意给予优惠。 二绵阳商品房地产简况 年商品房总的上市量面积万平方米总销售面积万平方米， 其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。绵阳年 月房屋成交面积与其年同期相比增长。年销售价格表 物业类型多层高层营业办公用房 平均售价元 商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚 未形成规模，社区型商业形态还没有成型。 绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场需求情 况有的家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需 求有套其中有的消费者户准备购买中高档商品房单 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

8、“.....总价万元以上，加外来购房群体需求有套。 三项目定位 住宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意 识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，层 公寓，总建筑面积万平米。 商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自 有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力的 群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街 层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。 四市场状况 市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购 买汉城项目的购房者户数为户。 芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供的产品至少 在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位 需求等个方面与消费者需求能较好的重合......”。

9、“.....依靠小区内部河流将私家住宅与商业 用房公众广场自然分隔开，相对，本小区分为个住宅区个商业区个广 场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。 主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业 用房会所地下车库总户数户容积率 绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为 层砖混结构，主力户型平方米。 开发工期 开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预 计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。成本控制 砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。 总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售房产 成本亿元。 营销策划 品牌策略充分利用置信宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优 势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。 大营销策略走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府文化局 富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发......”。