1、“.....球车辆元辆草坪养护设备项办公及后勤车辆器皿及陈设建安成本土地成本亩万元亩固定资产投资总额与住宅项目成本分摊说明上表中项目及项目费用共计万元，做为住宅项目绿化景观建设费计入住宅项目开发成本项目及项目项目费用共计万元，做为球会固定资产投资，计入球会经营测算。球会开业准备费万元未列入本表，但计入在经营测算表中......”。

2、“.....不做为成本指标成本指标应根据各地块住宅产品详细市场地位及产品标准另行计算......”。

3、“.....指标参照凤池岛项目优化后指标详见附表表中项目基础设施建设费中所列费用为项目总用地范围各地块与滨海号路相接市政工程建造费。球场建安成本万元已计入到本表项目中项目总投资总投资住宅项目成本费用球会项目成本费用万元项目初始资金设为万元，其中万元用于住宅项目投资，万元用于球会项目建设。住宅项目收益分析别墅销售面积为平方米，从年开始分年销售，年销售均价元平方米，每期均价增加元平方米，总销售均价为元平方米销售收入为万元。公寓销售面积为平方米，在年全部建设完毕，至年销售完毕，销和果岭草是在选择球场时第看重因素消费者选择到达方便性比率其他客户需求见下表。客户需求排序重要性排名影响因素草坪品质交通便捷性球道布局合理适中难易度和较高趣味性服务自然景观布局与动线合理可以满足功能需求要求会所上述结果对巽寮球场硬件定位有很大启发意义......”。

4、“.....硬件设施具体要求如下要做到草坪品质流，就要选用优良草种，结合巽寮当地土壤和气候条件，球道草选择海滨雀稗中草种，果岭草可选择海滨雀稗中和最新草种排水和喷灌设计要科学合理，喷灌控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代产品，管材和泵站可选用国内优质品牌关键草坪维护设备要采用国外性价比高产品国内无替代产品球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用厚混凝土路面立体交叉桥涵座。绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快树种，苗木规格可适当加大。会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内......”。

5、“.....会所外停车位辆。球车需采用国外性价比高产品，特别要注重爬坡能力需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结构参照厂房式设计。需建设可供人入住员工宿舍未考虑中层以上管理人员，建筑面积控制在平米左右，主要包括草坪总监宿舍单间普通员工宿舍人间小型员工食堂公共浴室与卫生间洗衣房员工活动室网吧篮球场等。球场经营模式定位国内高尔夫球场主要经营模式分为三种全封闭会员制球场半封闭会员制球场公众球场。鉴于目前政府不再批准高尔夫球场建设，所以项目具有定政策风险性，特别是如果采用是全封闭会员制经营模式。除此以外，全封闭会员制模式虽然能提高球场品位和名气，但其与本项目在度假区整体定位中地位和作用是不相致，而且球场日常经营收入较少，很难做到资金平衡。目前国内著名全封闭球场如华彬庄园深圳西丽等几乎都处于亏损状态。而公众球场在国内较少......”。

6、“.....这种模式球场般都紧邻城市，交通便捷，本项目近期不具备这种条件，而且在没有会籍销售收入情况下资金回收非常困难。因此以上两，除会员和嘉宾以外访客人数不多，故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按元人计算。会籍价格会籍价格计算方法会籍价格访客平均果岭费年最低打球次数会员年费年优惠系数条件设定年最低打球次数次会员年费元优惠系数经计算得出会籍价格为万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划年年年年地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅别墅合计会所总计球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地......”。

7、“.....月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业景观配套设施，同时具有长期经营性质也可进行转让，因此球会土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目土地成本分摊如下土地成本分摊表项目用地面积亩费率万元亩成本分摊万元球会会所球场住宅别墅公寓合计注球会土地成本只含征地直接成本住宅土地成本包括了项目所有大市政分摊及植被保留区征地成本球会投资成本估算实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额万元所占比例年折旧前期费用平米元平米，地勘平米元平米球场设计费元平米会所设计费造价咨询费景观设计平米元平米其他设计费监理费及顾问费报批报建费洞球场工程平米元平米......”。

8、“.....粗造型项目背景及建设意义项目建设背景项目建设意义用地情况及征地费用用地情况种模式不建议使用。经营模式建议半封闭会员制其优点是通过会籍销售，建立固定客户群，回收球场投资，提升球场内住宅销售价格，同时利用球场开放性，为度假区内酒店餐饮和销售型物业提供高尔夫休闲运动服务，使其获得更大效益，以发挥球场作为整体项目配套设施作用。主要经营策略会籍与球场内住宅销售捆绑，既提升住宅售价，又为球场带来收益球场与我公司开发酒店和销售物业捆绑，为其客户提供优惠价格服务，使双方同时获益为与金融街有关大企业及单位和珠三角地区大企业及单位高层会议提供服务，以推广球场影响并获得收益以球场自身高品质和周边优良自然资源为基础，利用灵活价格体系吸引更多旅游团队和各方高尔夫运动爱好者前来消费和度假。球场管理模式选择国内球场三种经营管理模式分析三种管理模式分析委托管理类似于酒店委托管理......”。

9、“.....全权负责球场管理。优点专业管理公司有套完整成熟管理体系，能够开始就提供规范管理，能为业主带来定市场资源如赛事会员网络媒体资源等。不足成本较高国内管理公司年基本管理费为万，国际管理公司基本管理费为万年，不管是国内还是国际管理公司，都同样存在缺乏优秀熟悉本地市场专业人员问题。评述选择能够执行管理体系高管人员成为关键。自主管理自主管理形式般是由业主聘请专业管理人员，自行组织管理团队管理。优点业主自主性强，能够最大限度整合相关资源，管理成本低。不足缺乏资源和经验。评述物色到优秀高级管理人才是这种模式关键。自主管理加聘请顾问自主管理加聘请顾问形式聘请专业管理人员，利用管理公司资源，为球场经营提供指导性意见。优点结合委托管理和自主管理优势。不足需要有具有较好执行力管理团队配合。评述同样落实到执行人身上。国内十佳球场采用管理模式调查中国十佳高尔夫球场......”。