1、“.....西至大厦，北至国豪路，南至步行 道 用地面积总用地平方米 用地性质商业办公用地 容积率 三市场环境分析 宏观层面 宏观调控政策自年月日国务院下发了关 于切实稳定住房价格的通知国八条起，政府出台了密集 的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房 地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。 年月日，国六条出台，更加严格地调控房地 产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。 年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场 交易量急剧萎缩。 年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活 中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产 市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观 调控的方向和政策重点。 年月日......”。

2、“.....对我市房地产业进行宏观调控。调控政 策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革 等多方面。 年月日，关于促进房地产市场健康发展的若干意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的国十三条， 进步体现了特殊市场环境下政府放权的态度。至此，国 十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业的发展。 综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。 产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长， 年完成增加值亿元，可比增长。财政收入稳步增长。 年实现财政总收入亿元，比上年增长。与此同 时，嘉定区经济结建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙 组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透 的建筑形象。彻底告别传统写字楼的亚健康状态......”。

3、“.....为员工创造个安全舒适健 康的工作环境。 建筑结构设计 本项目为多层办公建筑，地下层，地上按层设计，高 米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。 本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到级写字 楼水平。 屋面设置室外休闲绿地。 地下空间地下层各种配套设施用房及地下停车场所。 总论 项目背景 为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上 海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新 城的地块。 发展商情况 项目发展商上海欣欣房地产开发有限公司 开发资质级 法定代表人吴金阳 注册资金万元人民币 地址上海市嘉定区曹安公路号 企业类型有限责任公司国内合资 注册号沪房地资嘉定第号 项目评价目的 本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行 性进行评估。其主要评价目的如下。 过投资环境研究分析......”。

4、“..... 通过市场研究分析，确定项目的市场定位。 通过对该项目投资开发总价值投资成本费用资金筹划 计划销售收入经营成本税金等基础数据的预测和选定，利用利润率净现值投资内部收益率投资回收期 等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。 通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿 还能力分析评价项目的资金安全度。 通过对项目的敏感性分析盈亏平衡分析风险分析，对 项目进行不确定性分析。 为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考。 为政府进行项目审批提供参考和依据。 项目评价依据 中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方 法 定额标准上海市建筑和装饰工程预算定额 投资项目可行性研究指南，北京中国电力出版社， 交通道路 嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线沪杭外环线过境。南翔站 是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自 动化程度为国内流......”。

5、“.....密度为每平 方公里公里。主要公路有沪嘉沪宁嘉金 郊环等高速公路，沪宜公路国道曹安公路 国道，还有宝嘉公路和外青松公路条市道等。 沪嘉线沪钱线沪唐线北嘉线北安线嘉亭线嘉杭 线嘉温线等余条客运线路分别连结上海周边区县区内 各镇及杭州温州苏州诸地。有航道条，通航里程 公里，其中境内市级航道蕴藻浜长公里。 周边环境 绿化环境 嘉定区于年月日，经市绿化局领导专家的考 核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园 林城区。 其公共绿地公顷总计绿地面积公顷 绿地覆盖面积公顷 城镇人均公共绿地平方米人 城镇人均绿地平方米人 绿地率 绿化覆盖率 同济新城的绿化覆盖率也达 景观环境 本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光 通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园......”。

6、“..... 基础设施 详见五建设内容与市政配套。 停车场 设有地面与地下停车场，共计车位约个。 餐饮娱乐 本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有 众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼咖 啡厅等但数量较少。 城区内风味小吃吉祥馄饨田仓米粉福建沙县小吃兰州拉面店图门烧烤 游子老鸭粉丝汤 饮品茶风暴第五街缘味站新佳快餐欧德隆......”。

7、“.....得到 了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定 区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位未来发展 方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目 有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。 我们认为，本项目的开发是可行的。 二项目概况与基地分析 项目获得 本项目由欣欣房地产有限公司于年月日通过上海 拍卖有限公司拍得，成交价亿，总价亿。 年月日上海市规划管理局规定了本项目的规划指 标。 项目区位 本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安 公路以北嘉松北路以西桃浦快速延伸段以南。 嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬度分，东 经度分......”。

8、“.....与闵行长宁青浦三区相望 北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积平方公里。行 政区域界线总长公里。全境地势平坦，东北略高，西 南稍低。市区级河道藻浜练祁塘娄塘河横卧东西，向东 流经宝山区直通长江和黄浦江盐铁塘横沥新槎浦纵贯南 北，与吴淞江浏河相连。河道总长余公里，平均河网密 度为每平方公里公里。 本项目所在的同济新城总投资约亿，绿化率，同 济新城按功能分区划分为四大板块中部板块 商贸办公中心，西部板块综合发展区，东部板块现代科技研发区，北部板块生活居住区。本项目则是位于中部 板块的中心地段，具有良好的地理位置。 嘉定镇离上海市中心的人民广场公里，距虹桥国际机场 上海火车站张华浜国际集装箱码头均在公里左右。与东部板块研发去接壤。从地理 位置上来，有很大的预留空间，为两板块的共同发展提供机遇。 从经济发展角度看......”。

9、“.....也为使中部板块 商务繁荣担负了定的责任。 项目层面写字楼市场 供应量自年上海汽车城建造以来，同济新城凭着 特殊的区位条件和历史人文基础设施等方面的诸多优势， 吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资 沃土。因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为 显著。过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其 中三分之二位于中部板块，三分之位于西部板块。 年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量 增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展 空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也 不小。因此，发展前景更为广阔。 年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经 供过于求。预计明后年也是供过于求。 需求量年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需 求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率走低......”。