真实的和准确的。 本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 图地块用地规划图 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企京作为中华人民共和国的首都，是座有多年悠久历史 的古城，在全世界都享有盛誉。它是座拥有大量文化历史古迹和皇 家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国 际化大都市。 作为座有着悠久历史的城市，旅游业对北京的经济有着重大的 贡献。宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。在北京城外， 第章概述 项目概述 可行性研究报告的编制目的 可行性研究报告的编制依据 项目效益分析 特殊说明事项 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 项目的自然条件与区位 地上物状况 宗地环境 宗地开发目标 第三章投资环境 海淀区经济介绍 海淀区大西山风景旅游区现状分析 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 项目建设的必要性分析 第四章市场分析 总体宏观经济分析 土地市场分析 旅游市场分析 北京市旅游饭店业发展的主要特点 竞争性项目分析 第五章项目的策划和运作 规划设计条件 项目组织结构与实施方式 拆迁补偿方式 项目实施进度计划 资金筹 集 土地销售时间和方式选择 收款方式与回款计 划 营销策 略 第六章总投资成本分析 征地费 拆迁费前期工程 费 市政基础设施及公共服务设施建设费 地价 款 管理费 用 财务费 用 销售推广 费 开发期税 费 不可预见 费 资金使用计 划升国有土地资源的内在价值。 在加强海淀区域经济发展的整体性繁荣该地区经济的同时，发 挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。 项目的实施将具有以下意义 实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用， 提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求 符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义 项目区将形成以住宿商务会议为主体的现代化旅游度假圈， 良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布 局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度， 体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造 条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利 改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境 实现经济效益社会效益和环境效益的统和城市的可持续发展。 项目申请报告的编制目的 为土地级开发单位提供决策依据 为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 项目申请报告的编制依据 北京市城市总体规划年年 海淀区土地利用规划 关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有 关问题的批复市规函号 海淀区北部地区总体规划 海淀区苏家坨镇镇域规划 北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见 稿 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点 说明 北京市房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆号 北京市非住宅楼房估价技术规范 京国土房管拆号 北京地价 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益 测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项目总投资为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年 第七章项目竣工后的土地价值分析 假设开发法测算土地市场价格 开发余值的分析 第八章财务分析 销售收入估算 成本分析 静态分析 现金流量分析 借款偿还 结论 第九章风险分析 不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 投资环境风险 资金风险 管理风险 政策风险 第十章社会效益评价 对就业效益的影响 对环境效益的影响 对政府财政的影响 对区域发展的影响 第十章结论 第章概述 凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景 旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区起，并称为海淀区三 大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示， 风景区中心距西直门约公里，距中关村约公里。 年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北 部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西 山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西 山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等系列规划文件， 已获得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地 块规划设计指标有关问题的批复市规函号，这为凤 凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地级开发 的基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统 组织土地级开发，并按规定对可出让的土地实行招标拍卖，挂 牌交易。 项目概述 项目名称 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目 项目位置 本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专 用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤 凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代 征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目任务 项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政 基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整， 实行土地挂牌出让。 项目实施的意义 整体规划统开发，显化及西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区 为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到 中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。 丰富的旅游资源 海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居 住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化 良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制 和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有 形成大型的商业环境。 功能不尽完善，结构不够合理 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝 好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理 的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。 配套设施不够完善 各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没 能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地的停车位 数量有限。 海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区 大西山风景旅游区商业氛围的发展 旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是， 没有形成合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使 打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。 海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供 暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。 项目建设的必要性分析 从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着 中关村以及高科技产业的进步发展，未来对于高档旅游配套设施的 市场需求将有大幅提升。 结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在