征用耕地 的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人 口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕 地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。 应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍存在定的不足。 它难以正确体 现地块的区位差异及各地经济发展水平，农民在获得征地补偿和拆迁 补偿后，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪， 定程度上阻碍了城市化的建设。 征地补偿分配和土地收益分配问题 部分省市按照当地的土地管理条例征偿和被征地农民基本生活 保障试点办法等规定，初步建立了被征地农民基本生活保障基金制 度，即把大部分土地补偿费和全部的安置补助费均划入同级财政在银 行设立的被征地农民基本生活保障基金财政专户，剩余的土地补偿费 由农村集体经济组织用于公益性事业及历史遗留的被征地农民的生 活问题，地上附着物和青苗补偿费支付给被征地农民所有。 这规定 解决了以往补偿分配不规范乡镇政府参与征地补偿分配各村对留 用部分使用方式不等负面问题，但在实际操作中仍存在着些具体 问题。 此外，土地征用后的出让收益分配没有明确的规定，城市化建 设的财政资金投入和确保农民利益还缺乏必要的政策依据。 被征地农民的后续保障问题 在我国，集体土地对于农民而言，不仅是生产资料，还是保障资 料，农民的土地有三重功能使用权功能就业和发展功能社会保 障功能。 土地征用是对土地使用权和所有权永久性的剥夺，农民将永 远失去土地的使用权和经营权，失去生活的可靠来源和保障。 按照目 前新安置政策和基本生活保障政策，虽然农民可获得定的基本生活 保障，但其社会保险还未能真正与城镇社会保险制度相接轨，其每月的生活补助费远远低于城市最低生活保障水平，而大多数农村人口文 化程度低，技能缺乏，就业观念落后，其求职和就业能力较低。 征地 后，如果没有合适的生计，将成为城市中的新贫困人群。 完善城市化进程中用地和失地农民保障制度的政策 合理规划，采取科加集居住商贸和文体等用途于体的城市建设用地，面积达亩。 建设内容地块区域道路 工程城市次干道支路室外给排水工程给水管雨水管污 水管电力工程含道路照明电信工程以及区内建构物拆除 区内场地地块平整工程等。 目录 第章项目总论 项目概况 可研报告编制依据 可行性研究报告结论及建议 第二章项目背景及建设必要性 项目背景 项目建设的必要性 第三章市场分析及建设规模 市场分析 建设规模 第四章项目选址及其建设条件 项目建设地点 项目建设条件 第五章建设方案 方案综述 基础设施建设 项目开发建设的基本要求 土地供应方案 第六章环境保护项目地址与环境现状 项目建设对环境的影响 环境保护治理方案 环境影响评价结论 第七章工程招标 招标原则 招标范围 招标组织形式 招标方式 第八章机构设置及劳动定员 组织机构与劳动定员 建设管理 第九章项目实施进度建议 第十章投资估算与资金筹措 投资估算 资金筹措 第十章财务分析 财务分析原则和方法 土地出让金收入估算 成本的计算财务盈利能力分析 盈亏平衡分析 财务综合评价 第十二章社会效益分析 土地储备对土地利用的作用 土地储备对土地市场及地价的影响分析 第十三章研究结论与建议 研究结论 提出建议 第章项目总论 项目概况 项目名称 儋州市那大城区土地储备项目 项目建设单位 儋州市城市建设投资有限公司 项目区域 儋州市那大城区 项目建设内容 本项目共收储土地宗，园地路南侧文化路东侧两宗地，宗 北靠西部中心医院，面积亩宗北靠市人民广场，面积亩 站前地区宗，面积亩共收储面积亩。 主要建设内容包 括亩土地征用与安置基础设施建设五通平 道路给水排水电力通信场地平整。 项目投资及资金来源 本项目开发总投资额为人民币万元。 其中征地安置补偿 万元,耕地占用税万元，耕地开垦费万元， 基础设施费用万元企业管理费万元不可预见费 万元财务费用万元。 可研报告编制依据 中华人民共和国土地管理总人口的比重另个是用地指标，即非城市用地转变为 城市用地的比率，这也是城市化反映在土地利用上的个显著的指 标。 土地作为人类生存发展的基础和源泉，土地是有限和稀缺的，我 国正处在城市化的快速发展时期，土地供求关系之间矛盾日益突出， 而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地市场 存在着土地供应总量失控土地价格扭曲寻租活动盛行等问题，因 此，通过土地储备实现政府对土地级市场的调控，提高城市土地资 源配置效率，有利于推进与区域产业化经济发展水平相互协调的城 市化建设，有利于区域可持续发展的实现。 城市化建设中土地利用的依据分析 我国土地管理法明确规定，城市市区的土地属于国家所有 城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体 所有国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征 用。 任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用 国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经 济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业 建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外农民集体所有的土 地的使用权不得出让转让或出租用于非农建设。 以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体土地是不能直接进入市场流转的。 因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城 市建设用地包括居住用地公共设施用地工业用地交通用地 绿化用地等必须首先通过政府征用，变集体土地为国有土地后，以 有偿转让土地使用权的方式提供给单位和个人进行建设。 用地政策和方式在实际中存在的问题 用地合理规划问题 由于缺乏对城市化建设的科学认识，长期缺乏统合理科学的用 地规划，而供地和征地政策的双轨制，又在征地和供地之间制造了 个利益空间，客观上形成了土地征占越多财政利益越大的激励机 制，结果造成多征多占土地的现象急剧上升，城市大量向外扩张和重 复建设大型园区的圈地现象日益增多，导致了大量土地闲置，大大 降低了农村土地的利用率。 征地补偿的范围和标准问题 第，在征地补偿范围上，我国土地管理法中明确规定了土 地征用的补偿标准，即征用耕地的补偿费用包括法 中华人民共和国土地管理法实施条例 国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 土地开发整理项目资金管理暂行办法 儋州市土地利用总体规划 儋州市国民经济和社会发展第十个五年计划及年远景 目标纲要 国家和地方制定的其它与土地开发整理相关的法律和规章 儋州市城市主城区总体规划 国家和海南省现行的技术规范和定额 建设单位提供的有关资料。 可行性研究报告结论及建议 主要结论 城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的项创新，也是 房地产领域的个热点。 目前，土地储备制度已成为许多城市政府调 控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方 式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。 本项目的建设提高儋 州市政府对土地市场的宏观调控能力，实现中心城区土地资源的优化 配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。 本项目的建设，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符 合儋州市城市规划的要求。 周边环境优越，社会公共服务设施配套齐 全。 项目的建设亦改善儋州市的投资环境增加地方财政收入，促进 儋州市房地产经济的发展拉动相关产业发展扩大内需等宏观效益 方面都产生积极的作用。 经财务分析表明全部投资内部收益率为，投资回收期为 年含建设期，项目盈利能力强。 盈亏平衡点为，说明该 项目具有很强的抗风险能力。 综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景 好，建设条件具备具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。 建议 此项目的建设符合国家和海南省为拉动内需稳定经济及促 进房地产市场发展的有关政策。 因此，建议有关部门在资金和政策等 方面给予大力扶持，并且协调好土地规划建设各方面的条件，以 使项目早日实施，发挥作用。 建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控 制投资，规避投资方面的风险。 建设单位应从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩 大知名度，以降低和规避市场风险，保证储备用地的销售价格和销售 率，创造较好的经济和社会效益。 第二章项目背景及建设必要性 项目背景 衡量个区域城市化水平的指标主要有两个是人口指标，即 城市人口内聚力和辐射力，扩大城区人口规模和地域 规模，大幅度提高儋州市的城市化水平。 加快城市建设，扩大对外开放的现实需要 未雨绸缪超前谋划是个城市城市化建设规划发展必须具备 的战略手段。 城市作为接受经济辐射和产业转移的重要载体，更应超 前应对，加快建设。 如果我们不加快推进城市建设，在基础条件上落 后于周边地区，就会影响与先进地区先进省份乃至国际化都市区 域接轨进程，就会在激烈的区域竞争中陷入被动。 因此必须完善城市 基础设施及其配套建设，加快城市建设步伐，扩大对外开放，让当地 与外界充分接触，信息顺畅交通。 加快城市建设，带动经济增长，提升区域竞争力的重要举 措 城市发