1、“.....由于望京科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着望京区域产业发展......”。

2、“.....以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之......”。

3、“.....良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营也将随之增强。 年龄职业状况 望京地区楼盘的中高价位客观显示出望京社区居民具有较高的收入水平，知识层 次和职业层次相对较高，消费能力较强。 从目前研究机构的数据分析，望京区域万常住人中，社区居民年龄构成以 岁为主，占以上，人口年龄结构呈现出年轻化的趋势，岁以下的约 占，岁以上的仅占左右......”。

4、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 项项目目定定位位及及可可行行性性研研究究 四市场初步定位 业态定位 租售价格定位 终端客户定位 五项目操作性分析 市场面分析 技术面分析 经济面分析 六经济模型部分 成本部分核算 额度比例核算 租赁现金流分析静态 租赁现金流分析动态 项目租售同步操作现金流状况 七可行性分析结论 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位......”。

5、“.....望京区域整体居住环境有了明显提升。产业交通 配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻 望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区 也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。 望望京京区区域域规规划划 望京地区总用地规模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公 里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。总体布局由地区功 能链自然生产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器望京科技创业园和中国北京望京留学人员创业园。截止年望京高新科技产业园区内的电 子信息类产业已达，望京产业已形成以通信计算机数字视听为主的 产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚......”。

6、“.....望京区域外资企业 总部自建物业面积预计超过万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发展， 同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企业在建物业面积比例图单位平米 从望京的产业园的发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之 就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程 中，这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提 升。随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力， 以及整体环境的日趋完善，成为北京另个具有复合功能的城市中心地。 望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布 望京写字楼物业供应情况 望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中......”。

7、“.....从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 摩托罗拉， 北电网络， 爱立信， 西门子， 安捷伦， 摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦 系列望京写字楼物业项目统计表 项目名称体量租金元日档次 爱慕国际乙级 博雅国际中心规划待定甲级 众运大厦乙级 叶青大厦甲级 中辰大厦乙级 洛娃科技大厦乙级 鑫佳泓大厦甲级 博泰大厦甲级 博泰国际元商住 望京科技创业园甲级 星源国际商住 娜丽莎大厦商务 元商住 望京大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划 从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方 米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体态链景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成......”。

8、“.....北小河为水景主轴，望京绿化主轴。 望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北 小河南侧统称为望京新城，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为 主，兼文化教育办公等功能的综合区北小河北侧确定为望京科技产业园 区，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商服等相应配套服务功能的 综合区。 目前，朝阳区在已经形成了建国门外三里屯亮马河三个使馆区之外，第四使 馆区落户望京，从而更进步增强了望京区域的整体竞争力。望望京京区区域域环环境境发发展展趋趋势势 望京在发展初期阶段，由于市政交通配套设施的滞后度发展速度相对缓慢， 被称作睡城。但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很 大的改观......”。

9、“.....同时也吸引众多国外 高新企业纷纷落户。 近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家华堂沃尔玛家乐 福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得 到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚， 区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通市政配套逐步完善的过程中，望京正朝着城市副中心的定位 方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。 望望京京产产业业发发展展布布局局 望京科技园位于朝阳区酒仙桥望京地 区，占地平方公里。园区以首都机 场高速路为界分为东西两部分。东区的 范围是东至京包铁路，西至四环路，南至 坝河酒仙桥路电子体育场南侧路和驼 房营路。 年月日......”。